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[더오래]13억원 이하 집은 자녀에게 무상 임대해도 비과세

기자
조현진 사진 조현진

[더,오래] 조현진의 세금 읽어주는 여자(5)

현행 세법에서는 가족 등 특수관계자에게 부동산을 무상이나 시세보다 낮은 가격으로 임대 하는 경우 적정 임대료를 기준으로 세금을 내도록 하고 있다. [사진 pxhere]

현행 세법에서는 가족 등 특수관계자에게 부동산을 무상이나 시세보다 낮은 가격으로 임대 하는 경우 적정 임대료를 기준으로 세금을 내도록 하고 있다. [사진 pxhere]

 
직업이 회계사라고 하면, 많은 사람이 세금이슈에 대해 물어본다. 특히 결혼을 앞둔 자식을 둔 부모는 고민이 많다. 아들이나 딸이 결혼할 때 조금이라도 자금을 주고 싶은데, 이때 세금 문제는 어떻게 되는지 궁금해한다.
 
방배 서리풀 85B㎡(25평형) 아파트의 경우, 2015년 10월 매매 실거래가는 7억8000만 원이나 2021년 3월 17억5000만 원을 기록했다. 사회초년생 연봉을 4000만 원으로 가정하고 이를 모두 저축한다 해도 약 50년이 소요된다.
 
네이버 2021년 연봉 실수력액 계산기로 계산.

네이버 2021년 연봉 실수력액 계산기로 계산.

 
부모가 운 좋게도 현금을 보태줘 전세를 구한다 해도 증여세를 피하기 어렵다. 10년 이내 다른 증여 내역이 없다면 직계존속으로부터 5000만 원까지는 세금을 내지 않지만(자녀가 성인일 경우), 10~50% 세율의 세금을 내야 한다. 
 
만약 부모가 부동산을 자녀에게 직접 증여하지 않고, 일정 기간 아파트를 빌려줘 거주하게 하면 세금 부담은 없을까? 아니다. 세금부담이 있다. 현행 세법에서는 가족 등 특수관계자에게 부동산을 무상이나 시세보다 낮은 가격으로 임대하는 경우 적정 임대료를 기준으로 세금을 내도록 하고 있다. 
 
자녀라도 부모의 부동산을 무상으로 사용한다면 무상사용이익에 대한 증여세가, 부모에게는 적정 임대료 소득에 대한 소득세와 부가가치세가 과세될 수 있다. 국세청에서는 가족 간 부동산 무상사용으로 세금이 부당하게 줄어들었다고 보기 때문에, 부동산을 타인에게 임대했을 때를 기준으로 세금을 매긴다. 가족 간 임대료를 주고받지 않았더라도 시가를 기준으로 임대료를 계산해 소득세와 부가가치세를 납부해야 한다.
 
다만 주택의 경우 직계존비속이 해당 집에 실제로 거주하는 경우 소유자에게 소득세를 과세하지는 않는다. 또한 주택은 부가가치세 면세대상이므로 부모에게 소득세와 부가가치세는 문제 되지 않는다. 결과적으로는 자녀가 부담할 증여세만 고려하면 된다.
 
상속세 및 증여세법 제37조 제1항에 따르면 타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다)을 무상으로 사용해 이익을 얻은 경우에는 사용을 개시한 날을 증여일로 해 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다. 현재 법 제37조 제1항 단서의 ‘대통령령으로 정하는 기준금액’이란 1억 원을 말한다.
 
부모가 자녀와 함께 거주한다면 증여세는 과세되지 않는다. 하지만 자녀에게 빌려주었을 때는 5년간 부동산 무상사용이익을 계산해 1억 원 이상인 경우만 증여세가 과세된다. 이때, 세법에서는 부동산 가액의 2%를 적정 임대료, 즉 연간 사용이익으로 보고 있다. 5년간 사용이익을 현재가치로 환산한 금액이 1억 원을 넘느냐 넘지 않느냐에 따라 증여세 과세여부가 정해지는 것이다. 부모가 보유하는 집이 8억 원인 경우와 13억 원인 경우를 나누어 생각하면 아래와 같다.
 
 
시가 14억 원의 주택을 무상으로 빌려주면, 5년 치의 증여세 약 561만 원이 과세된다. 부모로부터 빌려 5년을 살지 않고 중간에 다른 곳으로 이사 간다면, 이미 납부한 5년 치 중 해당하는 기간을 고려해 환급받을 수 있다.
 
저가로 빌려준다 해도 증여세를 피해갈 수 없다. 부동산을 시세보다 저가로 임대하는 경우 부모의 입장에서는 시가를 기준으로 부가가치세와 소득세가 과세된다. 주택의 경우는 앞서 말했듯이 부가가치세가 면세되고 소득세도 자녀가 실제 거주하고 있다면 면세대상이다. 자녀의 경우 부동산을 저가로 임차해 얻은 이익에 대해 부동산가액 X 2%가 연 1000만 원 이상이라면 얻은 이익에 대해 증여세를 내야 한다. 부모와 자식 간의 거래는 특수관계인 간 거래라 과세관청에서도 신경 쓰고 있다.
 
2021년 1월 7일 국세청 보도자료 ‘고가주택·다주택 취득자, 방쪼개기 주택 임대사업자, 법인자금으로 주택을 취득한 사주일가 등 358명 세무조사 착수’에 따르면 국세청은 등기부등본, 부동산거래관리시스템(RTMS), 신용카드 사용내역을 교차 검증하는 방식으로 고가주택을 취득하거나 전세로 거주하더라도 자금출처가 불분명하면 증여세 조사대상으로 선정해 세무조사를 진행했다.
 
실제 증여세 추징사례를 보면, 국토교통부 부동산시장불법행위대응반에서 통보한 탈세 의심자료를 추가로 분석해 일부 인원에 대해 세무조사 대상으로 선정하여 세금을 추징하였다.
 
소득이 미미한 연소자(20대)가 고가 아파트를 취득하면서 이를 부친에게 임대하고 받은 전세보증금 X억 원과 부친으로부터 차입한 X억 원을 취득자금으로 소명했으나 동 아파트에서 부모와 함께 거주하는 등 실제 증여받았음에도 차입으로 가장하여 증여세를 무신고한 혐의
 
정보시스템은 날이 갈수록 정교해지고 있고, 증여세 세무조사는 일반화하고 있다. 시가 약 13억 원 이하의 주택의 경우 자녀에게 무상으로 빌려줘도 세금 문제를 신경 쓰지 않아도 되나 13억 원을 넘는 주택이라면 주변의 임대료 시세를 고려해 시가의 70% 범위에서 임대료를 주고받으면 증여세가 부과되지 않는다는 점을 유념하자.

 
회계사 theore_creator@joongang.co.kr
 

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