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새아파트 공짜로 받으려다 역풍 맞은 재건축

[권영은기자]

'무상지분율'. 낡은 아파트를 허물고 새로 지을 때, 조합원 개인이 가진 아파트 대지 지분을 기준으로 공짜로 새 아파트를 얻을 수 있는 비율을 말한다.

즉, 무상지분율이 150%라면 대지 지분 50㎡를 가진 조합원은 75㎡형까지는 공짜로 아파트를 받을 수 있다는 얘기다.

때문에 아파트 재건축시공권을 따려는 건설업체가 제시하는 무상지분율은 재건축 조합원들이 시공사를 고를 때 고려하는 가장 중요한 잣대로 꼽힌다. 무상지분율이 높을수록 조합원들이 공짜로 받는 아파트 면적이 늘어나기 때문이다.

그런데 최근 강남권 재건축 단지에선 높은 무상지분율 때문에 우려했던 일들이 벌어지고 있다.


 


경기침체가 장기화하면서 무리한 계약조건을 내걸었던 건설사들이 사업을 진행하지 못하고 있어서다. 사업이 지연되면서 금융비용은 눈덩이처럼 불어나고 있다.

2010년 재건축 시장에 무상지분율 바람을 몰고 왔던 서울 강동구 고덕주공7단지. 당시 163%의 무상지분율을 제시했던 롯데건설이 무상지분율 156%를 제시한 풍림산업을 제치고 시공사로 선정됐다.

하지만 시공사를 선정한 지 2년이 지나도록 재건축 조합측은 시공사와의 본계약을 체결하지 못한 상태다. 사업성 악화를 우려한 건설사 측이 계약을 차일피일 미루고 있어서다.

시공사 바꿔도 일반분양가 높아 '분양성공 장담 못해'



건설업체는 일반분양가를 높여 무상지분율만큼의 공사비를 충당해야 하는데, 주택시장 침체가 장기화하면서 미분양의 우려가 커지고 있어 공사비를 보전할 방법이 없다는 게 이유다.

실제로 고덕7단지가 수익을 내기 위해서는 일반분양가가 3.3㎡당 3000만~3500만원은 돼야 한다는 게 업계의 분석이다. 이 경우 미분양 사태는 불가피하다.


 


고덕7단지 조합 관계자는 "롯데건설이 사업성 개선을 위해 방법을 찾고 있다지만 당장 관리처분총회를 앞두고 있어 더이상 기다려 줄수만은 없는 상황"이라며 "총회 이후에도 계약 의사가 없다면 시공사를 교체할 수밖에 없지 않겠느냐"고 말했다.

고덕7단지 보다 높은 무상지분율을 약속받았던 고덕6단지도 비슷한 상황이다. 이 단지는 무려 174%의 무상지분율을 확보했다. 하지만 사업성이 없기는 마찬가지다.

6단지 조합 관계자는 "당시에는 무상지분율이 높기만 하면 무조건 좋은 줄 알았지만, 결국 현실성 없는 무상지분율에 현혹돼 이러지도 저러지도 못하는 형국"이라고 토로했다.

고덕4단지도 141%의 무상지분율을 제시한 현대산업개발을 시공사로 선정했으나 최근 일반분양 아파트 분양실패 시 조합이 책임지도록 한다는 계약조건이 알려지면서 조합원 사이에 갈등이 확산되고 있다.

이런 이유 등으로 주변보다 무상지분율을 낮게 받는 재건축단지도 나오고 있다. 과천주공6단지가 150%의 무상지분율을 보장받은 상태에서 과천주공1단지는 이보다 20%포인트나 낮은 130%의 무상지분율을 선택했다.

과천주공1단지 조합 관계자는 "재건축을 마친 11단지의 시세가 3.3㎡당 2000만원 이하로 떨어진 상태인데, 무리하게 무상지분율을 높였다가 일반분양가를 3.3㎡당 2300만원 이상으로 높게 책정한다면 분양이 성공하겠느냐"고 말했다.

업계 관계자들은 "시공사를 바꾼다 하더라도 무리한 무상지분율을 약속받은 재건축 사업장들의 성공을 장담하기는 어렵다"며 "무상지분율이 높을수록 조합원들의 추가 부담금이 줄어드는 것은 당연하지만 어느 쪽이 이득인지는 잘 따져봐야 한다"고 조언했다.

▲ 얼마 전 시공사를 선정한 과천주공6단지 전경. 당시 GS건설과 대우건설이 시공권 확보를 위해 높은 무상지분율을 제시했으며, GS건설이 시공사로 선정됐다.



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