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천안 지역 주택유형별 미래가치 ② 단독주택

천안 지역 주민들은 주거환경에 만족하고 있을까. 내가 사는 집의 미래 가치는 얼마나 될까. 이영행 부동산학 박사와 주택유형별(단독주택, 연립·다세대주택, 아파트, 원룸·도시형 생활주택, 상가) 미래가치를 분석해 봤다.

글=강태우 기자
사진=조영회 기자

단독주택은 아파트에 비해 여유공간 활용가치가 높고 임대 수익까지 바라볼 수 있다는 장점을 갖고 있다. 재개발·재건축 예정지와 신도심 개발지역이 미래가치가 높은 것으로 분석됐다. [조영회 기자]

토박이 많이 사는 단독주택 꾸준한 상승 흐름

단독주택은 건축법상으로 협의 단독주택, 다중주택, 다가구 주택으로 구분된다. 아파트와 달리 구분소유권을 인정하지 않는다. 아파트가 공급되기 이전인 천안 지역은 원성동·다가동·신부동 일대 단독주택이 부의 상징인 적도 있었다. 그러나 불당·쌍용·백석동을 중심으로 신도심이 형성되면서 대단위 아파트가 공급됐다. 당시 청약률이 100대 1에 이르는 등 아파트 인기는 가히 폭발적이었다. 여기에 투기적 요소까지 가미되면서 천안 지역 아파트 시장이 지금에 이르렀다. 반면 단독주택은 아파트에 가려져 별다른 이슈가 되지 못했다. 그러나 단독주택 가격도 소리 소문 없이 꾸준히 상승하고 있다.

천안시에 거주하는 단독주택 거주자의 주거 특성을 살펴보면 6년 이상 장기 거주하는 지역 토박이가 많다. 주거만족도는 자연환경이 쾌적하고 좋을 뿐만 아니라 교통의 편리성에 만족하고 있었다. 동시에 단독주택 거주자 33.4%는 아파트 거주를 희망하는 것으로 나타났다. <표1>


토지지분 많고 개발 시 입주권·영업권 장점

단독주택의 최대 강점은 토지 지분이 크다는 점이다. 지가상승으로 인한 시세차익을 누릴 수 있고 각종 개발사업에서 보상과 입주권, 영업권을 받을 수 있어서 상당한 경쟁력을 갖는다. 용도의 다양화를 통해 1층은 상가, 2~3층은 임대, 3~4층은 본인이 거주하면서 임대수입을 올릴 수 있다. 정부의 각종 규제도 아파트에 비해 상대적으로 적게 받는다. 여유 공간을 텃밭, 조경, 놀이 공간으로 활용할 수 있다는 점도 단독주택만이 갖는 장점이다. 반면 진입로 협소, 주차공간 부족, 안전성 취약, 겨울철 난방비 증가 등의 단점도 함께 갖고 있다. <표2>

봉명역·천안역 역세권 등은 재개발 유망지역

단독주택의 미래가치 창출이 높은 지역은 도심의 토지 부족지역, 역세권, 토지지분이 큰 물건, 개발 및 이슈지역, 도시 및 주거환경정비 예정지 등이다. 이런 지역에서 토지의 활용성을 다양화하고 재개발·재건축을 통해 개발 여건이 조성되면 지가 상승, 임대료 수입, 입주권 취득, 재개발·재건축을 통한 개발 이익 등으로 미래가치를 창출할 수 있다. <표3>

 이런 장점을 고려해볼 때 지가상승과 임대료 수입을 올릴 수 있는 곳은 택지개발지구 내 단독주택 지역으로 청수지구(유비쿼터스 행정타운 형성, 개발 이슈), 신방통정지구(청수지구의 배후지구, 규제완화로 4층 신축가능지역), 부성지구(두정동 상권과 연계성, 개발 이슈지역), 불당동(고속전철역세권 지역) 지역이 차후 개발 시 미래가치가 큰 지역으로 꼽을 수 있다.


 재개발·재건축을 통해 미래가치 창출이 가능한 지역으로는 봉명역~쌍용나사렛대역 단독주택 밀집지역과 천안역 역세권(도보 10분 이내) 주변의 단독주택 밀집지역, 성정동 롯데마트 맞은편 단독주택지역, 천안삼거리 개발에 따른 구성동 일대 단독주택지역, 도시 및 주거환경 정비 예정지역 등이 있다. <표4>

 이영행 부동산학 박사는 “최근 경기침체 등으로 재개발·재건축사업이 취소되거나 중단된 경우가 많아졌기 때문에 순수 단독주택지역이나 개발의 여력이 없는 지역은 가치가 높지 않기 때문에 잘 따져봐야 한다”며 “그러나 표준건축비와 원자재가격과 같은 공급단가가 많이 상승했기 때문에 기존의 단독주택이 갖고 있는 미래가치와 메리트는 충분하다고 볼 수 있다”고 말했다.

▶도움말=이영행 부동산학 박사
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