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‘보금자리’만 있나요, 신도시·도심에도 알짜 있죠

주택 수요자들의 이목이 집중된 서울 강남지구 등 4개 보금자리 시범지구 사전예약 접수가 마무리돼 간다. 보금자리주택 청약 대상이 안 돼 청약조차 못하거나 대상은 되지만 당첨권에서 멀리 있더라도 실망할 필요가 없다. 보금자리 못지않은 단지들이 연내 대거 쏟아지기 때문이다. 업계에 따르면 서울·수도권에서 연내 분양 예정인 물량은 7만5000여 가구. 연말에 분양 물량이 몰린 건 분양시장이 활기를 띠고 있는 데다 양도소득세 한시 감면 혜택이 내년 초 끝나기 때문이다. 세제 감면 등 각종 혜택을 내걸고 최근의 청약 열기를 이어가기 위해 업체들이 분양을 서두르는 것이다.

그래픽=박용석 기자

경기도(4만6000여 가구)에서 절반 이상 나오는데 수원 광교신도시, 남양주 별내지구, 고양 삼송지구 등 유망 공공택지 물량이 많다. 올해 분양시장의 최고 인기지역인 인천 경제자유구역에서도 분양이 이어진다. 서울에서는 뉴타운을 비롯해 재개발·재건축 단지들에서 일반분양 물량이 나온다. 총 1만5000여 가구 가운데 5000여 가구가 일반에 분양된다.

연말에는 특히 분양가 상한제가 적용된 민간 아파트 분양이 본격화한다. 연내 민간택지 상한제 폐지가 물 건너가자 업체들이 분양을 서두르는 것이다. 더 기다려봐야 금융비용만 늘어나기 때문이다. 서울·수도권에서만 연내 8000여 가구가 나온다. 신한은행 이남수 부동산 팀장은 “실수요적인 입장에서 입지여건·분양가 등을 꼼꼼히 따져본 뒤 경쟁력이 있는 단지를 골라 청약하는 게 좋다”고 말했다.

◆도심지는 교통, 공공택지는 쾌적성=서울 뉴타운·재개발 단지나 수도권 도심에서 나오는 단지는 교통·교육여건이 좋은 게 장점이다. 연말 분양 예정 단지 가운데는 특히 지하철역이나 버스 환승·정류장을 걸어서 이용할 수 있는 단지가 적지 않다. 이들 단지는 수요가 많아 시장 침체기에도 가격이 잘 내리지 않는 특성을 보인다.

푸르지오·e-편한세상·더샾·센트레빌 등 대형 건설사가 짓는 인기 브랜드 단지가 많은 것도 특징이다. 아파트 브랜드도 아파트 선택의 주요 기준이다. 같은 조건이라면 유명 건설사가 짓는 인기 브랜드 아파트가 낫다. 인지도 면에서 앞서기 때문에 사고팔기가 쉽고 가격도 높게 형성된다.

다만 이들 단지는 대부분 분양가 상한제 적용을 받지 않아 분양가가 높을 것 같다. 주변 시세와 비슷하거나 다소 높게 책정될 것이기 때문이다. 재개발 단지의 경우 웬만한 지역에선 3.3㎡당 2000만원을 넘길 것으로 예상된다.

상한제를 적용받는 도심 민간 단지 분양가도 그렇게 싸지는 않을 것 같다. 도심 땅값이 비싸 상한제를 적용해도 주변 시세와 별 차이가 없다. 현대건설이 분양가 상한제 적용을 받아 최근 서울 광진구에 분양한 광장힐스테이트는 주변 시세와 비슷한 3.3㎡당 평균 2500만원 선이었다.

연내 분양하는 수도권 공공택지는 보금자리주택 못지않은 입지 여건을 갖추고 있다. 고양 삼송지구는 서울 은평뉴타운과 인접해 있고, 남양주 별내지구는 서울 도심까지 차로 20여 분 정도 거리다. 분양가는 보금자리주택만큼 싸지는 않지만 상한제가 적용돼 주변 시세보다는 낮은 편이다. 호반건설이 11월 삼송지구에서 내놓을 중소형(전용 85㎡ 이하)은 인근 은평뉴타운 시세(3.3㎡당 1500만원 선)보다 싼 3.3㎡당 1000만~1100만원 정도가 예상된다.

◆실수요 측면에서 접근해야=기본적으로 교통·교육 여건을 고려해 청약해야 한다. 수도권 공공택지는 대규모로 개발되는 계획도시여서 주거환경이 좋은 편이다. 서울 근교에 들어서고 교통망이 잘 갖춰져 서울 접근성이 뛰어나다. 하지만 공공택지별 입지여건은 제각각이어서 자신에게 맞는 공공택지를 고르는 게 중요하다.

공공택지 내 개별 단지 선택도 마찬가지다. 해당 지역을 직접 방문해 아파트 현장 주변의 시설물이나 건축계획 등을 잘 살펴봐야 한다. 분양이 내년에도 이어지기 때문에 앞으로 나올 단지도 고려해야 한다. 정부의 규제 완화 혜택을 볼 수 있는지 여부도 따져봐야 한다. 양도세 완화의 경우 서울에선 혜택을 볼 수 없다.

수도권에서도 비과밀억제권역의 경우 양도세가 5년간 100% 면제되는 데 비해 과밀억제권역에서는 60%만 감면된다. 분양권 전매제한 기간도 제각각이다. 비상한제 단지는 계약 직후 전매할 수 있지만 상한제 단지는 과밀억제권역에서는 계약 후 3~5년, 성장관리·자연보전권역에선 1~3년 뒤에 전매할 수 있다. 현재 서울 전역을 비롯해 인천(청라·영종·송도지구 제외)·의정부·구리·남양주(일부 지역)·하남·고양시 등지가 과밀억제권역으로 지정돼 있다.

특히 개발제한구역(그린벨트) 면적이 50%가 넘는 공공택지(삼송·별내지구 등)에서 나오는 중소형은 과밀억제권역 여부에 관계없이 분양가가 주변 시세의 70% 미만이면 10년, 70% 이상이면 7년간 전매가 제한된다. 내외주건 김신조 사장은 “유망 지역·단지라고 해서 무조건 청약하기보다는 직장이나 자녀 학교 등을 충분히 고려한 뒤 자신에게 맞는 단지에 청약하는 게 중요하다”고 말했다.

황정일 기자
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‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.