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[뉴스분석] 다시 꿈틀 강남 재건축 아파트에 무슨 일이

서울 강남권 재건축 아파트 시장이 다시 꿈틀거린다. 총부채상환비율(DTI) 같은 대출 규제 확대 실시와 재건축 아파트 매입자금 출처 조사설로 9월 이후 3개월간 바짝 엎드렸지만 이달 들어 상황이 변했다. 싼 급매물이 팔리면서 호가(부르는 값)가 지난달 말보다 3~5% 뛰었다.



그동안 많이 내린 데 따른 반등의 성격도 있지만 자세히 살펴보면 매수세가 붙는 다른 이유가 있다. 지지부진하던 재건축 사업이 잰걸음하기 시작한 것이다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 “올 상반기의 재건축 값 상승이 규제 완화에 대한 기대감이었다면 최근의 오름세는 실제 사업 진도가 나감에 따라 구체적으로 수익성이 부각됐기 때문”이라고 분석했다.



◆사업 추진 잰걸음=요즘 강남권 재건축 이슈는 크게 세 가지다. 용적률(대지 면적 대비 건물 연면적의 비율) 상향 조정 내용을 담은 개포지구 지구단위계획 결정고시, 대치 은마 및 잠실 주공5단지 안전진단, 대치 청실 등 중층 단지의 재건축 정비계획안 인허가 통과다.



개포지구 지구단위계획은 이달 중 결정될 것으로 기대됐지만 지연되고 있다. 익명을 요구한 서울시 관계자는 “강남구청에서 평균상한용적률 200%인 개포지구 34개 단지의 용적률을 250% 선으로 올리는 내용의 지구단위계획 재정비안을 만들어 왔지만 보완해야 할 점이 있어 아직 결정을 못 내리고 있다”며 “강남구청과 협의를 거치면 내년 2월께 서울시 도시건축공동위원회에서 결정할 것으로 예상된다”고 설명했다. 은마아파트는 현재 정밀안전진단을 진행하고 있다. 결과는 내년 2월 말 나온다.



잠실주공 5단지도 내년 2~3월께 안전진단 통과 여부를 알 수 있을 것으로 보인다. 송파구청 주택과 배연윤 담당은 “이달 7일 안전진단 신청이 들어와 23일 현지조사를 할 예정”이라며 “조사 후 정밀진단이 필요하다고 판단되면 전문업체에 용역을 맡길 계획”이라고 말했다.



대치동 청실아파트와 논현동 경복아파트는 이달 17일 서울시로부터 재건축 인허가의 핵심인 재건축 정비계획을 승인받았다. 내년 상반기 건축심의와 사업승인을 받으면 바로 재건축 첫 삽을 뜰 수 있게 된 것이다.



◆대세 상승은 어려울 듯=이런 재료들이 매수세를 부추긴다. 대치동 우방공인 신용수 사장은 “은마아파트의 경우 지난달에는 단 한 건도 거래되지 않았지만 이달 들어서는 급매물을 중심으로 4~5건 계약됐다”고 말했다. 잠실 주공5단지 112㎡형은 올 6월 13억원에 거래된 후 지난달 11억원대로 떨어졌다 지금은 12억원으로 올랐다. 개포주공 1단지 49㎡형도 지난달 9억6000만원에 거래된 후 최근에는 최저가 매물이 10억원으로 뛰었다. 잠실동 박준 공인중개사는 “재건축 규제가 심했던 2006년 가을보다 사업성과 수익성은 크게 좋아졌지만 집값은 싸다”고 말했다.



결국 사업이 한 단계씩 추진될 때마다 단지별로 재건축 아파트 값이 계단식으로 오를 가능성이 크다는 분석이다. 하지만 큰 폭으로 상승하기는 힘이 부친다는 게 전문가들의 공통된 얘기다.



주택산업연구원 권주안 연구실장은 “대출 규제가 계속되는 데다 경기 전망까지 불투명한 상황에서 재건축만 오르기는 어렵다”고 분석했다. 실제 재건축 수익성을 따질 때 비교 대상이 되는 인근 새 아파트 가격은 요즘 맥을 못 춘다.



추가 규제 완화가 쉽지 않을 가능성도 있다. 정부와 서울시가 재건축 아파트 값이 들썩이는 걸 극도로 경계하고 있기 때문이다. 익명을 요구한 강남구청 관계자는 “개포지구는 규정상 250% 용적률을 받을 수 있지만 서울시가 집값 상승을 걱정해 용적률을 낮추려 하고 있다”고 말했다.



함종선 기자
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