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40대 후반, 순자산 9억여원 … 노후 위해 임대용 부동산에 투자하고 싶은데





파주 아파트 손절매, 서울 도심 소형 아파트 사 월세 놓자





Q. 경기도 파주에 살고 있는 황모(49)씨. 대기업에서 비정규직으로 일하면서 회사원인 남편, 대학생인 두 자녀와 함께 살고 있다. 자산은 서울 일원동과 경기도 파주에 보유한 아파트 두 채와 1억원가량의 예금이 전부다. 전세보증금을 감안한 순자산은 9억7000만원 정도. 황씨는 자녀가 어느 정도 성장했고 남편이 정년을 6년가량 앞두고 있어 이제는 본격적으로 노후 준비에 나서려고 한다. 특히 부동산 투자로 임대수익을 얻고자 하는데, 그래도 되는 건지 궁금해 하고 있다.



A. 부동산 투자계획이 성공하려면 몇 가지 전제조건이 따른다. 우선 서울 도심 같은 임대수요가 많은 지역의 소형 부동산을 골라야 한다. 또 투자재원을 확보하기 위해 매입 당시보다 가격이 떨어진 파주 아파트를 손해 보고 팔 줄도 알아야 한다. 황씨네는 가격이 회복할 때까지 2, 3년 기다렸다가 아파트를 처분할 생각이지만, 이렇게 하면 의도한 부동산 투자가 뒷북을 칠 가능성이 있다. 일반적으로 손해 보고 아파트를 팔기는 심리적으로 매우 부담스럽다. 그러나 최근의 시장 흐름을 감안하면 부동산 투자엔 보다 냉정한 자세가 요구된다. 앞으로 부동산 시장이 기지개를 켜는 가운데 지난 3년간의 침체국면에서 팔리지 않던 적체 물량이 일시에 소화되면서 시장의 무게중심이 임대수익이 잘 나오는 소형 부동산으로 옮겨갈 것이란 전망이 많다. 거래가 잘 안 되는 파주 아파트가 팔릴 때쯤이면 이런 물건은 이미 품귀현상을 보일 수도 있다. 남들보다 한발 빠르게 움직이기 위해선 약간의 손해를 감수하는 전략적 마인드가 필요하다.











◆소형 아파트를 산 후 월세 전환하라=황씨네는 가능하다면 내년 중 이른 시기에 파주 아파트를 팔고 서울의 중심업무지역 또는 교통이 편리한 역세권에 소형 부동산을 구입하는 것이 좋겠다. 파주 아파트를 3억원 초반대에 팔고 여윳돈 8000만원을 보태면 단지 규모가 작은 도심 역세권의 20~30평대 아파트 구입이 가능하다. 이 아파트는 당분간 거주하다 남편의 은퇴 후 월세로 전환하고 외곽 지역의 전셋집으로 이주하는 방안을 고려해 봄 직하다. 월세는 현재 150만~180만원 정도다. 자녀가 대학생들이라 교육 문제에 신경 쓰지 않아도 돼 가능한 선택으로 여겨진다. 일원동 아파트는 재건축이란 호재가 살아있어 임대수입이 다소 불만스럽더라도 보유할 것을 권한다. 전세기간이 끝날 즈음 은행 대출을 받아 전세금 2억9000만원을 돌려주고 월세를 놓으면 보증금 5000만원에 매월 140만원의 수입이 생긴다. 이렇게 하면 2억4000만원의 대출금에 대한 월이자 120만원을 갚고도 20만원이 남는다.



 ◆변액연금보단 금리연동형 보험으로=황씨네는 매달 은행 정기적금에 붓는 150만원과 생활비로 쓰고 남는 55만원 등 200여만원을 노후 준비와 자녀 결혼비용 같은 목돈 마련의 재원으로 활용할 수 있다. 이 중 100만원 정도는 연금보험상품에 가입하는 게 바람직하다. 부동산 임대수익이 경기상황에 따라 유동적이므로 경제활동 시기의 여유자금으로 개인연금을 들어두는 게 필요해서다. 다만 연금 개시 시점까지 기간이 길지 않아 변액연금 등 투자형 상품보다는 금리연동형 상품이 유리해 보인다. 7년 납입에 연금 개시 시점을 부인이 61세가 되는 해로 설정하면 현재 공시이율로 매달 50만원의 종신연금 수령이 가능할 전망이다. 요즘은 추가 납입형도 나와 있는데, 자녀가 취업한 다음 불입금을 늘려갈 수도 있다. 연금보험에 가입하고 남은 100만원은 적립식 펀드와 은행 적금에 절반씩 나눠 불입하면 6년후 8500만원이 모아질 것으로 기대된다. 이 돈은 나중에 자녀 결혼자금 등으로 활용하면 되겠다.



 ◆실손보험으로 보장성 보완을=황씨 부부는 모두 7건의 보장성 보험을 가지고 있지만 은퇴 후 의료비 지출에 대비해 실손보험에 가입하는 게 좋겠다. 단 기존 보험에 뇌졸중과 급성심근경색 진단금 보장이 없으므로 이들 항목을 특약으로 보완하도록 하자. 이 경우 추가되는 보험료는 20년 납입 기준으로 남편 6만원, 본인 4만원이면 되겠다. 늘어난 보험료는 생활비를 줄여 마련하자.



서명수 기자











◆이번 주 자문단=이재호 미래에셋증권 자산운용컨설팅 본부장, 곽창석 나비에셋 대표이사, 백찬현 푸르덴셜생명 시니어컨설팅 라이프플래너, 박현식 삼성생명 투자자문역(왼쪽부터)



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