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[재산 리모델링] 융자받아 아파트 한 채 더 샀는데 이자가 부담

Q  충남 천안에 살고 있는 50대 공무원이다. 남편은 회사원이고 외동 아들은 고1이다. 지난해 말 아파트 갈아타기를 하면서 기존 아파트를 팔지 못했다. 새 아파트를 사면서 융자를 받았는데 이자가 부담이다. 이자를 줄일 방법을 알려 달라.

A 최씨는 부동산 경기 침체로 기존 아파트를 팔지 못한 채 새 아파트를 구입해 이사했다. 기존 아파트는 월세를 놨고 새 아파트 구입자금은 주택담보대출을 받았다. 새 아파트를 산 지난해 말 금리가 높아 월 대출이자가 100만원에 육박했으나 현재는 금리 하락과 대출상품 변경으로 월 이자액은 50만원대로 줄어들었다. 최씨는 이 때문에 대출부담을 줄이기 위해 주택담보대출을 소득공제가 가능한 장기주택대출로 바꾸고자 한다. 또 아파트를 언제 팔아야 할지를 고민하고 있다. 순자산은 4억원이 넘고 부부 합산 월수입은 770만원이다.

◆대출금 차근차근 줄여나가라=최씨는 천안시 쌍용동에 아파트 2채를 보유하고 있다. 그중 1채는 1994년에 분양받은 것이고 또 1채는 지난해 11월 구입했다. 최씨는 이자를 줄이기 위해 장기주택 담보대출을 원하고 있지만 자격 조건이 안 된다. 이 대출을 받을 수 있는 요건은 무주택 세대주로 주택 취득 당시 기준시가 3억원 이하의 국민주택 규모 소유자여야 한다. 최씨네는 새 아파트 취득 당시 이미 1주택을 소유하고 있었고 주택 소유권 취득 후 3개월이 이미 경과했다. 최씨는 공무원 우대 대출을 받을 수는 있겠다. 하지만 현재는 아파트 담보대출 금리가 공무원 우대대출보다 더 낮으므로 대출 갈아타기를 할 필요가 없다. 여윳돈을 활용해 차근차근 대출을 줄여나가길 바란다. 대출금 갚는 순서는 아파트 담보대출이 우선이며 연금·예금 담보대출은 그 이후에 하는 것이 좋다.

◆기존 주택 2년 내 팔아 절세하라=최씨는 아파트 투자로 재미를 보지 못했다. 천안시의 주택시장 경기가 좋지 않다. 국토해양부에 따르면 3월 말 현재 충남 미분양 물량이 1만8251가구인데 이 가운데 절반인 8822가구가 천안시에 있다. 지방의 아파트는 가격 회복 속도가 더딘 편이다. 최씨는 기존 주택을 팔아 아파트 담보대출 등 빚을 갚는 것이 유리하다. 천안의 향후 부동산 시장을 감안하면 매도 시기는 당장에도 좋지만 월세가 나오고 있으므로 시세보다 지나치게 싸게 팔 이유는 없겠다. 최씨는 지금 일시적으로 1가구 2주택자다. 하지만 기존 주택을 2년 내에 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이 기간을 넘기면 당연히 양도차액에 대해 양도소득세를 납부해야 한다. 향후 주택을 갈아탈 때는 자신의 주택을 먼저 팔고 그 다음 원하는 주택을 계약하는 것이 순서라는 점을 명심하길 바란다.

◆건강보험 보장 기간 늘려라=최씨네는 보험이 모두 9개인데 이 가운데 4개는 납입이 끝난 상태다. 부부가 가입한 건강보험은 오래전에 가입했기 때문에 보장기간이 70세까지로 짧다. 또 수술도 특정 질병에 한해서만 보장되는 등 혜택이 제한적이다. 평균 수명이 80세로 늘어난 점을 감안해 보험을 리모델링하기 바란다. 최씨네는 기존 보험이 모두 생명보험 상품이다. 새 보험은 상호 보완 효과가 큰 손해보험사의 실손보험에 넣기를 권유한다. 필수적인 질병·상해 입원비만 선택하면 부부 합쳐 10만원으로 100세까지 보장받을 수 있다.

최씨는 남편이 은퇴하는 60세 이후 생활비를 현재(월 230만원) 수준으로 생각하고 있다. 그렇다면 은퇴 후 생활비 마련은 이미 됐다고 할 수 있다. 남편이 받을 월 250만원의 연금과 개인연금이 있기 때문이다. 아들에게 들어준 유니버설적립보험은 능력이 닿는 한 꾸준히 넣어 대학·결혼자금으로 활용했으면 한다. 다만 현재 월 50만원씩 넣고 있는 돈으로는 대학 학비를 절반밖에 못 댄다. 돈이 생길 때마다 불입액을 늘려가길 바란다.

이봉석 기자

◆이번 주 자문단=이택주 SK MONETA 수석컨설턴트, 최태희 신한은행 서울파이낸스골드센터 PB팀장, 정현영 미래에셋생명 퇴직연금자산관리팀 과장, 양해근 우리투자증권 부동산 팀장(왼쪽 위부터 시계 방향)

◆재산리모델링센터 상담 신청

=국내 최고의 전문가들로부터 직접 상담을 받습니다. 재산리모델링 센터로<신청(mindwash@joongang.co.kr>, 02-751-5852~3)하십시오. 상담을 받으려면 중앙일보가 주관하는 사회공헌 활동인 ‘위 스타트 운동’에 5만원(계좌 기업은행 035-061482-04-011 위스타트운동본부)을 기부해야 합니다.

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‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.