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개발 마스터플랜 공모 중 용적률 낮은 7개 단지 주목

서울 양천구 목동 신시가지 아파트에 재건축 기대감이 높아지고 있다. 6월 지방선거를 앞두고 추재엽 양천구청장이 의욕적인 행보를 보이면서다. 추 구청장은 올 초 신년사에서 “목동아파트는 품격 높은 명품도시로 새 단장되기를 주민들이 학수고대하고 있다”며 “다같이 지혜를 모아 합당한 결과물을 얻도록 하겠다”고 말했다.

‘재건축 바람’ 솔솔 부는 목동아파트 단지

양천구는 먼저 종합적인 개발의 밑그림(마스터플랜)을 그리기로 하고, 현상 설계 공모에 들어갔다. 18일까지 응모를 받은 결과 14개 업체가 2곳씩 짝을 이뤄 7건의 참가 신청서를 냈다. 양천구는 3월 말까지 작품을 접수한 뒤 4월 5일 당선작을 발표할 예정이다. 여기서 1등을 한 업체는 용역 설계권을 갖고 내년 말까지 구체적인 마스터플랜을 작성하게 된다.

김원철 양천구 균형개발과장은 “목동아파트는 현행 규정상 2013년 1단지를 시작으로 순차적으로 재건축 가능연한이 돌아온다”며 “미리 지구 전체에 대한 개발 가이드라인을 마련할 필요가 있다”고 배경을 설명했다.

구청이 재건축 추진에 시동을 걸었다는 소식에 이 지역 아파트 값이 들썩이고 있다. 부동산 정보업체인 닥터아파트의 김주철 리서치팀장은 “설 연휴 전 수도권 대부분 지역에선 거래가 한산했지만 양천구 목동 일대는 꾸준한 거래가 이뤄졌다”며 “비교적 매입 부담이 적은 99㎡(30평) 이하 소형아파트가 한두 건씩 거래될 때마다 500만~1000만원 정도 오르는 분위기”라고 말했다. 그는 “12단지 66㎡(20평)는 이달 초에 비해 500만원 오른 4억4000만~4억6000만원, 11단지 66㎡도 500만원 상승한 4억~4억6000만원에 거래된다”고 소개했다.

1985~88년 건설한 목동 신시가지는 양천구 목동·신정동 일대에 모두 14개 아파트 단지, 392개 동, 2만6629가구로 이뤄져 있다. 전체 부지 면적은 204만㎡로 여의도(295만㎡, 윤중제 안쪽 기준)의 3분의 2가 넘는다. 잠실 올림픽 주경기장 등으로 유명한 건축가 고 김수근(1931~86년)씨가 주도해 계획도시로 설계한 덕분에 쾌적한 환경을 자랑한다. 또 주민들의 교육열이 높고 단지 주변에 학원이 밀집해 있어 서울 서남권에선 가장 인기 있는 주거지로 꼽힌다. 그러나 지하 주차장이 없어 주민들이 출퇴근 시간마다 ‘주차 전쟁’을 치러야 하는 등 20년 넘은 아파트 단지에서 발생하는 불편도 적지 않다.

50층 이상 랜드마크 구상도 제시
양천구는 그동안 재건축을 위한 사전 준비작업에 상당히 진도를 나갔다. 특히 14개 단지별로 재건축 사업성을 따져보는 모의실험(시뮬레이션) 분석까지 마쳤다. 구청 홈페이지(www.yangcheon.go.kr 왼쪽 아래 ‘관련 사이트’ 메뉴에서 ‘부서 홈페이지’→‘균형개발과’→‘행정자료실’ 선택)에 공개한 ‘목동 신시가지 아파트 재정비 기본구상’이란 제목의 보고서다. 지난해 9월엔 지역주민과 구청 직원, 관련 전문가들이 참여하는 ‘목동아파트 발전협의체’도 출범시켰다.

보고서에 따르면 단지별로 재건축 사업성에서 희비가 엇갈렸다. 현재 부지 면적에서 주택 면적이 차지하는 비율(용적률)이 최저 117.2%(5단지)에서 최대 164.53%(8단지)까지 큰 차이가 나기 때문이다. 일단 허용된 범위에서 최대한으로 아파트를 짓고(용적률 300%) 도로·공원 등 공공용지를 일부 내놓는 것(기부채납 비율 12%)을 가정했다. 이 경우 2~5단지와 7, 11, 12단지 주민들은 따로 돈을 내지 않아도 현재 살고 있는 집보다 30% 넓은 새 집을 지을 수 있는 것으로 나타났다.

보고서는 5~6단지를 합쳐 50층 이상의 초고층 아파트를 짓는 방안도 검토했다. 지역 랜드마크의 필요성 때문이다. 단지의 전부 또는 일부가 김포공항 주변 최고 고도지구로 지정된 10~13단지를 제외하면 특별한 높이 규제는 없다. 앞으로 나올 마스터플랜에도 초고층 랜드마크 건물이 포함될 가능성이 높아 보인다.

김원철 양천구 균형개발과장은 “다른 지역의 사례를 살펴보면 대단지 재건축의 경우 길게는 10년 가까운 시간이 걸린다”며 “그렇다고 준비 없이 있다가 재건축 여건이 성숙하면 조속한 인허가를 바라는 민원에 밀려 졸속으로 사업이 진행될 수 있어 마스터플랜 작업에 착수한 것”이라고 말했다.
 
