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[김예나의 세테크] 집 두 채 보유자, 임대사업자 등록하면 재산·양도세 혜택

김예나
삼성증권 세무전문위원
수도권에 주택 2채를 보유한 A씨. 본인이 살고 있는 집 외의 다른 집은 월세 임대를 주면서도 사업자등록은 하지 않았다. 그런데 최근 법이 개정돼 주택임대사업자에게 유리한 점이 많다고 해 임대사업자등록을 할까 고민하고 있다.



 ‘매입임대주택에 대한 세제 지원 요건 완화’ 등의 개정안이 통과돼 14일부터 시행됐다. 이에 따라 주택임대사업자는 여러 가지 세제 혜택을 받을 수 있게 됐다.



 그동안 A씨와 같은 경우 임대사업자로 등록할 수 있었지만 세제 지원 대상에서는 배제됐다. 수도권의 경우 주택을 3호 이상, 지방은 1호 이상 보유해야만 세제 혜택을 받을 수 있었다.



 이번 개정안에서는 임대 호수 요건이 수도권과 지방을 구분하지 않고 1호로 통일돼 A씨도 사업자등록을 한다면 세제 지원을 받을 수 있게 된 것이다. 물론 임대 호수 이외에 주택 규모가 149 이하, 임대기간이 5년 이상, 주택가액도 수도권은 6억원 이하(지방은 3억원 이하)의 요건을 모두 충족해야 한다.



 이러한 요건을 갖추고 임대사업자로 등록한다면 유리한 점은 무엇일까. 우선 종합부동산세를 계산할 때 매입 임대주택 요건을 갖춘 임대주택은 과세표준 합산 대상에 포함되지 않는다. 또한 매입임대주택을 양도할 때도 중과되지 않고 일반세율(6~35%)이 적용되며 장기보유특별공제도 가능하다. 법인이 임대사업을 할 때 매입임대주택 요건을 갖춘 임대주택을 양도하면 법인세 추가 과세에서도 배제된다.



 또한 임대주택사업자가 거주하는 자가주택에 대한 세제 지원안도 신설됐다. A씨처럼 임대주택 외에 거주용 자가주택을 1채만 소유한 사람이 살고 있는 주택을 판다면 1세대1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 된 것이다.



 종전에는 A씨가 살았던 주택을 팔 때 3년 이상 보유, 2년 이상 거주 요건을 갖췄더라도 양도 차익이 있다면 양도세를 내야 했다. 법이 개정되면서 1세대1주택 비과세 요건을 갖췄다면 세금 부담 없이 팔 수 있게 됐다. 다만 임대주택법에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주 기간이 2년 이상이어야 하고, 임대주택은 양도하는 날에 실제 임대하고 있어야 혜택을 받을 수 있다.



김예나 삼성증권 세무전문위원
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