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[재산 리모델링] 집이 좁아 큰 평수 전세로 옮기고 남는 돈 어떻게 할까

Q 회사원인 강모(39)씨는 서울 서초구 소재 25평형 재건축 대상 아파트에서 가족과 함께 살고 있다. 아파트가 낡고 불편해 조만간 집을 팔고 더 넓은 곳으로 옮기고 싶지만 아파트를 새로 살 형편이 못 된다. 우선 주변의 30평대 아파트에 전세로 들어가 대출금을 갚은 후 차액 2억원으로 부동산에 투자해 훗날을 도모하고 싶다. 부동산 투자는 토지를 매입해 차익을 내고 팔거나 상가 등을 사들여 임대 수입을 얻는 방법을 생각하고 있는데, 어느 편이 나을지 고민 중이다.

A 한국은 도시화·산업화 과정이 거의 끝나가고 있기 때문에 지가가 급등할 수 없는 구조다. 특히 인구가 줄어드는 지방은 더욱 그렇다. 수도권에서도 2억원으로 쓸 만한 땅을 구하기가 현실적으로 어렵다. 그래도 꼭 땅을 갖고 싶다면 수도권에서 택지 등을 경매로 구입하는 방법이 있다. 하지만 발품을 팔아 개발 가능성이 높은 땅을 찾고 권리분석 방법 등을 배워야 하는 일련의 과정이 직장인인 강씨에겐 쉽지 않다. 자녀 교육과 노후 준비 등 미래를 대비하기 위해선 금융자산을 불려가는 것도 부동산 투자 못지않게 중요하다.

◆임대 수입 나오는 부동산으로=땅보다는 월세 수입이 고정적으로 나오는 부동산이 좋겠다. 대표적인 게 상가다. 금융위기 후 내수 부진이 이어지면서 빈 상가가 늘고 있는 데다 우량 상가도 매물로 나올 수 있어 지금이 상가 투자의 적기로 보인다. 하지만 상가는 실물경기에 민감하고 주인의 능력에 따라 임차 여부가 좌우되는 경향이 많아 소액 투자로는 불안정한 측면이 있다. 따라서 대안으로 공급이 달리는 중심업무지역 주변의 오피스텔이나 소형아파트를 구입해 월세를 받도록 해보자. 서울 광화문·종로·마포·여의도·강남 등이 월세를 받기에 유리하다.

다만 우려되는 건 최근의 전세금 상승 추세다. 강씨가 전세로 옮긴 후 전세기간이 끝나는 2년 후에는 전세가격이 급등해 있을 가능성이 높다. 2000년대 초중반 때처럼 집값이 급등한다면 낭패가 아닐 수 없다. 그러므로 주택을 보유하면서 투자를 겸하는 대안을 권하고 싶다. 역세권에 다가구주택을 매입해 여기에 거주하면서 전·월세를 받는 방안이 바람직하다고 판단된다. 최근 전·월세 가격이 상승하고 역세권 개발 가능성도 높아지고 있어 잘만 하면 주거와 투자의 두 마리 토끼를 잡을 수 있겠다.

◆연금을 보강한다=강씨 회사에선 직원 복지 차원에서 전 가족에 대해 입원·통원치료 시 실손의료비를 1000만원 한도 내에서 지원하고, 부부 사망보장 5000만원·암보장 6000만원의 보험도 가입해 두고 있다. 강씨 개인적으로도 5개의 보장성 보험과 1개의 연금보험에 가입하고 있지만 상해보장과 암보장만 되고 성인병 진단 및 사망보장이 없다. 그러나 외벌이 가장의 사망보장금 5000만원은 부족한 느낌이다. 따라서 강씨의 사망보장 1억원을 추가하는 게 좋겠다. 대출 상환 및 주택 마련, 자녀 교육비 부담 등 앞으로 씀씀이가 적지 않으므로 매월 5만원가량 불입하는 20년 만기 정기보험을 추천한다. 강씨는 또 현재 15만원의 연금보험과 10만원의 연금신탁을 불입하고 있지만 수입 규모에 비해 미흡한 편이다. 월 불입금 30만원 정도의 연금을 추가로 가입하기 바란다. 연금은 가급적 일찍 가입해 노후 준비 시간을 충분히 갖는 것이 중요하다.

◆10년 목표로 포트폴리오 짜자=강씨는 금융자산을 적극 불려 나가기에 알맞은 수입구조를 가지고 있다. 보험료 35만원을 추가로 떼더라도 매달 247만원을 적립할 수 있다. 이 중 30%인 77만원은 은행 정기예금을 들고, 나머지 170만원은 투자형 상품에 가입하자. 170만원 중 100만원은 국내 주식형 펀드에 50만원, 해외 주식형 펀드에 50만원을 각각 나눠 불입하고, 70만원은 국내 채권혼합형 펀드에 투자하면 좋겠다. 정기예금 금리를 연 4%, 주식형펀드와 혼합형펀드 수익률을 각각 7%, 5%로 가정하면 10년 후 3억9500만원이 된다. 우리사주 6000만원을 보탤 경우 목돈은 더 불어난다. 현재 아이가 한 살이므로 향후 10년을 목표로 포트폴리오를 운용하면 좋겠다.

서명수 기자

◆이번 주 자문단=이재호 미래에셋증권 자산운용컨설팅 본부장, 곽창석 나비에셋 대표이사, 백찬현 푸르덴셜생명 컨설팅 라이프플래너, 박현식 삼성생명 투자자문역(왼쪽 위부터 시계 방향)

◆재산리모델링센터 상담 신청=국내 최고의 전문가들로부터 직접 상담을 받습니다. 재산리모델링센터로<신청(mindwash@joongang.co.kr>, 02-751-5852~3)하십시오. 상담을 받으려면 중앙일보가 후원하는 사회공헌 활동인 ‘위 스타트 운동’에 5만원(계좌 기업은행 035-061482-04-011 위스타트운동본부)을 기부하도록 돼 있습니다.

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