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안장원 중앙일보 부동산선임기자

매매·전세 올랐는데 공시가 하락, 반포자이 펜트하우스 미스터리

국내 최고가 단지의 하나인 서울 서초구 반포동 반포자이 아파트의 펜트하우스 공시가격이 올해 내리는 것으로 나타났다. 다른 주택형은 10%가량 오른다. 16일 예정가격 열람에 들어간 올해 공동주택 공시가가 14년만의 최고 상승률을 보였다. 사진은 반포자이. 중앙포토

국내 최고가 단지의 하나인 서울 서초구 반포동 반포자이 아파트의 펜트하우스 공시가격이 올해 내리는 것으로 나타났다. 다른 주택형은 10%가량 오른다. 16일 예정가격 열람에 들어간 올해 공동주택 공시가가 14년만의 최고 상승률을 보였다. 사진은 반포자이. 중앙포토

국내 최고가 아파트의 하나로 꼽히는 서울 서초구 반포동 반포자이. 3410가구의 대단지로 시세가 3.3㎡당 평균 7000만원이다. 국민주택 규모인 84㎡(이하 전용면적)가 올해 초 3.3㎡당 9000만원인 31억원까지 거래됐다.  
 

[안장원의 부동산노트]
반포자이 꼭대기층 244㎡ 공시가 5700만원 내려
전국 50여개 단지 중 3곳 펜트하우스 하락
초고층 2위 해운대두산위브더제니스도 포함
반포자이 거래가·전셋값 올라 부실 산정 의혹

16일 열람에 들어간 올해 공동주택(아파트·다세대·연립주택) 공시가격안에 따르면 이 아파트 펜트하우스(꼭대기 층 고급주택) 244㎡(226가구)가 내렸다. 올해 가구별 하락 폭이 1800만~5700만이다. 가장 비싼 28층이 지난해 35억5700만원에서 올해 35억원으로 1.6% 하락했다. 지난해 29억400만원인 1층이 올해 28억8600만원이다.
 
지난 15일 국토부 발표에 따르면 올해 공시가격이 전국 19%, 서울 19.9% 올랐다. 반포자이에서도 펜트하우스를 제외한 다른 주택형은 3~10% 상승했다. 주택형별 최고가 기준으로 펜트하우스 다음 크기인 216㎡가 32억4000만원에서 8100만원, 84㎡가 20억4700만원에서 2억900만원 각각 올랐다. 
 
올해 아파트 공시가격이 2007년 이후 14년 만의 최고 상승률을 기록했지만 '하늘 위 궁전'으로 불리는 초고층 펜트하우스 일부는 내린 것으로 나타났다. 실거래가·임대료는 올라 부실 산정 의혹도 나온다.  
서울 반포 일대 펜트하우스 공시가격. 그래픽=신재민 기자 shin.jaemin@joongang.co.kr

서울 반포 일대 펜트하우스 공시가격. 그래픽=신재민 기자 shin.jaemin@joongang.co.kr

송파구 신천동 초고층 주상복합인 잠실푸르지오월드마크 펜트하우스도 1억4600만~1억9700만원 내린다. 39층을 차지한 244㎡가 지난해 30억1600만원에서 올해 1억4600만원 빠져 30억원 밑으로 하락한다. 지난해 29억4400만원인 같은 층 234㎡가 올해 27억4700만원이다. 이 단지 38층에 있는 150㎡의 올해 공시가가 16억1000만원으로 12.4%(1억7800만원) 오른다.
 
부산 해운대 엘시티(85층)에 이어 국내 두 번째 초고층인 해운대두산위브더제니스(80층) 펜트하우스(222㎡)의 올해 최고 공시가격도 30억원대 아래로 떨어진다. 가장 비싼 70층이 지난해 30억6300만원에서 올해 29억5100만원이 된다. 80층은 30억1600만원에서 9400만원 내린다. 222㎡ 30가구 모두 내리지 않고 일부는 오르기도 해 층·향에 따라 엇갈린다.
 
이 단지의 다른 작은 주택형 공시가격은 많이 올랐다. 올해 99㎡가 6억1600만원, 168㎡는 16억3700만원으로 각각 40%, 30% 뛴다. 펜트하우스보다 조금 작은 209㎡도 2.3% 오른다. 올해 부산 공시가격 상승률이 19.7%다.
 
본지가 전국 50여개 단지의 펜트하우스 공시가를 조사한 결과 반포자이 등 3곳을 제외한 나머지는 모두 평균 8%가량 올랐다.   
한국부동산원 관계자는 “대출 제한 등의 영향으로 펜트하우스 수요가 위축되고 단지별로 선호도가 차이나는 점 등이 공시가격 산정에 반영됐다”며 “실거래가도 참고했다”고 말했다. 
 
실제로 해운대두산위브더제니스 펜트하우스 실거래가 지난해 하락세를 보였다. 거래가 2019년 3건에서 지난해 10건으로 많이 늘었지만 평균 실거래가는 35억4000만원에서 29억5000만원으로 내렸다. 최고 거래가도 38억원에서 36억원으로 2억원 하락했다. 
해운대두산위브더제니스 공시가격. 그래픽=신재민 기자 shin.jaemin@joongang.co.kr

해운대두산위브더제니스 공시가격. 그래픽=신재민 기자 shin.jaemin@joongang.co.kr

하지만 지난해 반포자이 펜트하우스 평균 실거래가 2019년보다 올라갔다. 244.63㎡의 경우 2019년과 지난해 각각 3건씩 거래됐고 평균 가격이 43억6000만원에서 45억7000만원으로 2억원가량 상승했다. 확정일자 신고를 한 이 아파트 전셋값이 2019년 9월 26억원에서 지난해 12월 36억원으로 10억원 뛰기도 했다.  
 
공동주택 공시가격 산정 기관인 한국부동산원이 운영하는 부동산테크가 제공하는 시세에도 244.63㎡의 평균 시세가 2019년 12월 40억3000만원, 지난해 12월 45억3000만원으로 나온다.  
 
반포자이 주변 부동산중개업소 관계자는 “펜트하우스 거래가 다른 주택형보다 드물긴 해도 매물 호가가 오름세를 유지하고 있어 공시가격 하락을 이해할 수 없다”고 말했다. 반포자이 인근 아크로리버파크·래미안퍼스티지 펜트하우스는 올해 6% 올랐다. 잠실푸르지오월드마크 펜트하우스는 2가구에 불과하고 2013년 준공 이후 거래가 한 번도 없었다.
 

공시가 내려도 종부세 늘어

 
반포자이 등 펜트하우스 공시가격이 내려도 올해 종합부동산세(종부세)는 오른다. 반포자이 올해 공시가격 35억원의 종부세가 3100만원으로 지난해 35억500만원의 2500만원보다 600만원 더 많다. 해운대두산위브더제니스도 공시가격이 1억1200만원 내려도 종부세는 올해 2250만원으로 400만원 늘어난다. 
 
올해 종부세 세율 상향으로 반포자이·해운대두산위브에 적용하는 세율이 1.4%에서 1.6%로 올라가서다. 
 
안장원 기자 ahnw@joongang.co.kr  
 
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