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[자산 리모델링] 월 수입 1536만원 순자산 48억 … 개인사업·전업주부 50대 부부

Q 서울 은평구에 사는 이모(54)씨. 가정주부로 개인사업을 하는 남편과 대학생 자녀 2명이 있다. 자산은 69억원으로 주택담보대출 등 부채를 빼면 48억원 수준이다. 그러나 자산의 90%가 부동산이다. 보유 부동산은 아파트·오피스텔·토지·상가 등 다양하게 망라돼 있다. 남편은 앞으로 6년 후 은퇴할 예정이어서 환금성이 낮고 유지관리가 어려운 부동산을 정리할 생각이다. 대신 금융자산 비중을 늘려 여유롭고 편안한 노후생활을 보내려 한다. 아울러 상속세 부담을 줄이기 위해 자녀들에게 재산 일부를 이전하는 방안도 궁리하고 있다.



거치형 연금에 7억 넣고, 우량 장외주식 사서 사전증여 해볼 만



<그래픽을 누르시면 크게 보실 수 있습니다>





Q. 연희동에 보유하고 있는 오피스텔과 아파트 상가 중 한 곳을 노인요양병원으로 용도변경해 첫째 아들에게 임대하는 것을 고려 중이다. 나머지 한 곳은 유치원으로 개조해 둘째에게 물려주려고 한다. 이런 계획에 문제가 없는지 알고 싶다.



 A. 이들 부동산의 용도변경은 도시계획조례상 충분히 가능하다. 연희동 지역은 20~30대 젊은 층과 50대 이상의 고령층 비중이 높아 요양병원과 유치원에 대한 수요가 꽤 많다. 다만 아파트 상가는 이면도로에 위치해 차량 접근성이 불리한 것으로 나타나 병원보다는 유치원이 적당하다. 대로변에 있는 오피스텔은 용도변경이 가능하지만 대학가 근처여서 원룸 수요도 탄탄하다. 용도변경하지 말고 지금처럼 임대수입을 계속 받는 것도 좋겠다.



 Q. 나중에 상속세 부담이 걱정된다. 자녀에게 사전증여를 하고 싶은데.



 A. 자녀에게 재산 일부를 미리 증여하겠다는 것은 좋은 생각이다. 상속세를 줄일 수 있을 뿐만 아니라 두 자녀가 사회생활 전에 본인 명의의 금융자산을 가짐으로써 스스로 책임감을 갖고 투자하는 습관을 기를 수 있어서다. 또 자녀가 결혼 후 내 집을 마련할 때 자금출처의 소명자료도 여유 있게 준비할 수 있다. 성년 자녀에겐 10년마다 3000만원 한도의 증여재산 공제가 가능하기 때문에 이를 활용해 적정액을 증여하고 이 자금으로 두 자녀 명의의 금융상품에 투자하도록 하자. 투자 대상 금융상품으론 적립식 상품이나 변액유니버설보험을 추천한다. 이와 함께 대기업 계열로 재무구조가 튼튼하고 성장성이 있는 비상장 장외주식을 매입하는 것도 고려해 볼 만하다. 장외주식은 상장 여부에 대한 불확실성과 상장 전 매도 시 양도소득세 부담 등의 단점이 있지만 우량 종목을 잘 선택해 장기 보유한다면 상당한 수익도 기대된다.



 Q. 자산의 대부분이 부동산이다. 이래서는 노후의 현금 흐름에 압박을 받게 될까 걱정이다. 보유 부동산 가운데 거주 주택과 오피스텔, 전원주택지를 제외한 상가와 토지를 팔아 금융자산으로 전환하고 싶은데.



 A. 우선 북가좌동 소재 단지 내 상가는 4층이라는 위치상의 한계가 있긴 하지만 배후에 아파트단지가 있어 실제 매각 가능성이 큰 부동산이다. 다만 임대수익률이 낮아 매매가격을 조정할 필요는 있다. 서울 지역 상가 빌딩의 임대수익률은 연 6.6%인 데 비해 북가좌동 상가는 연 4.8%에 불과하기 때문이다. 홍은동 상가는 상가 또는 업무용으로 사용하기엔 다소 비좁아 주택으로 개조해 매매하거나 자녀의 신혼 공간으로 만들어 주는 게 바람직할 것 같다. 연희동에 있는 사무실은 이면도로에 있어 접근성이 떨어진다. 임차인이 나타나면 우선 임대로 활용해보다 매매하는 게 좋을 듯하다. 영종도 땅은 환금성이 거의 없는 무수익 자산이지만 인근에 조력발전소 건설, 국도 확장사업 등 재료가 있어 매매 가능성은 크다고 할 수 있다.



 Q. 은퇴 후 월 400만원 정도의 생활비를 원한다. 어떻게 하면 되겠는가.



 A. 은퇴 후 30년 가까이 되는 노후생활을 임대수입에만 의존하는 것은 위험하다. 그렇다고 연금자산이 준비돼 있는 것도 아니다. 연금자산수익률은 종부세·재산세·종합소득세 등의 비용을 감안한 실질 임대수익률에 결코 뒤지지 않는다. 남편은 6년 뒤 은퇴를 계획하고 있기 때문에 적립식 투자보다는 일정 금액을 예치한 뒤 원하는 시점에 연금이 개시되는 거치형 연금이 좋겠다. 공시이율을 적용하는 연금보험의 경우 10년 이상 유지 시 비과세 혜택이 주어지기 때문에 적지 않은 종합소득세를 내는 개인사업자에게 유리하다. 현재 월 400만원의 노후생활비는 6년 후 은퇴 시점에선 물가상승률을 감안할 때 500만원과 맞먹는다. 국민연금 100만원이 예정돼 있으므로 400만원만 준비하면 되겠다. 연 5% 거치형 연금상품에 7억원을 예치할 경우 6년 뒤부터 월 420만원의 연금 수령이 기대된다.



서명수 기자





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