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[자산리모델링] 자산 34억대 60대 부부 부동산 비중 줄이려는데

서울 송파구의 안모(62)씨는 자녀를 출가시키고 남편과 둘이 살고 있다. 사업체를 운영하는 남편은 4년 정도 더 일하다 은퇴할 예정이다. 모아 놓은 자산은 34억원 정도지만 주로 부동산이다. 보유 부동산은 아파트 3채, 오피스텔 등 모두 8건에 이른다. 매입한 부동산을 담보로 다시 부동산을 사는 방법으로 재산을 불려왔다. 그러다 보니 쌓인 빚이 9억원가까이 돼 다달이 돌아오는 원리금 상환에 허덕이고 있다. 월수입이 700만원이 넘지만 적자생활을 할 수밖에 없는 이유다. 적자는 보유자산이나 남편 회사 자금으로 때워나가고 있다. 빚도 갚을 겸 노후준비도 할 겸 부동산을 정리하는데 어떤 것을 우선적으로 해야 할지 궁금해 하고 있다.




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Q. 부동산에 자산이 쏠려있는 데다 담보대출에 대한 원리금 상환으로 매달 200만원씩 나간다. 이 때문에 지출이 수입을 초과한다. 4년 앞으로 다가온 은퇴 준비는 언강생심이다.

 A. 안씨네는 부동산을 매각해 부채를 상환하고 무조건 노후준비에 들어가야 한다. 보유 부동산을 물건별로 정리해 투자가치나 활용도가 낮거나 담보대출이 과도한 것부터 우선 매각하자. 물론 부동산 경기가 나빠 매각이 쉽지는 않을 것이다. 하지만 투자가치가 낮은 부동산을 무작정 가지고 있을 경우 이자부담으로 빚이 늘어나고 노후준비가 물 건너갈 수 있다. 김포 장기동에 할인 분양받은 아파트가 매각 최우선순위다. 이 아파트는 49평형으로 대형이어서 가격상승 가능성이 별로 없는데다 안씨네의 생활권과도 멀리 떨어져 있다. 이 지역은 공급과잉으로 미분양도 많아 시장이 안정을 찾기까지엔 상당한 시간이 걸릴 것 같다.

 장기동 아파트를 매각한 후 다른 부동산 자산도 리모델링할 필요가 있다. 보유중인 8곳의 부동산 가운데는 가격이 떨어지고 전망도 불투명한 물건이 많다. 예를 들어 여주군 소재 토지는 개발이 불가능한 접도구역에 속해 투자가치가 별로다. 성남시 소재 빌라나 용인 소재 아파트도 거의 가격변동이 없으므로 처분하는 게 낫다. 그러나 안정적인 임대수익이 가능한 것은 노후대비를 위해 남겨두는 게 필요하다. 부동산은 인플레 방어기능이 있어 적정규모로 유지하는 게 자산포트폴리오 구성상 유익하다. 이렇게 보면 전망이 괜찮은 문정동 패밀리 아파트나 임대가 잘되는 천호동의 소형 오피스텔은 보유하는 게 좋겠다.

 

Q. 노후준비는 어떻게 하면 되나. 구체적이고 체계적인 방법을 말해달라.

 A. 지금은 사업체에서 일정 소득이 발생하고 있어 은퇴시점까지는 큰 걱정이 없다. 하지만 자산관리가 매우 허술하다. 빚을 내 부동산 투자를 해 온 게 가장 큰 원인이다. 2년 전 분양받은 장기동 아파트가 대표적인 실패작이다. 앞으로는 자산 증식보다는 관리와 효율적인 지출에 보다 관심을 쏟아야 하겠다. 앞에서 언급한 4가지 부동산을 매각해 마련한 자금은 우선적으로 담보대출금부터 갚아버리자. 안씨네는 남편이 사업을 정리하는 4년 후 본격적인 노후생활로 접어든다. 사업을 정리하게 되면 근로소득이 없어져 국민연금 27만원과 이자소득만이 정기적인 수입으로 남는다. 은퇴생활비로는 턱없이 부족하다. 안정적인 노후생활을 위해선 은퇴 후 고정 소득원을 확보하는 게 시급하다. 부동산 처분금액 중 담보대출상환에 사용하고 남은 5억원과 은퇴 때 회수하게 되는 회사대여금 및 보증금 4억5000만원을 노후자금으로 활용하기 바란다. 이 돈을 즉시연금이나 채권 등 매월 현금지급이 가능한 금융상품에 가입하면 매달 500만원 이상의 생활비를 만들 수 있다. 지금부터 생활비를 조정해 규모 있게 쓴다면 얼마든지 노후를 꾸려갈 수 있는 액수다.

 Q. 노후에 의료비 지출도 걱정거리다. 들어놓은 보험에 관해 조언을 한다면.

 A. 안씨네는 모두 5개의 보험을 가지고 있다. 이 중 1개는 저축성 보험이고 4개는 보장성 보험이다. 특히 건강보험과 효사랑 보험은 보장기간이 2014년까지로 보장이 겨우 2년 남아 있다. 노후에 별 도움이 안 되는 것들이다. 나머지 두 개의 실비보험도 보장기간은 80세까지지만 보장내용이 치매, 화상 및 골절에 집중돼 보험다운 보험으로 보기 어렵다. 다만 나이를 고려하면 좋은 조건의 보험가입이 어려우므로 보유 중인 보험만이라도 충실히 유지할 필요가 있다.

 안씨 부부는 보험 신규가입이 어렵기 때문에 의료비 계정을 따로 만들어 관리할 필요가 있다. 보험료를 납입하듯이 매달 은행에 100만원을 은퇴할 때까지 4년 정도 불입하길 권한다. 현금흐름상의 문제가 걸린다면 부동산 정리 시점에 5000만원을 따로 떼내 은행계정을 만들도록 하자. 이 계정을 의료비 명목으로 관리하다 보면 발생하는 이자수입으로 보험에 가입해 보험금을 수령하는 것과 비슷한 효과를 볼 수 있을 것이다.

서명수 기자


◆재무설계 도움말=김한수 밸류에셋자산관리 서울본부장, 김재언 삼성증권 부동산 전문위원, 김윤정 국민은행 WM사업부 세무사, 범광진 한화투자증권 WM컨설팅팀 차장

◆대면 상담=전문가 상담은 재산리모델링센터로 신청(02-751-5852)하십시오. ‘위 스타트’에 5만원을 기부해야 합니다.

◆신문 지면 무료 상담=e-메일()로 전화번호와 자산, 수입 지출, 재무 목표 등을 알려 주십시오.

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