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[재산 리모델링] 안양 금은방 정리해 수익성 부동산에 투자하고 싶다





신도시 소형아파트 3채 구입 … 관리경험 쌓아라





Q  경기도 안양에 사는 주부 박모(39)씨. 금은방을 운영하는 자영업자 남편과 자녀 둘을 키우고 있다. 금은방에선 월 1000만원 정도 수입이 생긴다. 그러나 자녀가 커 가면서 현 거주 아파트가 비좁고 교육 문제도 있어 평수를 넓혀 이사 가고 싶어 한다. 노후를 대비해 금은방을 정리, 원룸 등 수익성 부동산을 사 두는 것도 고려하고 있다. 아울러 은행 적금 위주의 금융자산 운용방식도 바꾸고 싶어 한다.











A  금은방에서 금값은 두 얼굴이다. 금값이 오르면 무엇보다 자산가치가 뛴다. 그러나 대신 금 수요는 줄어든다. 판매가 급속히 줄어들면 경영난에 빠지는 금은방이 생겨난다. 금값 급등기에 폐업이 잇따르는 이유다. 그렇다고 금값 하락이 바람직하지만은 않다. 금 수요 회복으로 판매가 늘긴 하겠지만 자산가치가 떨어져 또 다른 고민거리가 생긴다.



 지칠 줄 모르던 금값 상승세가 올 들어 한풀 꺾이면서 급등세가 다시 오기 어려울 것이란 관측이 우세하다. 박씨네는 이참에 자산가치가 잔뜩 오른 금은방을 정리한 다음 노후 준비도 할 겸 수익성 부동산을 사 임대사업자로 변신하려 한다. 나쁘지 않은 선택인 것 같다. 하지만 지금은 그 시기가 아니다. 금은방 수익성이 임대사업보다 아직은 높기 때문이다. 당분간 현업을 유지하면서 부동산에 조금씩 손을 대다 본격적으로 시작하는 방안을 고려하기 바란다.



 ◆금은방 수입, 임대소득 역전 가능성=현재 주택임대사업으로 올릴 수 있는 수익률은 기껏해야 연 6~10%다. 세금과 관리 및 유지보수 비용 등을 감안할 경우 실제 수익은 더 낮아진다. 반면 금은방은 연 수익률로 치면 12% 정도다. 금은방에서 임대사업으로 전업하는 걸 권하지 않는 이유다. 물론 길게 보면 사정이 달라질 수 있는 건 사실이다. 금값 하락세가 지속될 경우 금은방의 수익성은 악화될 가능성이 크기 때문이다.









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반면 전·월세의 수요 증가로 부동산 임대사업은 전망이 밝은 편이다. 결국 시간이 흐르면서 금은방과 임대사업의 수익률 격차는 좁혀지고, 종국에는 역전될 수도 있다. 그렇다면 우선 시험 삼아 소형 아파트 3채를 사 임대사업자로 등록하고 관리 경험을 쌓아 갈 것을 권한다. 임대 관리가 상대적으로 쉬운 신도시 지역의 소형 아파트 3채를 전세 끼고 매입할 경우 1억5000만원가량 든다. 매입자금은 보유 중인 금을 매각해 마련할 수 있다.



 ◆신협 예금, 금리 높고 세금 낮아=은행 정기예금 금리는 연 4%인 반면 지난 3월 기준 물가상승률은 연 4.7%나 된다. 실질금리가 마이너스다. 자유적금으로 적립하는 450만원을 투자자산과 연금자산으로 돌릴 필요가 있다. 이 중 200만원은 적립식 주식형 펀드에 넣고 100만원은 이자가 높은 변동금리형 적금으로 갈아타는 게 좋겠다. 신협·새마을금고·농수협 단위조합에선 시중은행보다 금리가 1~2%포인트 높고 이자소득세도 3000만원까지 1.4%(시중은행은 15.4%)만 부과하는 적금을 운영하고 있다. 나머지 자금 중 50만원은 수입의 변동성이 높아 예비자금이 필요한 자영업자의 특성을 감안해 CMA에 넣도록 하자. 이렇게 하면 5년 후엔 3억8000만원을, 10년 후엔 8억9000만원을 만들 수 있을 것이다. 노후 준비와 관련해선 100만원을 변액연금에 가입하길 권한다. 현금 유동성이 많은 편이 아니므로 일단 이 정도로만 준비하다가 여유가 생기면 불입금을 늘려 가면 되겠다. 53세까지 납입하고 60세부터 수령할 경우 연평균 수익률 8%, 공시이율 4.7% 기준 월 180만원의 연금을 타게 된다.



 ◆지금이 주택 교체의 기회=정부가 각종 대책을 쏟아 내고 있지만 주택시장은 깊은 잠을 자고 있다. 하지만 거주 주택을 바꿔 보려는 수요자에겐 값싼 매물을 매입하는 기회일 수 있다. 교육여건이 좋은 곳은 거래 회복기에 가격이 급하게 오르고 환금성도 좋으니 주택 교체를 서두르도록 하자. 박씨네가 집 규모를 넓혀 평촌 학원가 근처로 이사하려면 지금의 거주 주택을 팔아도 1억5000만원이 더 필요하다. 정기예금 1억원과 은행 대출로 충당하면 되겠다.



서명수 기자











◆ 이번 주 자문단=이재호 미래에셋증권 자산운용컨설팅 본부장, 곽창석 나비에셋 대표이사, 백찬현 푸르덴셜생명 시니어컨설팅 라이프플래너, 박현식 삼성생명 투자자문역(왼쪽부터 시계방향)



◆ 대면 상담=전문가 상담은 재산리모델링센터로 신청(02-751-5852)하십시오. ‘위스타트’에 5만원을 기부해야 합니다.



◆ 신문 지면 무료 상담=e-메일(asset@joongang.co.kr)로 전화번호와 자산 현황, 수입 지출 내역 등을 알려 주십시오.



◆ 후원=미래에셋증권·삼성생명·외환은행
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