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[재산 리모델링] 전세 놓은 아파트 이용해 재산 불리고 연금보험으로 노후대비 하고 싶어요





잠실아파트 입주해 양도세 비과세 요건부터 채워라





Q. 경기도 광주에 살고 있는 송모(37)씨. 결혼 6년차로 자신은 대기업 연구원이고 부인은 초등학교 교사다. 둘 사이엔 세 살 난 아이 하나가 있다. 결혼 후 일찌감치 재테크에 눈을 떠 서울 잠실 지역에 32평형 아파트 한 채를 마련해 전세를 놨고 분당에도 39평형 오피스텔을 장만했다. 자산규모는 18억원 가까이 된다. 앞으로도 부동산에 투자해 재산을 더 늘리고 싶어 한다. 송씨는 잠실아파트를 이용한 재산증식 방안에 관해 문의해 왔다.



A. 집을 가지고 있으면서 입주하지 않고 전세를 놓는 1가구1주택자가 많다. 전세금을 현금자산으로 활용해 재산 불리기를 할 수 있기 때문이다. 하지만 길게 보면 이는 바람직한 방법이 못 된다. 무엇보다 양도세 비과세 요건을 갖출 기회를 놓치기 때문이다. 전세금을 잘 굴려 재산을 늘렸더라도 양도세를 물게 된다면 소탐대실이 될 수 있다. 다가구 주택에 세금이 중과되는 우리나라에서 집을 이용해 재테크를 하려면 기본적으로 양도세 비과세 요건을 하루 빨리 만드는 게 중요하다. 전세를 놓지 말고 입주해 양도세가 면제되는 2년 거주요건을 채우라는 이야기다.











◆잠실아파트는 입주가 바람직=송씨는 부인이 내년 서울로 전근하는 시점에 맞춰 잠실아파트에 입주할지, 아니면 전세금을 올려받아 이 돈으로 다른 투자처를 물색할지를 놓고 저울질하고 있다. 이 아파트의 현 전세 시세는 3억5000만원이므로 지금보다 1억5000만원을 올려받을 수 있다. 이 돈으로 대출금을 갚고도 4000만원 이상의 여윳돈을 이용할 여력이 생긴다. 여기다 대출금 상환으로 이자가 절감되고 다른 기회비용까지 감안한다면 송씨네는 전세금을 올림으로써 연간 1400만원 정도 새로운 수입원을 창출할 수 있다. 그러나 좀 더 장기적 관점에서 접근한다면 잠실아파트 입주가 더 이득이 된다. 1가구 1주택자에 대한 양도세 비과세 혜택을 받으려면 서울지역의 경우 2년의 거주요건을 필요로 한다. 만약 이런 거주요건을 갖추지 못한다면 잠실아파트를 팔 때 1400만원보다 훨씬 많은 양도세를 물게 될 전망이다. 게다가 송씨네는 아파트를 샀다 이를 되파는 방식으로 재산을 늘려가고 싶어 한다. 그렇기에 1가구 1주택 비과세 요건을 만들어 놓는 것이 더욱 중요해진다. 송씨네에게 내년 2월 잠실아파트에 입주해 2년 이상 거주하길 권한다. 그래야만 재산 증식을 위한 다양한 옵션을 자유롭게 행사할 수 있다. 분당오피스텔은 시세차익을 기대하기 힘들 뿐만 아니라 덩치가 커 매각이 쉽지 않다. 부동산 시장이 좋아져 매수자가 나타나면 바로 매각하는 게 좋겠다.



◆연금보험은 유지해 나가야=송씨네는 5건의 연금보험에 가입했다. 이 중 2개는 이번 달 납입이 끝나는데, 지금까지의 적립금을 찾아 별도로 운영하는 방안을 놓고 고민 중이다. 만기가 된 이들 보험은 2003년의 경험생명표를 적용하기 때문에 평균수명이 짧아 연금지급액이 비교적 많이 나온다. 연금보험은 적용 이자나 투자수익률도 중요하지만 평균수명이 얼마인지도 중요한 변수다. 연금적립액을 되찾아 별도 운영하기보다는 해약하지 말고 유지해 나가는 것이 연금 수령액을 한 푼이라도 더 늘리는 길이다. 그동안 부어 왔던 연금불입액 50만원은 변액연금에 추가로 가입하길 바란다.



 송씨네 가정은 모두 6건의 보장성 보험에 가입해 있다. 이들 보험은 기능별 장점을 잘 살려 보장 내용에 충실을 꾀했다. 다만 가장의 건강특약이 갱신형인 건 문제다. 앞으로 갱신 때마다 보험료가 증가하는 데다, 납입기간도 80세까지로 돼 있기 때문이다. 따라서 지금 부담이 되더라도 보험료와 납입기간이 확정된 보험으로 보완하는 게 좋겠다. 이 경우 월 13만원의 보험료가 추가된다.



◆투자스타일은 주가 조정기에 적합=송씨네가 종합주가지수를 따라가는 상장지수펀드(ETF)와 주가가 낮으면서 배당수익률이 높은 종목에 투자하고 있는 건 바람직하다. 증시가 상승세일 때 수익이 낮아질 수 있지만 하락기엔 상대적으로 하락폭이 작기 때문에 불확실성에 대비한 투자 자세라서다. 요즘 가장 크게 우려되는 대목은 주가 상승의 견인차였던 풍부한 유동성이 인플레를 일으켜 기업 수익을 악화시키고 시장금리를 올릴 수 있다는 점이다. 주가조정의 요인으로 작용할 수 있다는 의미다.



서명수 기자











◆이번 주 자문단=이재호 미래에셋증권 자산운용컨설팅 본부장, 곽창석 나비에셋 대표이사, 백찬현 푸르덴셜생명 시니어컨설팅 라이프플래너, 박현식 삼성생명 투자자문역(왼쪽부터)



◆신문 지면 무료 상담=직접 방문이 어려울 경우 e-메일(asset@joongang.co.kr)에 전화번호와 자산 현황, 상담 목표를 적어 보내주십시오. 상담은 무료고, 상담 내용은 신분을 감추고 신문에 싣겠습니다.



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