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연말연시 분양시장 큰 장 선다

아파트 밀어내기가 본격적으로 시작됐다. 건설업체들이 연말에 주요 지역에서 새 아파트를 쏟아내고 있다. 연말 수도권 분양시장이 양도소득세 감면혜택 만료 시한을 앞두고 후끈 달아오르고 있는 것이다.



서울·수도권 포함 4만여 가구 … 청약 전략이 당첨 좌우
내 집 장만 어떻게 하나

본지 조사에 따르면 이달 전국에서 분양될 아파트는 4만여 가구에 이른다. 서울과 수도권에서 나올 아파트는 3만여 가구로 올 들어 두 번째로 많은 물량이다. 양도세 감면 대상은 내년 2월 11일까지 계약한 아파트다. 청약 일정을 고려하면 늦어도 1월 중순까지 분양을 끝내야 감면혜택을 받을 수 있으므로 건설업체들은 ‘동장군 마케팅’에 나서고 있다. 가장 눈에 띄는 곳은 역시 신도시. 이달 중 광교신도시, 김포 한강신도시가 줄줄이 대기 중이고 고양 삼송지구 등 수도권 공공택지와 인천경제자유구역에서도 유망 물량이 선보인다. 특히 경제자유구역은 내년 초부터 분양가 상한제가 폐지되면 분양가가 올라가므로 지금이 실수요자에게는 좋은 기회로 여겨진다.



이처럼 아파트 홍수 속에서도 전문가들은 “꼼꼼히 따져야 할 사항이 많다”고 조언한다. 더감 이기성 사장은 “투자자는 양도세 감면 폭이나 전매제한 기간 등을 제대로 살펴보고 실수요자는 직장 접근성이나 교통여건 등을 중심으로 자신에게 맞는 단지를 고르는 게 중요하다”고 말했다.



 실수요자들이 가장 고려하는 게 입지와 교통여건이다. 이런 점에서 서울 재개발 사업지나 수도권 도심에서 나오는 단지는 교통·교육 인프라가 잘 갖춰져 있다는 게 장점으로 꼽힌다.



예컨대 서울 성동구 상왕십리동·금호동·옥수동에서 분양되는 3개의 뉴타운·재개발 프로젝트는 교통여건이 좋아 도심 접근성이 뛰어난 게 장점이다.



요즘 주택소비자들이 선호하는 브랜드 아파트도 많은 편이다. 푸르지오(대우)·e편한세상(대림)·더샾(포스코)·센트레빌(동부) 등 대형 건설사들이 송도와 청라지구 등지에서 잇따라 분양한다. 같은 조건이라면 유명 건설사가 짓는 인기 브랜드 아파트가 낫다. 인지도가 앞서고 사고팔기가 쉬우며 입주 후 가격도 높게 형성되기 때문이다.



수도권 공공택지는 계획적으로 개발되는 대규모 주거지여서 주거환경이 좋은 편이다. 서울 근교에 들어서고 교통망이 잘 갖춰져 서울 접근성이 뛰어나다. 하지만 공공택지별 입지여건은 제각각이어서 자신에게 맞는 공공택지를 고르는 게 중요하다.



공공택지 내 개별 단지 선택도 마찬가지다. 해당 지역을 직접 방문해 아파트 현장 주변의 시설물이나 건축계획 등을 잘 살펴봐야 한다. 분양이 내년에도 이어지기 때문에 앞으로 나올 단지도 고려해야 한다. 기업은행 김일수 부동산 팀장은 “분양가가 주변 시세보다 20% 이상 비싼 곳은 피하는 게 좋다”며 “현장을 방문해 주변의 시설물이나 건축계획 등도 잘 살펴봐야 한다”고 당부했다.



 세금 감면이나 전매제한 등도 입지여건 못지않게 집을 고르는 데 중요한 요소다. 양도소득세 감면조치가 서울 지역에서는 적용되지 않는다. 수도권에서도 비과밀억제권역은 5년간 100% 면제되나 과밀억제권역은 60% 감면된다.



분양권 전매제한 기간도 사업지별·지역별로 제각각이다. 분양가 상한제가 적용되지 않은 단지는 계약만 하면 팔 수 있다. 상한제 단지는 공공택지의 경우 과밀억제권역에서는 계약 후 3~5년, 성장관리·자연보전권역에선 1~3년 뒤에 거래할 수 있다. 서울 전역과 인천(청라·영종·송도지구 제외)·의정부·구리·남양주(일부 지역)·하남·고양시 등지가 과밀억제권역으로 지정돼 있다.



그린벨트 면적이 50%가 넘는 공공택지의 중소형(전용 85㎡ 이하)은 7~10년간 분양권 전매가 안 된다. 고양 삼송지구가 대표적이다. 최근 삼송지구에서 분양한 호반베르디움 단지의 경우 분양가가 주변 시세의 70% 이상이어서 전매제한 기간이 7년으로 정해졌다. 이들 단지는 그러나 보금자리지구의 보금자리주택과 달리 의무거주기간(5년)은 적용되지 않는다.



 청약요건도 꿰차고 있어야 한다. 청약접수 일정이 같더라도 당첨자 발표일이 다르면 한 개의 통장으로 여러 군데 신청할 수 있다. 두 곳 이상에 당첨되면 당첨자 발표일에 관계없이 골라서 계약하면 된다. 그러나 상한제를 적용한 아파트와 비상한제 아파트에 같이 당첨된 경우에는 상한제 아파트만 계약해야 한다. 당첨자 발표일이 같은 아파트에 중복청약했다 모두 당첨되면 당첨이 모두 취소되므로 주의해야 한다. 그러나 세대원이 각자의 청약통장으로 당첨자 발표일이 같은 단지에 나눠 청약할 수 있고 또 당첨되면 모두 계약할 수도 있다.



세대주가 청약저축통장을 갖고 있다면 세대원들은 민영아파트 청약에 신중해야 한다. 보금자리주택에는 여전히 재당첨 금지가 적용되므로, 세대원이 청약예·부금 통장을 써 당첨된 경우 계약을 하지 않더라도 세대주는 보금자리주택에 3~5년간 청약할 수 없기 때문이다.







황정일 기자
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