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반포 1단지 72㎡ 보유자, 115㎡로 갈아타면 3억대 수익

서울 반포동 주공1단지 재건축사업이 본궤도에 올랐다. 2003년 6월 안전진단을 통과하고 현재 재건축추진위원회를 설립 중인 3주구 1490가구(72㎡·이하 공급면적)에 이어 최근 1·2·4주구 2100가구(105~204㎡)가 안전진단을 통과함으로써 분위기가 무르익고 있다. 3590가구로 이뤄진 이 단지는 도로를 사이에 두고 소형인 3주구와 중대형인 1·2·4주구로 나뉘어 있다.




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 ◆대지지분 많아 수익성 유리=3종주거지역이어서 용적률(대지면적 대비 지상건축물 면적 비율)을 최고 300% 챙길 수 있다. 다른 재건축단지보다 수익성이 좋게 나오는 요인이다. 규모가 더 큰 개포주공1단지(5040가구, 5층)의 경우 2종주거지역이라 법정 상한 용적률이 250%다.

 넓은 땅 지분도 수익성을 높이는 요인이다. 예컨대 105㎡형의 대지지분은 85~102㎡로, 전용면적(84㎡)보다 넓다. 땅 지분이 많을수록 공짜로 받는 집이 커진다.

 본지가 J&K부동산투자연구소에 의뢰해 3주구의 수익성을 분석한 결과 주택형별로 최고 6억9000여만원을 돌려받을 수도 있는 것으로 나타났다. 법정 상한 용적률 300%를 적용하면 기존 1490가구(72㎡)가 2244가구(82~171㎡, 임대 포함)로 늘어난다. 72㎡형을 가진 사람이 82㎡형으로 갈아타면 6억9000만원을 돌려받고, 115㎡형을 배정받아도 1억8500여만원을 환급받을 가능성이 크다. 그러나 138㎡형에 입주하려면 1억6400여만원의 추가부담금을 내야 하고 171㎡형을 받으려면 6억6800여만원이 더 든다.

 입주 후에는 수억원의 단순 시세차익도 챙길 수 있을 것으로 예상된다. 예컨대 3주구 72㎡형을 12억5000만원에 매입해 나중에 115㎡형을 배정받는다고 치자. 들인 돈과 재건축기간(5년 예상)의 금융비용을 합치면 13억원 이상이 필요하다. 인근 래미안퍼스티지 113㎡형의 현재 매매가가 15억~16억원 선인 점을 고려하면 2억원 이상의 차익을 챙길 수 있는 셈이다. 환급받는 돈(1억8500여만원)을 더하면 차익은 더 늘어난다.

 ◆동마다 다른 대지지분=같은 주택형이라도 대지지분이 저마다 다르다. 동마다 필지가 나뉘어 있기 때문이다. 예컨대 3주구의 같은 72㎡형이라도 15동은 대지지분이 20.77㎡인 반면 20동은 15.83㎡다. 재건축 후 큰 주택형으로 옮기고 싶다면 대지지분이 큰 게 유리하다.

 사업 추진 속도도 가늠하기 쉽지 않다. 1·2·4주구는 한강공공회복 프로젝트인 한강변 유도정비구역에 포함된다. 높은 기부채납비율(25%)로 서울시와 주민 간 의견차가 커 조율이 쉽지 않아 보인다. 서초구가 지난해 11월 발표한 반포유도정비구역 마스터플랜도 어떻게 바뀔지 모른다. 서초구는 평균 30~40층으로 이뤄진 초고층 타워형 아파트 건설 계획을 추진하고 있지만 자체 계획이어서 서울시에서 받아들일지 불투명하다.

 J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “투자수익이 좋은 편이지만 돈이 많이 드는 만큼 자금계획을 잘 세워 투자해야 한다”고 조언했다.

최현주 기자
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