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[김예나의 세테크] 소규모 임대사업자는 간이과세가 유리할 때 많아







김예나
삼성증권 세무전문위원




여유자금으로 부동산 임대사업을 해보려는 A씨는 대단지 아파트 상가를 3억원에 분양받기로 했다. 관련 서류에는 상가 건물분에 해당하는 1억원의 10%인 1000만원이 부가가치세로 추가된다는 문구가 적혀 있다. 부가가치세는 재화나 용역을 공급하는 사람이 내는데 상가를 분양하는 회사가 A씨에게 건물을 팔면서 부가가치세 1000만원을 받아서 내는 것이다.



 임대업을 시작하면 사업자등록을 해야 하고 매달 받는 임대료에 대해서는 부가가치세 신고도 해야 한다. 부가가치세상의 사업자는 일반과세자와 간이과세자로 나뉜다. A씨가 매달 300만원의 임대료를 받는다고 할 때 어느 쪽을 선택하느냐에 따라 세금이 달라진다.



 간이과세자는 규모가 작은 영세사업자를 위해 세금을 간편하게 낼 수 있도록 하는 제도다. 그렇다고 간이과세자가 세금 측면에서 반드시 유리한 것만은 아니다. 부동산 임대사업을 하는 간이사업자는 전년도의 공급대가(임대료)가 4800만원 미만이거나, 사업을 처음 시작한 A씨처럼 한 해 공급대가가 4800만원 미만이라고 예상할 때 선택할 수 있다. 하지만 법에서 정한 특정 지역과 일부 업종의 경우 4800만원 미만이라도 간이사업자를 선택할 수 없다.



 일반과세자는 공급한 금액에 10%의 세금이 매겨진다. A씨의 경우 일반과세자를 선택하면 1기분 신고 시에 6개월치 임대료 1800만원의 10%인 180만원을 부가가치세로 부담한다. 반면 간이과세자는 부가가치세를 포함한 공급대가에 세율 10%를 적용한 금액에다 업종별로 정해진 부가가치율을 다시 곱해서 세액을 정한다. 부동산임대업의 부가가치율은 30%인 만큼 단순하게 계산하면 약 60만원, 즉 3분의 1가량만 부담한다.



 다만 조심해야 할 점은 일반과세 사업자는 부가가치세를 환급받을 수 있지만 간이과세 사업자는 환급이 안 된다는 것이다. A씨가 일반과세 사업자라면 첫 월세에 대한 부가가치세를 신고할 때 분양 당시 냈던 부가가치세 1000만원을 매입세액으로 공제받을 수 있다. 월세에 대한 매출세액 30만원보다 매입 세액으로 부담한 1000만원이 큰 만큼 그 차이인 970만원을 돌려받을 수 있는 것이다. 반면 간이과세자도 매입세액공제를 받을 수는 있지만 세금이 마이너스가 된 경우에는 이를 환급 받을 수 없다.



 임대기간 동안 월세에 대한 부가가치세는 일반적으로 간이과세자가 적다. 부동산을 팔 때 부담하는 부가가치세도 간이과세자가 유리한 경우가 많다.



 그러므로 종합적으로 판단할 때 임대업을 유지하는 기간이나 나중에 팔 때 상가의 가치 상승분 등을 감안해 유불리를 따져야 한다. 사업 초기에 건물을 분양받고 인테리어에 투자하는 등 매입 비용이 많은 경우에는 부가가치세 환급이 가능한 일반과세 사업자가 유리할 수 있다. 반면 간이과세자는 업종비율이 곱해서 일반적으로 부담하는 세금이 적고, 6개월에 해당하는 공급가액이 1200만원 미만이면 아예 부가가치세를 안 내도 된다는 장점이 있다.



김예나 삼성증권 세무전문위원
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