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[전문가 칼럼] 상속 부동산 팔 때 양도세 덤터기 안 쓰려면

김홍근 세무사
상속세란 부의 무상이전에 대해 부과하는 세금이다. 보통 일반사람들은 상속세는 재산이 많은 재벌가나 큰 사업체를 운영하는 대표 등에게만 해당되고 자기와 상관이 없다고 생각하는 경우가 많다. 물론 실제로 부모로부터 물려받는 재산이 많지 않은 사람에게 상속세가 부과되는 경우가 드물긴 하지만, 추후 상속받은 재산을 처분하는 경우 양도소득세 문제가 발생하기 때문에 상속세 신고 할 때 주의를 요하는 경우가 많다. 다음의 사례를 살펴보고 상속받은 부동산을 매각할 경우 발생하는 양도소득세를 사전에 미리 대비해 절세할 수 방법을 알아보고자 한다.



Q 전우진(36·가명)씨의 아버지는 1년 2개월 전 사망했다. 전씨의 아버지는 약간의 현금과 예금(1000만원), 그리고 토지 1필지(시세는 4억5000만원·공시지가는 3억원)를 전씨에게 남겨줬는데 상속 금액이 5억원이 채 되지 않아 상속세를 신고하지 않아도 된다는 주변 사람들의 말을 듣고 상속세를 따로 신고하지 않았다. 현재 전씨는 아버지가 물려준 이 토지를 5억원에 매수하겠다는 사람이 있어 인근 세무사에게 찾아가 양도소득세가 얼마나 나오는지 상담을 받았는데, 대략 8000만원 넘게 나온다는 얘기를 듣고 깜짝 놀라지 않을 수가 없었다. 그렇다면 이 토지를 양도할 때 절세할 수 있는 방법이 있을까?



A 위 사례에서 아버지가 물려준 현금과 예금은 그 금액대로 평가하면 되지만, 토지 등 부동산의 경우 그 평가방법에 따라 상속재산가액이 달라지고 그 상속재산가액이 양도하는 자산의 취득가액이 되기 때문에 상속세 신고와 방법에 따라 양도소득세도 달라지게 된다. 현행 상속세 및 증여세법에서의 부동산의 평가방법은 ①시가·②시가인정금액(매매사례가액)·③보충적 평가방법(토지의 경우 개별공시지가)의 순으로 돼있다. 일반적으로 시가가 있는 경우는 드물기 때문에 평가기준일(상속시에는 사망일) 전후로 6개월간의 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우 그 금액이 상속세재산가액이 되며, 그러한 금액이 없는 경우 토지의 보충적평가방법인 개별공시지가가 상속세재산가액이 되는 것이다.



 위 사례를 토대로 상속세 및 양도소득세를 계산해 보면



·상속세=개별공시지가나 시가(시가인정금액)로 신고하더라도 전씨가 받은 상속세재산가액은 5억원이 되지 않기 때문에 전씨가 부담해야 할 상속세는 없다.(현행 상속세 및 증여세법에서는 공제금액이 일정액 이하인 경우에는 일괄공제로 5억원을 공제한다.)



 ·양도소득세=그러나 상속세재산가액의 평가방법에 따라 취득가액이 달라지기 때문에 양도소득세의 부담이 달라진다.



 ①개별공시지가로 신고한 경우 또는 무신고하는 경우 토지의 취득가액은 3억원이 돼 양도차액 2억원에 해당되는 양도소득세(약 8700만원)를 부담해야 하는 반면, ②감정 등을 받아 시가인정금액으로 신고를 하는 경우에는 토지의 취득가액이 4억5000만원이 돼 양도차액 5000만원(약 2100만원)에 해당하는 양도소득세를 부담하면 된다. 결론적으로 전씨가 상속신고기한까지 ①상속개시시점부터 6개월 이내에 토지를 매각해 시가로 신고하거나 ②감정 등을 받아 시가인정금액으로 상속세 신고를 했다면 부담해야 할 상속세도 없었을 뿐만 아니라, 양도소득세를 계산할 때 취득가액이 개별공시지가가 아닌 시가나 시가인정금액이 돼 양도소득세를 줄일 수 있었을 것이다.



김홍근 세무사
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