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[재산리모델링] 분당의 연립 팔아 송도 신도시 40평대 청약하고 싶은데 …

Q: 인천에 사는 30대 중반의 맞벌이 부부입니다. 분당에 있는 작은 연립주택을 팔아 3~4년 후 송도 신도시의 40평형대 아파트를 분양받고 싶습니다. 그리고 궁색하지 않은 노후 준비도 하고 싶습니다. 여유자금의 적절한 운용 방법에 관한 조언을 부탁드립니다.

A: 김씨 부부는 매월 800만원의 안정적인 수입이 있는 급여생활자다. 부부 모두 직장이 안정돼 있고 공무원인 김씨는 20년 후 은퇴하면 기본 생활비를 충당할 만한 연금도 받을 수 있다. 또한 상대적으로 가격이 오르지 않는 분당 연립을 팔아 남편 회사와도 가깝고 재산가치도 있을 것으로 보이는 송도 신도시 아파트를 분양받고 싶어한다. 비과세 저축 위주로 운용하고 있는 재산에 대한 점검과 함께 은퇴 후를 어떻게 준비해야 하는지 물어왔다.



# 빌라는 팔고 신도시 청약은 신중히

김씨네는 분당에 시가 2억5000만원 상당의 22평형 빌라를 소유하고 있다. 아파트 분양을 위한 종자돈은 분당의 빌라를 팔고 은행 적금을 합쳐 마련할 계획이다.

송도 신도시 아파트는 40평형대의 경우 7억~8억원 이상의 자금이 필요하다. 현재 전체 자산 4억9600만원을 모두 투자해도 2억원 이상의 대출이 필요하다. 모든 재산을 주택 하나에 넣고도 매달 이자를 100만원 넘게 내야 한다는 얘기다. 자녀 교육이나 여유자금 및 균형적인 자산 배분을 고려할 때 현재 재산 상태로 원하는 아파트를 분양받기에는 무리가 있다.

송도 신도시는 국가가 지정한 인천경제자유구역의 일부로, 2020년까지 개발이 완료될 예정이다. 외국 자본을 유치하고 대규모 첨단산업과 금융 등을 중심으로 한 미래형 신도시로서 향후 개발 전망은 매우 좋은 편이다. 그러나 아직까지 외자 유치가 부진하고, 개발이 활발하게 이뤄지지 않고 있다. 현재 송도 신도시 내 아파트값은 단기 과열로 급등한 상황이다. 아파트 분양을 받더라도 서두르기보다 상황을 충분히 지켜보면서 신중한 접근을 할 필요가 있다.

분당 빌라는 소형이라 투자 가치가 지역 내 아파트에 비해 크게 낮은 편이다. 따라서 송도 신도시 아파트를 분양받기 전이라도 분당의 소형 빌라를 팔아 다른 투자상품을 통해 운용하는 것이 유리하다.

# 투자상품 비중을 높여라

김씨네는 은행에 장기주택마련저축에 남편과 부인이 각각 100만원씩 납입하고 있다. 송도 아파트 청약뿐 아니라 노후 준비와 초등학교 3학년인 아들의 교육비 마련 등 재무 목표가 많은 만큼 저축액 중 일부를 펀드로 돌릴 것을 권한다. 남편 명의로 납입하던 장기주택마련저축의 납입을 중단하고 수익성 제고를 위해 장기주택마련 펀드에 새로 가입하는 게 좋겠다.

기존에 납입하던 장기주택마련저축은 해약하지 않고 7년 경과 시점인 2009년 초까지 유지하면 비과세와 소득공제 혜택을 받을 수 있다. 부인 명의로 납입하던 장기주택마련저축 역시 비과세 효과를 감안한 세전 수익률이 5.3% 수준인 데다 연말정산 효과도 크지 않다. 매월 납입액을 소득공제 한도인 62만5000원까지로 줄일 것을 권한다.

또 현재 부인 명의로 매달 50만원씩 납입하는 근로자 비과세저축은 비과세 효과를 감안해도 금리가 연 5.2% 수준이므로 납입을 중단하되 그동안 납입한 저축금 2000만원은 내년 만기까지 유지해 비과세 혜택을 받도록 한다. 장기주택마련과 근로자 비과세저축의 조정으로 인한 여유자금 88만원 중 35만원은 보험의 보장과 노후를 위한 연금보험을 강화하고 나머지는 적립식 펀드에 투자할 것을 권한다.

김씨 부부가 현재 종합자산관리계좌(CMA)에 장기간 넣어두고 있는 5000만원의 경우 비상금 확보 차원에서 3개월 정도의 생활비인 500만원만 CMA로 유지하고 나머지는 재산 증식을 위해 주식형 펀드 등에 투자하는 것이 좋겠다.

#부인은 건강보험을, 남편은 연금보험을

김씨네의 보장성 보험은 가계 수입의 4.7% 정도가 효율적이다. 다만 부인의 경우 여성 질병을 특화하는 암보험에 건강특약을 추가하거나 건강보험에 암특약을 포함하는 보험을 추가로 가입할 것을 권한다. 이 경우 보험료는 10만원 정도다. 특히 암보험은 많은 보험사에서 암보험 상품의 판매를 중단하거나 보장 한도를 하향 조정 하고 있으니 빨리 가입하는 것이 좋다

부인이 20년간 직장생활을 더 한다면 은퇴 이후 받을 연금만으로도 최소 가계 생활을 꾸리는 데는 부족함이 없어 보인다. 하지만 남편은 은퇴 시기가 머지않아 연금 납입기간이 짧고 납입 후 거치기간도 짧은 만큼 25만원 정도를 추가로 연금에 넣을 것을 권한다. 이미 가입하고 있는 연금보험과 연금 수령시의 연금소득세 과세 등의 문제를 종합적으로 고려할 때 비과세되는 변액연금이 좋다. 또 연금 지급이 종신토록 가능한 상품에 가입할 것을 권한다.




정리=김창규 기자
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‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.