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미분양 → 시행사 부도 → 건설사 부실 ‘악순환’

PF 부실은 예고된 것이었다고 전문가들은 입을 모은다. PF는 아파트 단지 건립 등 개별 사업장을 위한 일반 PF와 공공기관과 민간사업자가 함께 사업을 진행하는 공모형 PF로 나뉜다.

 일반 PF는 외환위기를 벗어나기 시작한 2000년께 활성화돼 2007년에는 연간 수십조원 규모의 부동산 개발이 PF를 통해 이뤄졌다. PF는 부동산개발업체인 시행사와 건설업체인 시공사, 그리고 금융회사가 합의해 이뤄진다. 외환위기를 겪으며 부채비율 증가에 부담을 느낀 건설업체들이 시행사를 찾았다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “서류상 사업자금을 빌려도 시행사의 부채로 잡히고 건설회사는 공사만 하는 것으로 되기 때문에 건설사 입장에서는 부채비율 부담 없이 돈을 벌 수 있다”고 설명했다.

 시행사는 대부분 자금력이 떨어진다. 시행사는 입지 좋은 부지를 찾고, 그중 일부 땅을 사들인 상태에서 건설사를 찾는다. 건설사는 시행사들이 권하는 사업계획서를 검토한 후 비교적 쉽게 개발 사업을 따내고, 금융회사는 건설사의 지급보증을 바탕으로 돈을 빌려준다. 금융회사 입장에서는 돈 떼일 염려 없이 대출상품을 파는 셈이었다.

 2002년부터 2007년까지 부동산, 특히 주택시장이 장기호황을 누리면서 PF는 ‘황금알을 낳는 거위’로 인식됐다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택시장이 위축되면서 일반 PF는 악순환의 고리로 반전됐다. 분양률 저조로 사업장 수익성이 떨어지자 파산하는 시행사가 급증하고 이에 따른 부담은 보증의무를 진 건설업체가 지게 된다. 건설업체마저 파산하면 금융회사는 빌려준 돈을 받지 못하게 마련이다. 최근 저축은행들의 적자가 늘어나는 주요 원인이 PF 부실이다.

 PF의 본질은 금융회사가 개별 사업의 수익성을 자체적으로 검토한 후 건설회사와 함께 사업 위험을 분담하는 것이다. 그러나 국내의 경우 전혀 다른 구조로 PF가 이뤄졌다. 건설산업연구원 권오현 연구위원은 “국내의 경우 금융회사들이 건설사의 지급보증에만 의존해 사업성을 따지지 않고 PF를 진행했다”며 “부동산 경기가 침체하면 언제든 부실이 불거질 수 있는 뇌관이었던 셈”이라고 설명했다.

 공모형 PF는 2001년 택지개발지구에 도입된 이후, 도시 경쟁력 향상을 위한 대규모 복합개발 수요가 커지면서 크게 증가했다. 대한건설협회에 따르면 지난해 말 기준으로 민간사업자 모집이 완료된 공모형 PF 시장규모가 100조원을 돌파했다.

함종선 기자
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