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[재산 리모델링] 월수입 1060만원, 순자산 7억대 … 맞벌이하는 40대 중소기업 임원

Q. 서울 마포구 사는 정모(44)씨. 중소기업 임원으로 맞벌이를 하는 부인과 사이에 자녀 1명을 두고 있다. 월 가계 수입은 부부 급여 990만원에 임대료 등을 합쳐 1060만원이다. 모아 놓은 자산은 아파트 2채와 오프스텔 2채, 금융자산 3억5000만원 등 10억5900만원 정도다. 그러나 현재 거주 중인 79 아파트가 비좁아 105㎡ 아파트로 이사하려고 한다. 아파트 구입자금은 부동산 일부를 팔면 마련할 수 있다. 부동산을 어떻게 처분하는 게 좋은지 궁금해하고 있다. 아울러 야근이 잦은 부인이 자녀교육과 가사로 힘들어해 소득이 적더라도 이직을 하려고 한다. 이로 인한 소득 부족분을 충당하는 방안에 대해서도 알고 싶어 한다.

Q. 부동산을 팔 경우 다주택자로서 양도세 문제가 걸린다. 어떻게 하면 절세할 수 있나.

 A.최근 정부의 세제 개편에 따라 내년부터 다주택자에 대한 장기보유특별공제제도가 시행된다. 지금 전세를 놓은 일산의 아파트를 먼저 매각, 장기보유특별공제를 받도록 하자. 이렇게 되면 현 거주 아파트는 1가구 1주택이 돼 비과세 혜택을 받을 수 있다. 오피스텔은 건축법상 업무시설로 원칙적으로 주택이 아니다. 그러나 과세관청에선 실질과세 원칙에 따라 주거용으로 사용되고 있다면 주택으로 간주한다. 자칫하면 오피스텔 보유로 다가구주택자가 될 수 있다는 이야기다. 주의가 필요한 대목이다. 이점에 유의하면서 오피스텔은 그대로 보유하는 게 좋겠다. 월세 임대를 주고 있는 고양시의 오피스텔은 임대수익률이 약 7%로 양호한 수준이다. 전세임대 중인 마포구의 오피스텔도 임대계약이 끝나는 대로 월세로 전환, 현금흐름을 확보하는 게 좋겠다. 부인이 이직해 소득이 줄어드는 상황이 생기면 이를 일부 보전하는 게 가능해진다.


<그래픽을 누르시면 크게 보실 수 있습니다>





 Q. 금융자산의 수익이 낮아 불만이다. 대부분이 장기 저축성 보험이어서 단기자금의 활용도를 높이는 게 시급하다.

 A.우선 청약예금은 수익률이 매우 낮은데다 이미 여러 채의 주택을 보유하고 있어 별 실익이 없다. 해약해 신용대출금을 상환하는 게 좋겠다. 다른 은행대출금도 저축성 보험 등을 해약해 갚도록 하자. 비싼 대출금리를 물면서 수익이 낮은 금융자산을 가지고 있을 하등의 이유가 없다. 은퇴 전엔 무슨 일이 있어도 가계의 부채부담을 털어내야 한다. 펀드도 정리가 필요하다. 같은 상품을 금융기관만 바꿔 가입하는 것은 아무런 의미가 없다. 펀드가 대부분 주식형으로 요즘같은 변동성이 큰 장세에선 위험하기 짝이 없다. 펀드의 50%를 안정적으로 수익을 낼 수 있는 채권형으로 바꿨으면 한다.

 Q. 노후자금은 어떻게 마련하는 게 좋은가. 지금 붓고 있는 연금과 임대수입으로 노후에 월 500만원의 생활비를 충당할 것으로 보나.

 A. 원하는 노후생활비의 40%는 2채의 오피스텔에서 나오는 월세로 마련할 수 있을 것으로 본다. 또 지금 붓고 있는 국민연금과 개인연금으로도 40%를 준비할 수 있다. 따라서 나머지 20%, 즉 100만원 정도만 만들면 노후생활비는 크게 걱정하지 않아도 될 듯하다. 노후에 현금흐름을 창출하는 방법이 여럿 있지만 정씨는 연금을 추가적으로 가입하는 게 바람직하다. 상품으로는 인플레이션 헤지가 가능한 변액연금을 고려하기 바란다. 납입원금이 보장될 뿐 아니라 일정 부분 주식에도 운용해 수익률을 높일 수 있는 장점이 있기 때문이다. 불입 도중 증액이 가능하고 자금을 빼다 쓸 수도 있다. 약 100만원을 43세인 부인을 피보험자로 가입할 경우 10년 납입, 수익률 연 6% 기준 60세부터 90만원가량의 연금을 평생 탈 수 있다. 대출상환 등으로 자금 여유가 생길 때마다 추가납입을 한다면 여유로운 은퇴생활도 즐길 수 있다.



 Q.보험의 리모델링에 대해서도 조언을 달라.

  A.보장성 보험은 그런대로 보장이 잘돼 있는 편이다. 그러나 실손보험에서 운전자 관련 보장이 돼 있음에도 별도로 운전자보험을 가입한 것은 불필요한 지출이다. 또 종신토록 납입해야 하는 변액유니버설보험은 소득 대비 비중이 너무 높다. 시장 상황에 따라 펀드 변경이 가능하고 비과세여서 장기적으론 그런대로 괜찮지 싶다. 하지만 은퇴이후 안정적으로 고정수익을 기대한다면 썩 내키는 상품이 아니다. 납입을 중지하거나 일부를 변액연금으로 갈아타길 권한다.

서명수 기자



◆재무설계 도움말 주신 분=성열기 삼성패밀리오피스 수석, 유용애 외환은행 목동트라팰리스지점 팀장, 김동일 삼성생명 FP센터 과장, 김양수 우리투자증권 방배 PB센터 차장

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‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.