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[김예나의 세테크] 부모와 세대 합쳐 주택 2채, 5년 내 먼저 파는 1채 비과세

김예나
삼성증권 세무전문위원
장남인 A씨는 홀로 계시는 60대 중반의 어머니를 모시기 위해 곧 합가를 할 예정이다. 현재 거주하고 있는 주택이 본인 소유이지만 어머니 소유의 주택이 더 넓고 위치도 좋아 그곳에 살기로 했다. 그런데 세무사인 친구가 소유하고 있는 주택의 가치가 크게 오르지 않을 것 같으면 처분하는 것을 생각해 보라고 조언한다. 본인 주택을 팔 때 내는 양도세와 나중에 어머니 주택을 상속받을 때의 상속세를 모두 줄일 수 있기 때문이라고 한다. A씨는 가족과 함께 현 주택에 3년 이상 거주해 왔다. 이 주택 외에 다른 주택은 소유하고 있지 않다. 따라서 1세대 1주택 비과세를 받기 위한 요건은 다 갖춘 셈이다. 그런데 A씨가 어머니와 합가를 하게 되면 같은 세대가 되어 자신의 주택 1채와 어머니 주택 1채를 합쳐 총 2채가 되고, 다주택자에 해당할 수 있다. 다만 세법에서는 60세 이상의 부모를 모시기 위해 합가한 경우는 세대를 합친 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해서는 1주택으로 보아 양도세를 과세하지 않는다. 따라서 A씨가 양도세에 대한 부담을 없애려면 5년 이내에 주택을 파는 것을 고려해 볼 수 있다.



 또 먼 미래 어머니가 돌아가실 때 상속세를 대비하는 측면에서도 유리할 수 있다. 동거주택에 대한 상속공제를 추가로 받을 수 있기 때문이다. 이는 일정 요건을 갖출 경우 상속주택의 40%에 해당하는 금액(5억원 한도)을 상속재산에서 공제해 주는 것이다.



 A씨 어머니 재산은 합가해서 살게 될 시가 8억원 정도의 아파트와 약간의 금융재산이 전부다. 금융재산은 생활비로 쓸 예정이지만 아파트는 돌아가실 때까지 처분하지 않을 예정이다. 현재 상황으로 가정해서 상속세를 계산해 보면 약 4500만원 정도의 세금을 부담하게 된다. 상속재산에 대해서 받을 수 있는 공제를 따져보면 일괄공제 5억원(기초공제와 기타 인적공제를 따로 받는 것보다 일괄공제가 유리한 경우)과 장례비용 정도다. 어머니의 경우 아버지가 먼저 돌아가셔서 배우자공제도 받을 수 없기 때문에 총재산에서 공제항목을 빼면 약 3억원에 대한 상속세를 내야 한다는 것이다. 그런데 여기에 추가해서 동거주택에 대한 상속공제를 추가로 받을 수 있다면 상속세를 전혀 내지 않을 수 있다. 8억원의 40%인 3억2000만원을 추가 공제받을 수 있기 때문이다.



 물론 동거주택에 대한 상속공제를 받기 위해서는 일정 요건을 충족해야 한다. 상속인과 피상속인이 10년 이상 한 주택에서 동거해야 하고, 상속일 이전 소급해서 10년 이상 1세대 1주택에 해당해야 한다. 그리고 무주택자여야 한다.



김예나 삼성증권 세무전문위원
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