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새 아파트 중도금 대출은 DTI 규제 대상서 제외

서울과 수도권 거주자로선 아파트를 담보로 은행에서 대출받을 수 있는 금액이 지금보다 크게 줄어든다. 일반적으로 총부채상환비율(DTI) 규제가 기존의 담보인정비율(LTV) 규제보다 더 엄격하기 때문이다. 담보대출 외에도 기존에 다른 대출로 갚아야 할 이자가 많다면 대출액은 더 줄어든다.

-LTV와 DTI는 어떻게 다른가.

“LTV는 집의 담보 가치만을 평가해 대출액을 산정하는 방식이다. 예컨대 LTV가 60%라면 집값의 최대 60%까지 돈을 빌려주겠다는 것이다. 반면 돈을 빌린 뒤 1년 동안 갚아야 할 원리금(원금+이자)이 자기 연봉의 일정 비율을 넘지 않도록 대출액을 정하는 게 DTI다. ‘DTI 40%’라면 1년간 갚아야 할 원리금이 연봉의 40% 이내에서 대출이 이뤄진다는 얘기다. DTI는 돈을 빌리는 사람이 고정적으로 버는 돈으로 이를 갚을 능력이 있는지만 고려할 뿐 주택의 담보가치는 전혀 고려하지 않는다.”

-연간 소득이 5000만원인 직장인이 시가 6억원인 아파트를 담보로 돈을 빌리려고 한다. 대출액에 얼마나 차이가 생기나.

“만기 20년, 금리 연 5.29%의 조건이라 가정하자. 이 경우 LTV 50%를 적용하면 대출액은 3억원(6억원X0.5)이 된다. 하지만 DTI를 적용하면 집값이 그보다 싸건 비싸건 관계없이 대출받을 수 있는 금액은 똑같이 나온다. DTI에서 집값은 고려 대상이 아니기 때문이다. 예컨대 DTI 40%를 적용하면 6억원짜리 아파트도, 9억원짜리 아파트도 대출액은 1억9512만원으로 동일하다. LTV 적용 때에 비해 6억원짜리 아파트는 1억488만원, 9억원짜리는 2억5488만원이 줄어드는 셈이다. 결국 DTI 방식으로 더 많은 대출을 받으려면 연간 소득을 높이거나 원리금을 줄이는 수밖에 없는데, 둘 다 현실적으론 어려운 일이다.”

-시가 3억원짜리 아파트를 가지고 있다.

“시가 3억원 이하의 아파트는 현행 LTV(50%)를 적용한 대출액과 40~60%의 DTI를 적용한 대출액이 차이가 없다.”

-신용대출 등 다른 대출이 많은데.

“DTI는 연간 원리금이 많을수록 대출액이 줄어든다. 따라서 다른 대출이 많다면 갚아야 할 돈도 많아 담보대출액이 줄어들 수밖에 없다. 다만 다른 대출은 매년 갚아나가는 원금은 계산에 포함하지 않고, 연간 이자만 포함한다. 예컨대 연간 갚아나가는 신용대출의 원금이 1000만원이고, 이자가 100만원이라면, 100만원만 포함되는 것이다.”

-LTV와 DTI가 동시에 적용된다는 게 뭔가.

“두 가지 방식을 적용해 보고, 그중 작은 금액으로 대출액을 결정한다는 뜻이다.”

-은행에서 상담을 받았지만 아직 대출을 받진 않았는데.

“7일부터 규제 강화 방안이 시행되지만 그 이전에 은행에서 대출상담을 끝내고, 전산에 등록된 사람은 종전 기준이 적용된다.”

-모든 대출이 DTI 적용을 받나.

“5000만원 이하의 대출은 제외된다. 또 아파트 분양과 같은 집단대출, 미분양 아파트 담보 대출 때에도 DTI 적용을 받지 않는다.”



김준현 기자
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‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.