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“상업용 부동산 뇌관 터져도 2차 위기는 없다”

“(전문가라는 사람들이) 최악의 시나리오를 너무 쉽게 말한다. 위기의 또 다른 후유증인 듯하다.”

美 최고 은행분석가 리처드 보베

미국 최고 은행분석가인 리처드 보베(68·사진) 로슈데일증권 이사의 말이다. 위기를 거치며 전문가들이 극단적인 시나리오를 쉽게 남발한다는 지적이다. 전화 인터뷰였지만 그의 말에는 그런 세태를 못마땅하게 보는 속내가 역력했다. 하지만 그는 황소(낙관론자)는 아니다. 2007년 이후 미 은행들이 대공황 이후 최대 위기를 겪을 것이라고 경고한 게 그다. 그의 말마따나 요즘 빌딩·오피스텔·창고 등 미국의 상업용 부동산 시장이 휘청이며 2차 은행의 위기 경고가 나온다. 그는 세계에서 내로라하는 은행 분석 전문가다. 중앙SUNDAY는 국내 언론으론 처음으로 그를 인터뷰했다.


-빌딩 등 상업용 부동산 채권이 빠르게 부실화하고 있다.
“경기침체로 빈 사무실이 늘고 있다. 회사원들의 출장이 줄어 호텔도 불황이다. 생산·판매가 줄어 빈 창고도 여기저기 널려 있다. 이런 곳에 빌려준 돈을 채권 투자자들이 제대로 돌려받지 못하고 있다.”

-부실채권 투자에 달인인 윌버 로스가 상업용 부동산 시장이 붕괴할 것이라고 경고했다.
“아주 심각한 상황이다. 1990년대 중반 상업용 부동산 거품이 꺼지면서 수많은 채권자들이 애를 먹었다. 부동산 투자 펀드 등이 큰 피해를 볼 듯하다.”

-미국 상업용 부동산 시장 규모는.
“시장 전체 규모는 빌딩과 창고 가격을 따져봐야 한다. 상업용 부동산 업체들이 채권을 발행하거나 대출받아 조달한 자금은 1조3000억 달러(1500조원) 수준이다. 미 모기지 대출 규모가 13조 달러 정도다.”

-상업용 부동산 채권이 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)처럼 (새 금융위기의) 뇌관 역할을 할 수도 있나.
“서브프라임 규모가 1조3000억 달러 정도였다. 상업용 부동산 채권과 비슷하다. 하지만 내용이 서로 다르다.”

-차이점이 뭔가.
“미국 은행들이 빌려준 돈이 많지 않다. JP모건체이스나 씨티그룹, 뱅크오브아메리카(BOA), 웰스파고 등 4대 은행이 꿔준 돈은 소액이다. 중소 은행들이 주로 대출해줬다.”

JP모건 등 머니센터(Money Center) 대형은행을 대동맥이라고 한다면 미국 중소은행은 금융의 작은 동맥이나 모세혈관에 비유할 수 있다. 보베의 말대로라면 상업용 부동산 채권이 부실화하면 미 금융의 동맥과 모세혈관이 망가지는 것이다. 가뜩이나 돈이 돌지 않아 문제인데, 경기회복이 지연되는 것은 아닐까. 보베는 “실물경제가 충격 받을 가능성은 있다”며 “하지만 투자은행 리먼 브러더스 파산 같은 금융위기는 벌어지지 않을 것”이라고 말했다. 그의 목소리에는 자신감이 배어 있었다.

-근거를 말해달라.
“올해 3분기 수치가 아직 공개되지 않았으니 2분기 데이터를 근거로 말하겠다. 은행이 상업용 부동산 시장에 꿔준 돈 가운데 0.333%만 부실화됐다. 이게 나중에 2~3%까지 늘어날 수는 있다. 서브프라임처럼 뇌관 역할을 하려면 10% 정도는 부실화해야 한다. 그럴 가능성은 거의 없다.”

-금융 부실은 일단 시작되면 한순간에 악화되는 것 아닌가.
“물론‘노(No)!’라고 말할 수는 없다. 상업용 부동산 시장이 심각한 것은 사실이다. 하지만 금융권이 받을 충격을 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 상업용 부동산 채권이 최악의 경우 3%까지 부실화한다는 게 일반적인 전망이다. ‘최악의 경우’를 강조하고 싶다. ”

-최근 미 중소은행 100~200개가 추가로 망할 것이라고 말했는데, 상업용 부동산 사태를 마음에 두고 한 말 아닌가.
“경기침체 등 여러 요인이 작용해 그 정도 무너진다고 예측했다. 꼭 상업용 부동산 채권의 부실을 두고 한 말은 아니었다.”

-경기침체 때문에 은행이 그렇게 많이 망할 것 같지 않다.
“1991년 경기침체 여파로 중소은행 300여 곳이 망했다. 미국 은행이 그렇다. 중소 은행들은 쉽게 망한다.”
뜻하지 않게 인터뷰가 논쟁으로 흐르는 듯했다. 그 같은 비관론자라면 은행의 2차 위기가 발생할 수 있을 것이라고 말할 것으로 지레 생각했지만 그는 그러지 않았다. 순간 마음을 가다듬었다. “전문가들이 2차 금융위기로 이어질 수 있다고 말해 공격적으로 물었다”고 말했다. 보베는 “당신 잘못이 아니다”라고 말한 뒤 목소리를 조금 높이며 “요즘 사람들이 최악의 시나리오를 너무 쉽게 말한다. 위기의 또 다른 후유증인 듯하다”고 지적했다. 화제를 바꿔 위기의 진앙인 주택시장에 대해 물었다. 그는 지난달 “주택시장이 바닥을 쳤다”고 진단했다.