“66㎡ 전세 끼면 실투자금 3억원”
재건축이 최종 성사되려면 갈 길이 멀다. 첫째 관문은 서울시의 지구단위계획 결정이다. 양천구는 내년 말까지 재건축 마스터플랜이 나오면 주민설명회 등을 거쳐 2012년께 서울시에 계획안을 올릴 예정이다. 지구단위계획 결정이 나오면 별도로 재건축 정비구역으로 지정하는 절차는 필요 없다. 그러나 구청에서 올린 계획이 일사천리로 서울시 심의를 통과하는 경우는 드물다. 몇 차례 수정·보완을 거치다 보면 시간도 상당히 걸리게 된다.

다음 관문은 재건축 가능연한이다. 서울시 조례에 따르면 1단지의 재건축 연한이 2013년으로 가장 빠르고, 2~6단지는 2016년이다. 나머지 단지는 2019년 이후에나 재건축이 가능하다. 같은 단지라도 구역별로 재건축 연한이 다른 곳(10, 14단지)도 있다.

현재 일부 시의원의 발의로 재건축 연한을 단축하는 내용의 조례 개정안 두 건이 시의회에 올라가 있긴 하다. 그러나 서울시의 반대 입장이 워낙 확고해 2월 시의회 임시회에선 안건처리가 보류됐다.

셋째 관문은 안전진단이다. 재건축 연한을 채우더라도 안전진단에서 ‘위험(D등급 이하)’ 판정을 받아야 재건축이 가능하다. 그런데 목동아파트는 80년대 중반에 비교적 튼튼하게 건축했기 때문에 안전진단에서 위험 판정을 받기는 쉽지 않을 것이란 관측이 우세하다. 79년에 지은 강남구 대치동 은마아파트가 안전진단 통과의 어려움을 보여주는 대표적인 사례다. 은마아파트는 과거 세 차례나 안전진단을 받았지만 그때마다 ‘재건축’이 아닌 ‘유지보수’란 결론이 나왔다. 현재 네 번째 안전진단을 실시 중이다.

목동 10단지 상가에 있는 나래공인중개사 김성신 대표는 “당장 재건축이 되지 않더라도 가치상승에 대한 기대감이 있으면 집값에 먼저 반영될 수 있다”며 “길게 보면 지금이 투자 적기라고 할 수 있다”고 주장했다. 그는 “현재 66㎡ 아파트라면 전세를 끼고 실투자금 3억원 정도면 살 수 있다”며 “투자 대상을 고를 때는 재건축 수익성을 좌우할 대지 지분이 얼마나 되는지 확인해야 한다”고 말했다.
 
경전철 2014~2017년 개통 예정
목동아파트 단지 주변으로도 개발 호재가 잇따른다. 양천구는 최근 지하철 5호선 오목교역 주변(17만2500㎡)에 대한 개발의 큰 그림(지구단위계획)을 마련하는 절차에 들어갔다고 밝혔다. 영등포구 양평동에서 안양천을 넘어 양천구 목동으로 들어오는 입구에 해당하는 교통의 요지다. 큰 길을 중심으로 상업용도의 개발 압력이 높지만 일반 주거지역으로 묶여 제약을 받고 있다. 따라서 양천구는 주상복합 건물이 허용되는 준주거지역으로 용도변경이 필요하다고 보고 있다. 또 오래된 단독주택과 다가구·다세대 주택이 밀집해 주거 환경이 좋지 않다는 것이 구청의 판단이다.

양천구는 지난해 서울시의 사전심의에서 긍정적인 반응을 얻었다고 설명했다. 현재는 전문기관에 개발계획에 대한 연구용역을 맡긴 상태다. 절차가 순조롭게 진행된다면 올해 말까지 서울시 심의를 통과할 수 있을 것으로 양천구는 기대했다.

목동 12~14단지 주변 지하철 2호선 신정차량기지(14만7288㎡)에는 2015년까지 대규모 복합단지가 건설된다. 오세훈 서울시장이 추진 중인 ‘서남권 르네상스’ 사업의 일부다. 서울메트로는 차량기지를 덮는 인공대지(8만1100㎡)를 만들고, 그 위에 최고 26층짜리 고층 건물 3개 동을 올릴 계획이다. 복합단지(연면적 32만4659㎡)에는 사무실·상가·문화시설 등이 들어서며, 건물 주변에는 광장·공원 등이 조성된다. 올해 안에 서울시 심의를 마무리 짓고 민간 사업자를 선정해 본격적인 사업을 추진한다는 것이 서울메트로의 구상이다. 다만 목동 13단지 주민들은 일조·조망권과 사생활 침해 등을 이유로 반발하고 있다.

목동 단지의 지하를 통과하는 경전철 목동선 계획도 있다. 양천구 신월동에서 영등포구 당산역(지하철 2, 9호선)을 잇는 10.9㎞ 구간으로 2014년부터 2017년까지 단계적으로 개통할 예정이다. 목동선은 고가와 지하로 나뉘는데 목동 단지를 지나는 5개 정류장은 모두 지하에 건설된다. 경전철이 완공되면 목동 단지의 웬만한 지역에선 걸어서 500m 안쪽에 정류장이 위치하게 된다고 양천구는 설명했다.

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