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[김예나의 세테크] 양도차익 1억2000만원 2주택자 비과세 기간 지나면 세금 2100만원

김예나
삼성증권 세무전문위원
40대 중반인 A씨는 수도권에 집이 두 채 있다. 하나는 1년10개월 전에 사서 지금 살고 있다. 나머지 한 채는 지금 집으로 이사오기 전에 살던 곳으로 보증금 2억원에 전세를 놓고 있다. 이사를 하면서 자연스럽게 집이 두 채가 된 것이다. 그런데 예전에 살던 집을 빨리 처분해야 할지 고민이 된다.

 이사할 때만 해도 부동산 경기가 괜찮아서 좀 더 지켜보려는 생각이었다. 집값이 오른다면 계속 보유하고 싶은 생각도 있다. 하지만 요즘 부동산 시장이 좋지 않아서 걱정이다. 가장 중요한 점은 세금 없이 집을 팔 수 있는 기간이 얼마 남지 않았다는 것이다. 가격이 만족스럽지 않더라도 급하게 집을 처분해야 할지, 아니면 세금 낼 각오를 하고 집값이 오르기를 기다려서 팔아야 할지 고민이 되는 것이다.

 A씨처럼 이사를 하면서 1가구 2주택이 된 경우는 일시적으로 주택을 2채 보유한 사유로 인정받을 수 있다. 따라서 새로운 집을 취득한 시점으로부터 2년 이내에 기존 주택을 팔고 요건을 갖춘다면 1가구 1주택 비과세 혜택을 누릴 수 있다. A씨의 경우 새로운 집을 산 지 1년10개월이 지났으므로 비과세 혜택을 받으려면 2개월 이내에 집을 팔아야 할 것이다.

 A씨의 예전 집은 약 10년 전에 2억5000만원에 샀었고, 현재 급매로 팔게 되면 약 3억5000만원을 받을 것으로 생각된다. 그런데 1년 정도 여유를 갖고 판다면 2000만원 정도는 가격을 더 받을 수 있을 것 같다. 과연 1년 후에 2000만원을 더 받는 것이 유리할까를 따져보자.

 A씨가 지금 집을 판다면 3억5000만원에서 전세보증금을 내주고 난 1억5000만원을 손에 쥐게 될 것이다. 세금 부담은 전혀 없고, 1억5000만원을 1년간 운용한다면 수익을 추가로 얻을 수 있을 것이다.

 반대로 1년 후에 판다면 2000만원을 더 받아 1억7000만원이 남을 것이다. 그런데 비과세 기간이 지나 양도세를 내야 하므로 양도차익 1억2000만원에 대한 세금을 계산해 보면 약 2100만원이 된다. 일반세율을 적용하고, 올해부터 다주택자에게 주어진 장기보유특별공제를 30%까지 받을 수 있다고 가정한 세금이다.

 비교 결과 A씨의 경우 세금을 내지 않고 지금 집을 파는 것이 유리할 것이다. 집값을 2000만원 더 받아도 세금이 2000만원 이상 나오는 데다 1년간 운용 수익을 감안하면 차이는 더 커지기 때문이다. 물론 1년간의 집값 상승이 더 크다면 결과는 달라질 수도 있을 것이다. 따라서 이런 상황에서 고민하는 투자자라면 부담할 세금과 집값의 상승분, 기회비용을 모두 감안해 의사결정을 하는 것이 좋다. 

김예나 삼성증권 세무전문위원
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