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[자산리모델링] 명예퇴직 앞둔 61세 공무원 … 아들에게 부동산 증여하려는데

대구에 살고 있는 김모(61)씨. 공무원으로 이달 말이면 명예퇴직하게 된다. 자신보다 먼저 은퇴한 남편과 둘이 살고 있다. 퇴직한 다음 달부터 공무원 연금이 매달 300만원씩 나와 생계는 별로 걱정하지 않는다. 올해 30세 된 아들은 경기도 분당에서 회사생활을 하고 있다. 지금까지 모아 놓은 자산은 단독주택(공시가격 1억원)과 아파트(1억6700만), 서울 이태원동의 다가구주택(2억9500만원) 등 부동산과 금융자산 2억6000만원 등 모두 8억2200만원이다. 빚은 없다. 김씨는 아들에게 다세대주택을 증여하려고 하지만 세금이 부담돼 쉽게 결정을 내리지 못하고 있다. 이게 여의치 않다면 상속을 하려고 하는데, 어느 쪽이 유리한지 궁금하다며 상담을 구했다.



이태원 다가구주택 증여 땐 세금 3870만원 … 상속하면 ‘0’



<그래픽을 누르시면 크게 보실 수 있습니다>





Q. 먼저 보유 부동산을 팔게 될 경우 세금이 어떻게 되는지 알고 싶다.



 A. 김씨네는 3주택 보유자로 전체 자산 중 부동산이 70%를 웃돈다. 노후생활엔 적절치 않은 부동산 비중이다. 이를 적어도 60%이내로 끌어내려야 한다. 하지만 다주택자로서 부동산 매각에 따른 세부담이 우려된다. 다행히 올해 안으로 처분하게 되면 중과세율이 아닌 일반세율(6~35%)이 적용된다. 또 올해부터는 개정 세법에 따라 다주택자에 대해 10년 이상 보유 후 매각 시 최대 30%의 장기보유특별공제 혜택이 주어진다. 따라서 올해 부동산을 처분하는 다주택자는 실질적으로 양도세 중과가 폐지되는 것과 동일한 효과를 누리게 된다. 올 8월 발표될 세제개편안은 2013년부터 다주택 중과를 없애는 내용을 담을 것으로 예상된다. 또 3주택의 과세기준금액이 6억원 미만이므로 종합부동산세 문제도 발생하지 않는다. 부동산 비중이 과해 일부를 팔기 원한다면 연차순으로 한 채씩 매각하는 게 절세하는 방법이다. 양도세는 1월 1일부터 12월 31일까지 발생한 양도소득을 합산해 과세하기 때문이다. 만약 취득가액이 양도가액보다 커 손실이 생겼다면 양도차익이 발생한 주택과 같은 해 처분해야 양도세 부담을 줄일 수 있다.



 Q. 서울 이태원의 뉴타운 지역에 있는 다가구주택을 증여하는 것과 상속하는 것 중 어느 게 유리한가.



 A.누구나 재산을 상속하면서 되도록 세금을 줄이고 싶어 한다. 상속세를 절세하려면 상속가액을 낮추고 공제를 최대한 활용해 세금 산출의 기초가 되는 과세표준을 낮추면 된다. 이 중 상속가액을 낮추는 방법으로 가장 많이 활용되는 것이 바로 증여다. 김씨가 다가구주택을 아들에게 공시가격으로 증여한다고 가정해 보자. 증여 시 공제금액은 배우자 6억원, 성년 자녀 3000만원, 미성년 자녀 1500만원씩이다. 김씨의 아들은 30세 회사원이므로 증여세를 계산해 보면 약 3870만원이 나온다. 아들이 증여세 납부 능력이 있다 하더라도 결코 적은 액수가 아니다. 증여세는 수증자, 즉 아들이 납부의무를 진다. 그렇다면 아들 대신 부모가 증여세와 부동산 취득·등록세를 납부하면 어떻게 될까. 이 경우 부모가 대신 납부한 증여세와 부동산 취득·등록세를 재차 증여한 것으로 간주돼 추가로 증여세가 나온다. 자식을 도우려다 되레 덤터기를 쓰는 결과다. 그러나 상속을 택하게 되면 세금은 없다. 배우자가 있는 상태에서 유고하게 되면 일괄공제 5억원과 배우자공제 5억원이 적용돼 상속세를 한 푼도 내지 않고 아들에게 재산을 물려줄 수 있는 것이다.



 Q. 다른 주택들도 정리한 뒤 아들에게 재산을 증여한다고 할 때 주의해야 할 점은 무엇인가.



 A.부동산은 시가평가가 원칙이나 시가를 알 수 없을 때엔 개별공시지가나 국세청 고시가격과 같은 보충적 평가방법이 동원되기 때문에 평가액이 뻔한 금융자산보다 훨씬 유리하다. 따라서 보유한 3채의 주택을 정리한 다음에도 다시 부동산을 매입하길 권한다. 대신 부동산은 임대소득이 나오는 것이 좋다. 부동산 가치와 더불어 소득이 이전돼 증여효과가 커지기 때문이다. 자녀에게 추가 증여할 때도 그 임대소득으로 증여세 자금출처를 소명할 수도 있다.



 Q. 은퇴생활이 코앞에 다가왔는데도 들어놓은 보험이 별로 없다. 새로 가입한다면 어떤 보험이 좋을까.



 A. 김씨는 소득공제 혜택이 주어지는 연금저축을 보유하고 있다. 곧 은퇴를 앞둔 상황에서 소득공제 상품은 별 의미가 없다. 이 연금저축은 납입기간과 연금개시 시기 등을 고려할 때 지금 해약해도 큰 손해는 없을 듯하다. 그러나 건강에 대한 보장은 매우 취약하다. 그동안 부어왔던 연금저축 불입금 25만원으로 실손보험을 하나 들도록 하자. 실손보험을 추천한 것은 김씨의 연령을 감안하면 다른 보험상품은 많은 보험료가 예상되기 때문이다.



서명수 기자





◆재무설계 도움말 주신 분=성열기 삼성패밀리오피스 수석, 유용애 외환은행 목동트라팰리스지점 팀장, 김동일 삼성생명 FP센터 과장, 김양수 우리투자증권 방배 PB센터 차장



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