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[이건 이렇습니다] 리모델링 증축 범위 지역별 왜 다른가

서울 강남구 개포동 대청아파트와 청담동 두산아파트. 두 곳 다 18년 전인 1992년 준공됐다. 40년이 지난 2032년에나 가능한 재건축을 기다리기 어려워 리모델링을 추진 중이다. 용적률(대지면적 대비 지상건축연면적 비율)을 최고 250%까지 적용해 지을 수 있는 3종 일반주거지역에 속한다는 점도 공통점이지만 실제 리모델링 용적률은 크게 차이가 난다. 두산아파트가 용적률 제한 없이 250%를 훨씬 뛰어넘는 370%로 리모델링할 수 있는 반면 대청은 250% 이하에 묶여 있다. 왜 그럴까.



일반 주거지역선 용적률 규제 안 받아
지구단위계획 구역선 250% 넘을 수 없어

정부는 리모델링을 통해 전용면적을 30%까지, 공용면적의 경우 별도의 제한 없이 건축연면적을 늘릴 수 있게 했지만 지역별 규제는 남아있기 때문이다. 일반적인 주거지역에선 법률이 정한 해당지역 용적률의 규제를 받지 않는다. 전용면적을 30%까지 확대하고 전체 연면적도 얼마든지 넓힐 수 있는 것이다. 3종 지역에서 용적률을 250%보다 높여 리모델링할 수 있는데 청담동 두산아파트가 그런 경우다.



이에 반해 3종 지역에서도 개발계획에 따라 조성된 대규모 주거지(지구단위계획구역)에선 다르다. 지구단위계획상의 용적률(서울 250%)을 넘어설 수 없다. 택지지구·신도시 등이 해당된다. 서울 강남구 개포·대치·수서지구, 분당 등 1기 신도시가 대표적이다.



법제처는 지난해 말 리모델링 용적률 완화와 관련해 지구단위계획구역에선 계획상의 건축기준을 따라야 한다고 못 박았다. 건축물의 난립을 막기 위한 지구단위계획의 용적률 범위를 넘겨서는 안 된다는 것이다. 그 때문에 개포택지지구 안인 개포동 대청은 250%를 넘을 수 없는 것이다.



지구단위계획구역 내 리모델링 추진 단지들은 불만이다. 기존 용적률이 200% 이상으로 높은 경우 용적률이 250% 이하로 제한되면 전용면적을 조금밖에 늘릴 수 없기 때문이다.



이들 단지가 리모델링 용적률 제한을 받지 않으려면 해당 지구단위계획이 바뀌어야 한다. 경기도 부천시는 2008년 중동신도시 지구단위계획을 바꿔 리모델링은 용적률 제한을 받지 않도록 했다. 강남구 대치지구 등도 지구단위계획 변경이 추진되고 있다.



안장원 기자
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