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[재산 리모델링] 빚 상환 부담이 커 개포동·광교 아파트 중 한 채를 팔아야겠는데

Q경기도 안양에 사는 이모(46)씨. 학교 교직원으로 초등학교 교사인 부인과 2명의 자녀가 있다. 부부 모두 정년이 보장된 안정적인 직장에서 월 700만원 정도의 수입으로 넉넉하게 살고 있는 편이다. 그런 이씨에게 고민이 하나 생겼다. 5년 전 자녀 교육을 위해 대출을 끼고 서울 개포동에 아파트 한 채를 사두었다. 그러나 부인의 직장 문제로 서울로 이사하려던 계획이 틀어졌다. 게다가 거주 목적으로 분양받은 경기도 수원 광교 신도시 아파트도 여유자금이 없어 중도금을 대출받아 붓고 있다. 빚을 진 채 부동산을 보유하려다 보니 매월 원리금 상환 부담이 상당하다. 김씨는 두 아파트 중 어느 것을 파는 게 좋은지 상담을 요청해 왔다.



개포동 아파트 들어가 2년 산 뒤 팔고, 광교는 전세 놓자

A이씨네가 보유한 자산은 13억원에 달한다. 부채를 뺀 순자산은 9억원 정도로 40대 가계치곤 적지 않은 재산을 모았다. 그러나 자산의 대부분이 부동산에 묶여 있어 유동성 문제가 생기면 곤란한 상황이 생길 수 있다. 또 월 소득 중 40%가 원리금 상환에 쓰일 정도로 빚 부담이 크다. 아파트 두 채를 보유하는 건 무리므로 둘 중 하나를 처분해 빚을 갚겠다는 이씨의 생각은 옳다. 다만 서울 개포동 아파트와 광교 아파트는 둘 다 입지조건이 좋고 시장 전망이 밝다는 점이 걸린다. 지금 처분할 경우 양도세 부담이 크다는 것도 문제다. 이런 점들을 종합적으로 고려할 때 현금 흐름상 다소 무리가 따르더라도 당분간은 지금 상태로 가는 수밖에 없다고 생각된다.



◆개포동 아파트는 입주 후 처분하라=일반적으로 아파트를 처분할 때 고려해야 할 기준은 시세차익의 여부와 양도세 부담, 향후 집값 전망으로 요약된다. 이씨의 개포동 아파트는 9억6000만원을 호가해 이미 3억4000만원의 차익이 났다. 반면 분양받은 광교 아파트를 해약하게 되면 계약금의 50%를 떼이게 돼 4700만원의 손실이 생긴다. 따라서 시세차익을 본 개포동 아파트 처분이 우선이다. 문제는 양도 시점이다. 이씨는 2년 거주요건을 채우지 못했으므로 지금 팔 경우 6086만원의 양도세를 물어야 한다. 절세 전략이 필요하다. 개포동 아파트의 전세는 내년 11월이 만기다. 이때 이씨는 지금 살고 있는 집에서 개포동 아파트로 이사를 하는 게 좋겠다. 여기서 2년간 거주한 뒤 2013년 11월 지금 시세와 같은 가격에 양도한다면 양도세를 45만원으로 줄일 수 있다. 현재 부동산 시장은 하향 안정세지만 2013년이면 기존의 미분양 적체물량이 어느 정도 해소되면서 신규 수요가 나타날 것으로 보여 지금보다 좋은 가격에 처분할 수 있을 것이다.



◆광교 아파트는 당분간 전세를 주자=이씨는 2013년까지 개포동 아파트를 보유하는 동안 광교 아파트의 중도금을 계속 불입해야 한다. 우선 개포동 아파트를 담보로 추가대출을 받아 해결하는 방법이 있을 수 있다. 2012년 12월 광교 아파트가 준공되면 입주하지 말고 전세(2억원 예상)를 놓아, 그 전세금 등으로 일단 아파트 등기를 마치는 게 좋겠다. 이후 2013년 11월 개포동 아파트를 팔아 전세금과 대출금을 상환하고 나면 5억원가량의 현금을 확보할 수 있을 것으로 보인다. 이 돈으로 광교 아파트 전세 만기 시점에 전세금을 반환하고 입주를 하면 될 것이다.



◆대출금 상환 계획 조정해 연금저축을=이씨네는 부부가 나중에 사학연금과 공무원연금을 타게 되므로 다른 일반 은퇴자보다 넉넉한 노후생활을 할 수 있다. 하지만 좀 더 여유 있는 생활을 하려면 연금저축에 추가로 가입하는 게 좋겠다. 현재 월 200만원씩 내고 있는 대출금 상환 스케줄을 만기 연장 등의 방법으로 월 150만원만 내도록 조정하자. 그래서 50만원을 마련해 부부가 월 25만원씩 나눠 연금저축에 가입하도록 하자. 이씨네가 3년여 뒤 개포동 아파트를 팔면 대출금을 다 갚을 수 있기 때문에 가능한 방안이다. 게다가 연금저축은 연말정산 때 각각 49만원의 환급을 받는 장점이 있다. 대출금을 다 갚고 나면 변액연금 등 투자형 연금 가입에도 관심을 가져보길 권한다.



◆가장의 사망 보장을 늘리자=이씨 가정의 보험은 부부 종신보험 및 실손보험, 어린이 보험으로 구성돼 있다. 전체 보장성 보험료 지출액은 가계수입 대비 7.5%로 다소 부족한 편이다. 특히 가장인 이씨의 사망 보장이 5000만원에 불과해 증액이 필요하다. 보장금액은 연봉의 3~5배가 적당한데, 2억원으로 한다면 막내가 독립하는 2030년까지 월 10만원을 더 추가 불입하는 게 좋겠다.



서명수 기자






◆이번 주 자문단=최용준 미래에셋증권 세무컨설팅 팀장, 양재혁 외환은행 영업부 WM센터 팀장, 박상준 휴담리얼티랩 소장, 김창기 교보증권 웰스매니저(왼쪽부터)



◆신문지면 무료 상담=직접 방문이 어려울 경우 e-메일(asset@joongang.co.kr)로 전화번호와 자산 현황·상담 목표를 적어 보내주십시오. 상담은 무료입니다. 상담 내용은 신분을 감추고 신문에 게재하겠습니다.



◆재산리모델링센터 상담=국내 최고의 전문가들로부터 직접 상담을 받습니다. 재산리모델링 센터로 신청(mindwash@joongang.co.kr, 02-751-5852~3)하십시오. 상담을 받으려면 중앙일보가 후원하는 사회공헌 활동인 ‘위 스타트 운동’에 5만원을 기부하도록 돼 있습니다.



◆후원=미래에셋증권·삼성생명·외환은행



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