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개포주공 36㎡형 사 112㎡형 받으면 9억7000만원 들어도 2억~3억 차익





개포지구 재건축 투자 따져보니 …



서울 강남구 개포지구 재건축 단지들의 재건축 계획이 잇따라 나오고 있다. 소형 5층짜리들이 최고 35층 중대형 아파트로 탈바꿈 할 예정이다.





김석훈(49·서울 마포구)씨는 최근 서울 강남구 개포지구를 몇 번이나 찾았다. 중개업소에 들러 매물 현황을 살피고 재건축 추가 부담금 등 수익성을 따졌다. 개포지구는 강남권의 마지막 남은 재건축 노른자위로 꼽히는 데다 과거에 비해 가격도 좀 빠져 있어 구미가 당긴다. 김씨는 “주거여건이 쾌적하고 교통 등 입지여건이 좋아 개포지구 재건축 단지에 입주하고 싶다”고 말했다.



 개포지구 재건축 추진 아파트들에 투자자들의 발길이 부쩍 늘었다. 지난 6월 말 전체 개발계획인 지구단위계획이 확정된 데 이어 단지별 재건축 윤곽이 잇따라 나오고 있기 때문이다. 실제로 올 들어 6월까지 개포지구 아파트 거래량이 한 달에 평균 30건 정도였는데 지난달엔 60건 가까이로 크게 늘었다.



 그런데 단지별로 재건축 건립계획 가닥이 잡히면서 주민들이 부담해야 할 추가 부담금이 만만치 않을 것으로 예상된다.













 이미 재건축을 추진 중인 5층짜리 저층 7개 아파트 가운데 일원대우를 제외한 6개 단지의 재건축 건립계획이 나왔다. 6개 단지 1만2875가구가 1만5512가구로 2637가구 늘어난다. 이 중 임대주택(전용면적 60㎡ 이하)이 976가구이고 조합원 몫을 제외한 일반분양분은 1661가구다. 층수가 최고 35층까지 올라가고 주택형은 현재 평균 45㎡(공급면적)에서 114㎡로 두 배 이상 커진다.



 일부 주민이 임대주택 건립에 반대하고 있는데 임대주택은 의무사항이 아니라 주민들이 선택할 수 있다. 다만 임대주택을 짓지 않으면 재건축 건립규모가 다소 줄어들어 추가 부담금이 늘어날 수 있다.



 강남구청 황승호 주무관은 “임대주택을 지으면 정부의 규제 완화 혜택을 받아 재건축 건립규모가 커지기 때문에 사업성에서는 유리할 것”이라고 말했다.



 중앙일보조인스랜드와 J&K부동산투자연구소가 개포지구 재건축 추가 부담금을 시뮬레이션한 결과 주택형·단지에 따라 부담금 차이가 큰 것으로 나타났다. 1·3·4단지와 시영에 있는 36㎡형이 전용 85㎡인 109~112㎡형을 배정받는 데 필요한 추가 부담금이 3억2000만~4억8000만원이다.



 주택형이 같더라도 대지지분이 달라서다. 대지지분이 크면 기존 주택의 감정평가금액이 많아 그만큼 추가 부담금이 줄어든다. 1·3·4단지와 시영 36㎡형의 대지지분은 각각 36~46㎡로 12㎡까지 차이 난다.



 그 때문에 같은 새 아파트 주택형에 가더라도 현재의 주택형이 클수록 부담금이 적다. 주택형이 크면 대지지분도 크다.



 J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “새 아파트 주택형은 기존 주택형 크기 순으로 배정되기 때문에 큰 집에 들어가려면 큰 주택형을 구입해야 한다”고 말했다.



 이번 시뮬레이션을 기준으로 투자비용과 주변 시세를 비교하면 단지·주택형에 따라 2억~5억원가량 수익이 날 것으로 예상된다. 주변 시세는 입지여건·단지규모 등을 감안해 도곡동 렉슬을 기준으로 했다. 주공4단지 36㎡형을 6억원 정도에 구입해 112㎡형을 배정받는 데 3억7000만원을 내면 총 비용이 9억7000만원 선. 비슷한 크기의 도곡렉슬 109㎡형이 12억~13억원이다.



권영은 기자
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