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[재산 리모델링] 안양 사는 50대, 상가주택 임대료 350만원으로 생활하는데 …





재개발 기다리지 말고 상가 팔아 ‘도시형 생활주택’ 사라





Q 경기도 안양에 사는 오모(56)씨는 임대사업자다. 덕현 재개발지구 내에 보유 중인 상가주택에서 부인과 자녀, 모친과 함께 살면서 여기서 나오는 월 임대수익 350만원으로 생활하고 있다. 이 수입으로 생활비와 보험료, 자녀교육비 등을 해결하기가 빠듯해 여유가 별로 없다. 다행히 상가주택이 10년 안에 재개발되면 시세차익을 노릴 수 있어 기대가 크다. 그때까지 자산을 어떻게 관리해야 하는지, 은행에 넣어둔 현금자산을 활용할 수 있는 대안은 무엇인지 등에 관해 문의해 왔다.



A  재개발이나 재건축은 한때 고수익을 안겨주는 투자 대상으로 인식됐다. 그러나 이제는 지역적 호재를 안고 있는 경우가 아니라면 손실 가능성조차 배제할 수 없게 됐다. 무작정 기다리다간 기회비용을 날리고 낭패당하기 십상이다. 무엇보다 조합설립인가와 사업시행인가, 관리처분, 착공 등 곳곳에 위험이 도사리고 있는 만큼 길고 지루한 절차가 고통스럽기까지 하다. 보유가치는 어떨지 모르지만 재개발 착공 때까지 노후화 등으로 인해 임대료 수입도 감소할 수 있다.



또 재개발 이후에도 주변 상권에 따라 상가의 수익성이 불투명해질 수도 있다. 결론적으로 오씨네 상가주택의 재개발 실익은 별로 없을 것으로 판단된다. ‘부동산 갈아타기’를 권하는 이유다. 상가주택을 팔아 주거용 아파트를 장만하고 임대료 수입이 가능한 도시형생활주택 등 수익형 부동산을 구입하는 게 좋겠다.











 ◆상가주택 팔아 다른 부동산을 사라=상가주택은 10억원 정도에 매각이 가능할 것으로 판단된다. 전체 건물에서 거주공간이 차지하는 비중이 50%를 넘고 10년 이상 장기 보유했기 때문에 1가구 1주택에 해당돼 양도소득세 부담은 미미할 것으로 예상된다. 처분 후엔 거주주택과 수익형 부동산에 적절히 안배해 재투자하길 바란다. 우선 거주지로는 평촌신도시와 산본신도시 내 30평대 아파트를 추천한다. 교통이 편리하고 교육환경도 양호한 데다 실수요자가 많아 투자성도 있기 때문이다. 대략 4억원이면 이 같은 규모의 아파트를 구입할 수 있겠다. 나머지 6억원으로는 최근 주목을 받고 있는 역세권의 도시형 생활주택과 오피스텔을 사들여 임대수입을 만들도록 하자. 역세권의 소형물건은 연 7~8%대의 임대수익이 가능해 지금과 같은 월세 수준인 375만원을 확보할 수 있다.



 ◆은행 예금은 지수 스텝형 ELS 투자를=오씨네는 조만간 2억원의 은행 정기예금이 만기가 된다. 이 중 5000만원은 의료비와 비상금 명목으로 정기예금으로 유지하는 게 좋겠다.



나머지 1억5000만원은 지수를 기초자산으로 하는 스텝다운형 ELS(지수연계증권)에 분산투자할 것을 권유한다. 한꺼번에 집중투자하기보다는 가입 시기를 세 번에 나눠 5000만원씩 가입하는 게 좋겠다. 지수스텝다운형 ELS는 만기 시점에서 주가지수가 40~50% 이상 하락하지 않으면 연 10%이상의 수익을 내는 상품이다. 일반 주식형펀드에 비해 안정적이고 1년 만기의 정기예금보단 2.5배 정도의 높은 수익성을 자랑한다. 원금을 보장해 주진 않지만 통계적으로 상당한 안정성이 입증됐고 앞으로 주가조정이 있다 하더라도 현 지수 대비 50% 이상 반 토막 날 가능성은 매우 작을 것으로 판단돼 오씨네에게 적합하다.



 ◆연금펀드는 절세효과까지 일석이조=올 8월부터는 매월 20만원씩 연금보험을 타게 된다. 여기에 수익형 부동산에서 나오는 임대수입 가운데 25만원을 합쳐 노후자금과 유동성 확보용으로 적립해 나가길 바란다. 소득공제형 연금펀드에 매월 34만원을 불입하면 오씨는 연말정산 때 임대소득에서 400만원을 공제받아 세부담을 줄이는 효과까지 얻을 수 있다. 남은 11만원은 요구불예금보다 이자가 높은 MMF(현재 연 2.6%)에 예치해 유동성이 필요할 때 쓰도록 하자. 새로 구입한 아파트는 7년 후 오씨 부부가 60세를 넘겼을 때 주택연금으로 활용할 수 있다. 시가 4억원이면 매월 95만원의 연금을 평생 받게 된다.



서명수 기자











◆ 이번 주 자문단=최용준 미래에셋증권 세무컨설팅 팀장, 양재혁 외환은행 영업부 WM센터 팀장, 노철오 부자엄마리얼티 대표, 김창기 삼성화재 FP센터팀장(왼쪽부터)



◆ 대면 상담=최고의 전문가들로부터 직접 상담받으려면 재산리모델링센터로 신청(, 02-751-5852~3)해 주십시오. 중앙일보가 후원하는 사회공헌활동인 ‘위스타트운동’에 5만원을 기부해야 합니다.



◆ 신문지면 무료 상담=직접 방문이 어려울 경우 e-메일()로 전화번호와 자산 현황, 상담 목표를 적어 보내 주십시오. 상담은 무료입니다. 상담 내용은 신분을 감추고 신문에 게재하겠습니다. 



◆ 후원=미래에셋증권·삼성생명·외환은행
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