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내년 봄에도 전세대란이 예상되는 이유

내년도 봄 전세 대란을 우려한다. 서울의 경우 수요공급원리와 인센티브 효과를 볼때 그렇다. 왜 그런지 하나하나 설명해보자.

먼저 전세값이 안정화 되려면 어떻게 해야하나?

수요공급원리에 따라서 전셋집 공급이 수요자 보다 많으면 전세값이 내린다. 이런 당연한 주장에 이의를 제기할 사람은 없다고 본다. 자 그럼 다음 질문을 해보자.

전세 집은 누가 공급하나? 건설업자? 이것은 필자가 원하는 대답은 아니다.

물론 물리적으로 볼때 건설업자가 집을 짓는 것은 맞다. 그러나 이 질문은 물리학 문제가 아니라 경제학 문제임을 감안해보자.

필자가 원하는 대답은 부자(잠재적 다주택자 또는 다주택자)이다. 부자들이 집을 사주지 않으면 건설업자들이 집을 지을리 만무하기 때문이다.

그렇다. 전세집을 공급하는 사람은 부자(잠재적 다주택자 또는 다주택자)이다.

그렇다면 전세값을 안정화 시키려면 전세집의 공급자인 부자(잠재적 다주택자 또는 다주택자)들이 많아져야 한다는 결론에 도달한다. 왜냐하면 다주택자들은 자기가 살집 한 채를 제외한 나머지 집은 전세 놓기에 다주택자들이 많아질수록 전세값은 안정되기 때문이다. 임대주택 사업자에게 인센티브를 주는 이유도 전세값 안정이란 긍정적인 효과가 있기 때문이다.

그런데 지금 주택정책은 전세집 공급자에게 인센티브를 주고 있나?

주택정책은 전세집 공급자인 다주택자들에게 인센티브가 아닌 패널티를 부과하고 있다. 다주택자들은 집 살 때 시가기준으로 취득세와 등록세내고, 보유기간동안에 재산세와 종합부동산세를 내고, 집팔 때 양도차익의 55%(2주택),66%(3주택)를 세금으로 내야 한다.

다주택자들의 이익 가운데 상당 부분이 징수되기 때문에 다주택자들이 집을 더 사서 전세 놓을 인센티브가 줄었다. 그 많은 세금을 내고도 이익이 남을 만큼 집값이 오른다고 확신하고 집을 더 살 간 큰 다주택자들을 찾기가 어려울 것이다.

결국 다주택자에 대한 패널티부과는 종국엔 전세집 공급의 감소를 가져와서 전세값을 오르게 만든다. 다주택자 규제정책이 부메랑이 되어서 전세 사는 서민들에게 타격을 주게 된다.

또 다른 주택(전세 집) 공급자의 상황은 어떤가?

재개발과 재건축 대상 집주인들이다. 이들은 충분한 이익(인센티브)이 주어지면 집을 재개발하고 재건축해서 주택수를 늘려서 종국엔 전세물량을 늘릴 수 있다. 그런데 지금의 정부 정책은 어떤가보자. 집주인들이 재개발이나 재건축할 인센티브를 줄였다. 정부가 개발이익금 환수, 기반시설금 부과, 용적율 제한, 층고 제한, 임대주택 의무화, 소형평형 의무비율 등의 규제를 통해서 집주인의 재개발.재건축의 인센티브를 빼앗아 버렸다. 당연히 집주인들은 인센티브가 줄어들어서 사업을 중단하고 있다. 재개발재건축 규제정책도 부메랑이 되어 전세사는 서민들에게 타격을 줄 것이다.

한편 전세 사는걸 장려하는 인센티브도 있다. 무주택자 청약 우선제도이다. 집 안사고 전세로 살면 유리한 제도이다. 또 집값이 더 이상 오르지 않는 전망이 설때 매매수요가 전세수요로 돌아선다. 집값이 더 이상 오르지 않을 것 같은 전망이 우세하면 취득세.등록세,그리고 보유세를 물어가면서 집을 굳이 살려고 하지 않고 전세 살려고 할 것이다.

규제없는 자유시장 경제의 경우 집값 상승은 전세값 안정을 가져다 준다.

집값 상승은 더 많은 주택공급을 가져오게 해서 전세 집도 풍부하게 만들기 때문이다.

그러나 한국은 집값이 올랐지만 집값 상승에 따른 공급 확대가 이루어지지 못하고 있다.

왜냐하면 각종 세금과 규제 때문에 인센티브가 줄어들어서 부자와 재건축 소유자들이 집을 공급하려(신축 주택을 매입하려)하지 않기 때문이다. 지금처럼 집주인이 가져야할 이익을 정부가 상당부분 세금으로 환수해버리는 제도하에서는 전세집 공급은 당분간 아니 상당기간 기대하기 어렵다. 결국 전세값 상승은 상당기간 지속되리라는 것이다.

당장 내년 봄 전세값 대란이 우려된다.

연중 전체 이사 수요중에 70%는 봄이다. 신학년과 취업이 연초에 집중되기 때문이다. 그래서 내년 봄 서울의 전세 대란은 금년 가을 이사철보다 더욱 심할 것으로 우려된다. 빠르면 내년 1월부터 가시화 될 것이다. 필자의 우려가 빗나기를 바란다.

< 머니투데이>
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국방연구원 전력발전연구부ㆍ군비통제센터를 거쳐 1994년 중앙일보에 입사한 국내 첫 군사전문기자다. 국방부를 출입한 뒤 최장수 국방부 대변인(2010~2016년)으로 활동했다. 현재는 군사안보전문기자 겸 논설위원으로 한반도 군사와 안보문제를 깊게 파헤치는 글을 쓰고 있다.

박용한 연구위원 : park.yonghan@joongang.co.kr (02-751-5516)
‘북한의 급변사태와 안정화 전략’을 주제로 북한학 박사를 받았다. 국방연구원 안보전략연구센터ㆍ군사기획연구센터와 고려대학교 아세아문제연구소 북한연구센터에서 군사ㆍ안보ㆍ북한을 연구했다. 2016년부터는 중앙일보에서 군사ㆍ안보 분야 취재를 한다.