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[원포인트 레슨/오피스텔 투자]전용면적 대비 분양가 따져보고, 소음 나는 곳 피하는게 좋아

오피스텔은 수익성 부동산 중에서도 가장 일반적인 재테크 수단이다. 청약통장이 필요 없고 전매가 자유로우며 총부채상환비율(DTI) 규제를 받지 않고 재당첨 제한에도 걸리지 않는 등의 장점이 많기 때문이다. 그럼에도 오피스텔 투자에는 적지 않은 함정이 도사리고 있어 세심한 주의가 필요하다.



우선 오피스텔은 다른 부동산과 마찬가지로 입지 선택이 중요하다. 입지가 떨어지거나 임차수요가 많지 않을 경우 마땅한 임차인을 찾지 못해 장기간 공실로 비워두는 손해도 감수해야 한다. 투자목적에 있어 임대수익과 매매차익 중 어느 것에 중점을 둘 것인지도 확실히 해두어야 한다. 임대수익에 방점을 찍는다면 서울 강북지역이나 수도권지역을, 매매차익이 우선이라면 아무래도 강남·마포 등이 유리하다. 또 전용면적 대비 분양가 수준이 어느 정도 되는지, 아파트 관리비와 비교할 때 지나치게 비싸진 않은지, 역세권인지, 남향인지, 소음이 심하지는 않은지 등도 챙겨봐야 한다. 분양가격이 주변시세에 비해 저렴한 오피스텔도 좋지만 전용면적 대비 분양가도 함께 비교해 봐야 한다. 오피스텔은 독신자·직장인·학생 등의 수요가 많으므로 대형보다는 소형이 임차인을 구하기도 쉽고 임대수익률도 높은 편이다. 분양가는 저층보다 고층이 높지만 임대가는 층에 따라 큰 차이가 나지 않으므로 굳이 비싼 고층을 고집할 필요는 없다. 주거에 문제가 될 만한 소음이 나는 오피스텔은 피하는 것이 좋다.



오피스텔 투자에 있어 또 다른 중요 변수는 세금 문제다. 오피스텔은 건축법상 업무용 시설로 분류된다. 따라서 주거용으로 사용할 경우 세금이 징수될 수 있다. 세무당국에서 업무용이나 주거용이냐를 구분하는 것이 현실적으로 쉽지는 않지만 주거용으로 사용하는 것으로 판명 날 경우 양도소득세와 종합부동산세를 물어야 한다. 1주택자로서 비과세 요건을 갖췄더라도 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다면 양도세가 나온다. 또 고가주택 보유자나 다주택자라면 오피스텔을 포함한 공시지가가 9억원을 넘을 경우 종부세를 물 수 있다.



양해근 우리투자증권 부동산팀장
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