-그렇다면 위기가 끝난 것인가.
“미 주택시장이 바닥에 이르렀다고 회복을 의미하지는 않는다. 역사적으로 미 주택시장은 저점에서 회복해 새로운 고점에 이르는 데 평균 8년 정도 걸렸다. 특히 주택가격이 아주 더디게 회복하다 어느 순간 가파르게 뛰어 거품으로 진화했다. 이런 사이클에 비춰 회복까지는 아직 갈 길이 멀다.”

-은행들이 계속 부실과 씨름해야 하는가.
“최근 미 시중은행과 투자은행들이 좋은 실적을 냈다고 자랑했다. 일시적인 개선이다. 나는 올 4분기와 내년 1분기 실적이 악화할 것으로 본다. JP모건 등 4대 은행은 흑자를 내도 아주 적을 것이고, 중소 은행들은 적자를 면치 못할 가능성이 크다.”
-언제쯤 대출이 제대로 이뤄질까.

“위기 이전인 2006년처럼 대출이 수월하게 이뤄지기는 어렵다. 두 가지 때문이다. 먼저 미국 정부는 금융위기 후 은행의 수익성보다 건전성과 안전성을 더 중시하게 됐다. 은행들이 이 기준에 맞추기 위해 금고에 현금을 비축해 놓고 빌려주지 않고 있다. 또 은행 경영자들이 신용도가 낮은 사람이나 기업에 대출해줬다가 호되게 당한 경험도 작용하고 있다. 게다가 자금 수요 자체가 줄었다. 경기침체 이후 기업들의 금고에는 현금이 많이 쌓여 있다. 생존을 위해 투자하지 않고 묻어둔 돈이다. 미국 가계 역시 빚 줄이기에 한창이다.”

보베는 30년 베테랑 애널리스트다. 미 금융의 전성기에서 위기까지 모든 궤적을 살펴본 목격자다. 그의 이름 앞에는 ‘famous(유명한)’ 또는 ‘influential(영향력 있는)’ 등의 수식어만 붙는 게 아니다. ‘박식한 학자’라는 뜻을 갖고 있는 ‘pundit’라는 말이 꼭 놓인다. 이런 그가 네덜란드 금융그룹 AIG나 영국 대형 금융회사의 분할 등을 어떻게 보는지 궁금했다.

-대서양 건너편에서는 복합금융그룹을 쪼개고 있다.
“금융 패러다임이 바뀌었다. 80년 이후 지금까지는 ‘성장’이 금융의 키워드였다. 이제는 ‘안정’과 ‘건전성’이 화두다. 미국 등 주요 국가들이 이번 위기를 계기로 성장을 조금 희생시키더라도 안정을 중시하는 쪽으로 돌아서고 있다.”

-미국도 대형 복합금융그룹을 분할할까.
“씨티그룹이 분할 과정을 밟고 있다. 버락 오바마 대통령은 거대한 금융그룹을 쪼개 전통적인 시중은행과 보험, 증권 등으로 나누는 것을 선호한다. 앞으로 20~30년은 정부가 규제를 통해 금융, 특히 은행의 리스크를 관리하는 시대가 될 것이다.”

-금융회사의 수익성이 더 떨어지는 것 아닌가.
“80년 이후 경쟁이 치열해지면서 전통적인 금융 상품이나 서비스를 팔아봐야 수익이 형편없었다. 그래서 금융회사들이 자본력(덩치)을 키워 여러 금융시장에서 플레이를 해 전체 수익을 늘리려 했다. 이제 반대로 규모를 줄이고 전통적인 서비스 위주로 돌아가면 금융회사의 수익이 줄어들 수밖에 없다. 불가피한 선택일 수 있지만 바람직하지는 않다.”

수익 감소 이야기가 나오자 화제가 투자로 옮겨갔다. 보베는 특정 은행 주식의 매수·매도를 분명히 밝히는 애널리스트다. 그래서 한국의 국부펀드 매니저라고 가정하고 투자전략을 말해달라고 요청했다. 보베는 “2~3분기를 보고 주식을 매수하면 문책당할 수 있다”며 “3~4년 뒤를 보면 다를 수 있다”고 말했다.

-어느 은행을 사겠는가.
“내가 한국 국부펀드 매니저라면 씨티그룹을 사겠다. 미 정부가 씨티그룹의 파산을 원치 않는다. 주가도 싸다. 4달러 정도다. 2011년 이후를 생각하면 상당한 시세차익을 기대할 수 있다.”

-조금이라도 튼튼한 은행을 사는 게 좋지 않을까.
“자산구조나 경영진 능력 등을 보면 JP모건이 가장 좋다. 그러나 주가가 많이 올라 버렸다. 주당 40달러 이상이다. BOA나 웰스파고는 내년에 대규모 유상증자를 해야 한다. 그 뒤에 매수하는 게 좋을 듯하다. 다시 말하지만 위기 이전처럼 높은 자본수익률(ROE) 등은 기대하기 힘들 것이다.”

포함의 아픔을 아직도 그대로...

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