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[자산 리모델링] 월 수입 700만원, 순자산 30억원…개인사업·전업주부 60대 부부

서울 압구정동에 살고 있는 장모(64)씨. 개인사업을 하면서 전업주부인 부인과 대학원생인 아들 한 명을 두고 있다. 지금 하고 있는 사업은 1~2년 내로 접고 은퇴할 예정이다. 내년이면 아들이 결혼할 예정이어서 부부만 남게 된다. 보유 자산은 부동산을 포함해 32억원 정도. 한 달 수입은 700만원으로 부부가 해외여행을 다니는 등 여유 있게 살 수 있는 금액이다. 은퇴에 앞서 보유 부동산을 일부 아들에게 넘겨주고 나머지는 정리하려고 한다. 노후를 보내려면 생활비가 꼬박 꼬박 나오는 소득원을 개발해야 하기 때문이다. 새 거주지는 집값이 싼 강북으로 이사하는 방안을 검토하고 있다. 아울러 CMA에 넣어둔 5억원도 좀 더 수익이 나은 금융자산으로 옮겨볼까 궁리하고 있다.



가산동 아파트 증여하면 세금 4400만원 … 미련 없이 팔아야



<그래픽을 누르시면 크게 보실 수 있습니다>





Q. 보유 자산 가운데 서울 압구정동 아파트가 가장 덩어리가 크다. 이걸 팔아 강북에 조그마한 집 한 채를 사고 남는 돈으로 대출을 받아 상가를 사고 싶은데.



 A. 결론부터 이야기하면 압구정동 아파트는 팔지 말고 그대로 보유하는 게 좋겠다. 장씨가 10년 이상 살아온 연고지인 데다 앞으로 재건축 등의 호재가 있기 때문이다. 은퇴 후 생활이 빡빡해지면 모를까 지금으로선 파는 게 아깝다는 생각이다. 상가를 사는 문제도 재고했으면 한다. 지금까지 상가를 운영해 본 경험이 없고 대출까지 받는다는 것은 위험부담이 크다. 그렇지 않아도 지금 부동산 비중이 과도한 상태다. 노후엔 무슨 수를 쓰든 부동산을 털어내고 현금 흐름을 만드는 게 중요하다.



Q. 서울 가산동에 79 아파트를 소유하고 있다. 이걸 아들에게 증여하고 싶은데.



 A. 이 아파트는 2년 전 2억8500만원에 구입했다. 현재 시세는 매입 당시와 비슷하다. 1억4000만원에 전세를 주고 있으며 전세 만기는 내년 봄이다. 결혼을 앞둔 아들은 대학원생이어서 수입이 없는 상태다. 2억8000만원짜리 재산을 아들에게 증여하게 되면 증여세는 물론 증여세에 대한 증여세까지 모두 4400만원을 납부해야 한다. 소형 아파트가 4000만원 이상 오르는 것은 기대하기 어렵기 때문에 차라리 내년 전세 만기에 맞춰 손해를 보더라도 매도할 것을 권한다. 양도차익이 없어 양도세는 내지 않아도 된다. 전세보증금을 돌려주고 남은 1억4000만원은 아들의 결혼자금으로 사용하면 될 것이다.



Q. 경기도 의정부와 파주, 강원도에 토지도 가지고 있다. 이들도 정리하고 싶다.



 A. 의정부 땅은 그린벨트로 시세가 6억~7억원가량이다. 5년 전 매입 이후 1억원이 내렸다. 그린벨트가 풀린다 해도 또 다른 규제로 보유 실익이 거의 없다. 매도가 쉽지 않겠지만 손해를 감수하고 싸게 처분하는 게 좋겠다. 파주 땅도 마찬가지로 적극 매도를 추진하도록 하자. 강원도 땅은 맹지여서 골칫거리다. 맹지는 건축 허가가 나지 않기 때문에 개발하려면 도로를 뚫어야 한다. 하지만 비용이 많이 든다. 이들 토지가 팔리는 대로 일부를 오피스텔이나 도시형 생활주택 등 큰돈이 들지 않는 수익형 부동산을 사는 것도 괜찮다. 1억~1억5000만원이면 구입이 가능하고 연 6%대 수입을 기대할 수 있다.



Q. 자산이 부동산에 집중돼 있는 관계로 노후준비를 거의 못했다. 노후에 월 600만원 정도의 생활비를 쓰고 싶다.



 A. 보유 부동산 물건들을 정리하고 CMA에 있는 5억원을 합치면 14억원 남짓 만들어진다. 먼저 5억원은 종신형 연금보험에 가입하기 바란다. 매월 220만원의 연금이 나올 전망이다. 원하는 생활비 600만원에서 380만원이 모자라는데, 9억원을 금융자산으로 굴릴 경우 세후 연 5.06%가 나와야 만들 수 있는 금액이다. 노후생활자금인 만큼 주식형 등 위험자산은 피하되 유동성 자산 10%, 예금이나 채권 60%, 원금보장형 ELS 등 대안상품 30%의 비율로 9억원을 운용하면 어떨지 싶다. 예상 운용수익률은 유동성 자산 3%, 예금이나 채권 5%, 대안상품 8~9%다. 평균적으로 세후 연 6% 수준의 이자 발생이 가능한 조합이다. 이렇게 해서 발생한 이자소득과 연금수령액은 별도의 계좌에 따로 적립해 관리해 나가면 효율적이다.



Q. 보장성 보험에도 관심이 많다. 적절한 보험상품을 추천해 달라.



 A. 장씨네는 종신보험 외엔 가입한 상품이 없다. 게다가 장씨는 연령이 높고 고혈압까지 있어 보험 가입이 어려운 상황이다. 하지만 50대 후반의 부인은 더 늦기 전에 손보사의 실손보험에 가입하길 권한다. 60대로 접어들면 병원 신세를 질 가능성이 커지고, 보험은 건강할 때 가입해 두는 게 유리하다는 건 두말할 필요가 없다. 기왕에 가입한 종신보험에 갱신형 입·통원비를 보완하는 게 필수적이다.



서명수 기자





◆재무설계 도움말=이택주 SK MONETA 수석컨설턴트, 임현정 신한은행 서울파이낸스골드센터 PB팀장, 정현영 미래에셋생명 퇴직연금자산관리팀 차장, 양해근 우리투자증권 부동산팀장(왼쪽부터)



◆대면 상담=전문가 상담은 재산리모델링센터로 신청(02-751-5852)하십시오. ‘위스타트’에 5만원을 기부해야 합니다.



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