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[더오래]공시지가 인상 전 증여하려는 건물주의 세금 딜레마

기자
최용준 사진 최용준

[더,오래] 최용준의 절세의 기술(82)

 
5월 말 개별공시지가가 인상되기 전에 남씨는 상가건물과 토지를 자녀에게 증여할 계획이다. 문제는 개별공시지가로 증여세를 계산해도 세부담이 큰데 향후 국세청에서 직접 감정평가를 의뢰해 증여세를 더 추징할 수도 있다고 하니 고민이다. 어떤 경우에 개별공시지가가 아닌 감정평가액이 적용되는지 그리고 상가 등 비주거용 부동산을 증여할 때 꼭 감정평가를 받아야 하는지 궁금하다.
 
A 2021년도 표준지공시지가의 올해 상승률은 10.37%로 14년 만에 최고치를 기록했다. 세종이 12.38% 상승해 전국에서 가장 높았고, 서울 11.41%, 광주 11.39%, 부산 11.08%, 대구 10.92%, 대전 10.48% 등의 공시지가 상승률이 평균을 웃돌았다.
 
이를 바탕으로 오는 5월 31일에 전국의 개별공시지가가 새로 고시되는데 올해 유독 표준지 공시지가가 너무 높다며 이의를 제기하는 건수가 크게 늘었다고 한다. 최근 정부가 공시가격 현실화를 추진해 공시지가가 급등하는 바람에 내야할 세금 부담이 늘어난 반면 코로나 여파로 공실이 늘어나 임대수입이 줄어든 건물주의 불만이 높다고 한다. 

 
증여세 추징 부담이 크다면 미리 증여 규모를 조절하거나 증여 대상을 분산해 세부담 충격을 줄일 수 있다. 미리 감정평가액으로 증여세를 신고하되 가급적 최대한 낮은 평가액을 받아 두는 것도 도움이 된다. [사진 pixabay]

증여세 추징 부담이 크다면 미리 증여 규모를 조절하거나 증여 대상을 분산해 세부담 충격을 줄일 수 있다. 미리 감정평가액으로 증여세를 신고하되 가급적 최대한 낮은 평가액을 받아 두는 것도 도움이 된다. [사진 pixabay]

 
이렇게 공시지가 상승에 이의를 제기하는 경우도 있지만 한편으로는 남씨와 같이 공시지가가 오르기 전에 미리 증여를 해두려는 움직임도 많다. 문제는 공시지가가 오르기 전에 증여하더라도 국세청이 이를 부인하고 시가를 반영한 감정평가액으로 증여세를 더 추징할 수 있다는 점이다.

 

꼬마빌딩은 감정평가액으로 증여세 추징

올해 표준지 공시지가의 공시가격 현실화율은 평균 약 68.4%라고 한다. 공시가격 현실화율이란 공시가격이 시가 대비 어느 정도인가를 나타내는 것인데, 공시가격 현실화율이 68.4%라면 시가가 10억원일 때 공시가격은 6억 8400만원 정도 된다는 뜻이다.
 
그러다 보니 현금이나 아파트를 증여할 때보다 토지나 상가건물을 증여하면 시세보다 낮은 공시가격으로 증여세가 계산되므로 상대적으로 세부담이 작다는 문제점이 있었다. 이를 개선하기 위해 국세청은 납세자가 기준시가로 증여세를 신고하더라도 추후  직접 감정평가를 의뢰해 기준시가가 아닌 감정평가액으로 증여세를 추가로 부과하겠다는 것이다.
 
물론 모든 부동산의 상속·증여에 대해 감정평가액으로 세금을 부과하지는 않는다. 국세청 발표에 따르면 오직 비주거용 부동산 즉, 주로 꼬마빌딩과 같은 상가 건물이나 나대지 등에 대해서만 적용되기 때문에 단독주택, 다가구주택 등은 적용 대상이 되지 않는다. 단 최근 상가 주택 전체에 대해 감정평가로 증여세를 추징하는 사례도 있으니 주의가 필요하다.
 

증여 후 9개월 이내에 감정평가 과세 여부 결정돼

납세자가 부동산을 상속 또는 증여받은 후 기준시가로 계산해 증여세 등을 신고·납부하게 되면 국세청은 시가와 기준시가의 차이가 큰 부동산을 선별해 외부 감정평가 기관에 평가를 맡기게 된다. 감정평가 여부는 상속·증여세 신고 이후 법정결정기한(상속세 9개월, 증여세 6개월) 까지는 결정된다. 신고기한이 상속세 6개월, 증여세 3개월 내인 점을 고려하면 상속일로부터 약 15개월, 증여일로부터 약 9개월 이내에 국세청이 의뢰한 감정평가가 이루어질 수 있다는 것이다. 물론 이러한 감정평가 비용은 국세청이 모두 직접 부담하며 납세자에게는 부담을 지우지 않는다.
 
 
이렇게 감정평가가 이루어지면 납세자의 주소지 관할세무서에서는 재산평가심의위원회가 열리게 되고 심의 결과 감정평가액이 시가로 인정되면 당초 신고한 기준시가와의 차이에 대해 상속세나 증여세가 추가로 부과될 수 있다. 납세자로서는 예측하지 못한 거액의 증여세가 추징되는 만큼 신고불성실가산세와 납부지연 가산세는 모두 면제된다.

 

비주거용 부동산 미리 감정평가액 점검을

본래 상가 건물은 시가가 불분명해 기준시가로 증여세 신고를 하는 경우가 많고 이 또한 적법하게 신고한 것으로 본다. 그러나 신고 된 기준시가와 시가와의 차이가 크고, 비교적 고가의 상가건물에 대해 국세청이 따로 선별해 감정평가액으로 증여세를 추징할 수 있으니 주의가 필요하다.
 
상가건물을 증여할 계획이라면 미리 그 전에 가급적 예상 감정가액(탁상감정)을 받아 기준시가와 비교해 보는 것이 좋다. 기준시가와 예상 감정가액의 차이가 크다면 추후 어느 정도의 증여세가 추징될 수 있는 것인지, 만일 추징된다면 납부할 자금이 충분한지 등도 미리 점검해 보아야 한다.
 
증여세 추징에 대한 부담이 크다면 미리 증여 규모를 조절하거나 증여 대상을 분산해 세부담 충격을 줄일 수 있는 방법도 검토해야 한다. 선제적으로 미리 감정평가액으로 증여세를 신고하되 가급적 최대한 낮은 평가액을 받아 두는 것도 도움이 된다.
 
세무사 theore_creator@joongang.co.kr

 

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