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[전문가 칼럼] 허위계약서 작성 시 양도세 비과세·감면 제한







조한호 세무사



올해 초에 발표한 세법개정 내용 중에서 가장 주목할 만한 부분 중의 하나가 ‘허위계약서(다운 계약서 등에 대한 양도소득세 비과세 감면 적용의 제한(배제)일 것입니다. 기존에 양도소득세 비과세·감면 적용을 배제하는 사유에는 미등기자산을 양도한 경우로 한정했습니다만, 여기에 추가해 허위계약서를 작성한 경우에도 양도소득세 비과세·감면을 제한(배제)하기로 한 것입니다.



 올해 7월 1일 이후에 최초로 매매계약을 체결하는 분부터 적용되는 이 규정은 지난 수 십 년 간 관행처럼 이어져 온 불법적인 거래 행위(허위계약서 작성)를 근절시키고, ‘실거래가 과세제도’를 정착시키기 위한 특단의 조치라 할 수 있겠습니다.



 과거 2007년 초 세법이 개정되기 이전(2007년 1월 1일 이전)의 매매거래에 대해서는 양도가액과 취득가액을 당해 자산의 양도 당시와 취득 당시의 기준시가로 신고하도록 되어 있었으며, 일부 거래(투기지역 및 단기 양도 등)에 대해서만 실지거래가액으로 신고하도록 규정돼 있었기 때문에 허위계약서 작성이 하나의 절세전략(?)인 것처럼 관행화돼 왔던 것입니다.



 그러다가 2007년 초 세법이 개정되면서 그 이후 양도하는 모든 부동산의 양도가액과 취득가액을 당해 자산의 양도 당시와 취득 당시의 실지거래가액으로 신고하도록 규정한 바 있었습니다. 그러나 이러한 세법개정(2007년)에도 불구하고 그간 부동산거래 과정에서 양도소득세가 비과세·감면되는 자가 취득 또는 양도할 경우 거래금액을 조정해 허위계약서를 작성하더라도 양도에 따른 세금 불이익은 발생하지 않는다는 점을 악용해 허위계약서 작성 제의에 쉽게 응하고 있는 것으로 알려져 왔습니다. 이번 세법개정내용을 반영한 다음의 사례를 통해, 허위계약서를 작성하였을 경우 어떠한 불이익을 당하게 되는 지 살펴 보고자 합니다.





# 홍길동씨는 천안시에 단독주택을 구입해 20년 넘게 거주 중입니다. 같이 살던 자녀들도 모두 결혼해 분가한 상태여서, 두 노부부가 살기엔 집이 너무 넓어 작은 아파트로 이사를 계획하고, 전에 살던 단독주택을 올 7월말에 3억원에 매각할 예정입니다. 그런데 주택을 매입할 갑을정씨가 매매계약서상 금액을 실제거래가액보다 1억원 높은 4억원으로 하자고 제안해왔습니다. 이유인 즉 갑을정씨 본인은 2주택 이상 소유자 이지만, 홍길동씨는 1세대 1주택인데다 3년 보유요건을 채웠으므로 양도소득세 비과세혜택을 받기 때문에 손해 볼 게 없다는 것입니다.



 그렇다면, 이러한 허위계약서를 작성하였을 경우 홍길동씨가 1세대 1주택 비과세혜택을 받는데 아무런 문제가 없을까요?



 홍길동씨가 주택을 양도하고, 1세대 1주택 비과세혜택을 적용 받았더라도 세무조사 등 과세관청에서 실제거래가액과 신고한 매매금액이 다르다고 확인될 경우, 홍길동씨가 1세대 1주택 비과세를 적용받지 않았을 경우의 세액(1억2000만원 이라 가정)과 허위로 작성된 금액(1억원) 중 적은 금액인 1억원을 추징당하게 될 것입니다. 더욱이 이에 더해 신고 및 납부불성실 가산세를 추가로 물게 될 가능성도 있으며, 홍길동씨와 갑을정씨 및 이를 중개한 중개사에게도 과태료가 부과됩니다.



 따라서 그동안 1세대 1주택이나 8년 자경농지 등의 비과세·감면에 익숙한 납세자들이 이 규정의 시행을 제대로 알지 못하고 예전처럼 허위계약서 작성제의에 손쉽게 응할 경우, 그 동안은 비과세·감면으로 생각되어왔던 양도소득세 혜택을 받지 못할 수 있으므로, 매매계약서 작성시 반드시 실제거래금액으로 기재해야 할 것입니다.



조한호 세무사
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