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4주택 보유 50대 직장인, 어떤 순서로 팔아야 세금 줄일까

정년 퇴직을 앞둔 정 씨. 국민연금으로 최소한의 노후자금은 마련돼 있지만, 월 현금흐름 500만원을 안정적으로 만들려면 어떻게 해야 할지 궁금하다. [사진 pixabay]

정년 퇴직을 앞둔 정 씨. 국민연금으로 최소한의 노후자금은 마련돼 있지만, 월 현금흐름 500만원을 안정적으로 만들려면 어떻게 해야 할지 궁금하다. [사진 pixabay]



Q 경기도 수원시에 사는 정 모(58)씨. 취업준비 중인 두 아들을 둔 가장으로 2년 후 장년 퇴직을 앞두고 있다. 정 씨는 새로 매입한 아파트로 이사할 때마다 부동산 경기가 좋지 않아 기존 아파트를 제때 매도하지 못한 탓에 1가구 4주택자가 됐다. 본의 아니게 다주택자가 돼 종합부동산세와 양도세 등 부담이 크다. 보유한 아파트를 매도하고 싶은데, 어디서부터 어떻게 해야 할지 막막하다. 자신의 국민연금과 아내가 임의가입한 국민연금으로 최소한의 노후자금은 마련돼 있지만, 월 현금흐름 500만원을 안정적으로 만들려면 어떻게 해야 할지 궁금하다. 주식시장이 활황이라는데 주식운용 자금을 좀 더 늘려보고 싶다며 조언을 구했다.

 
A 김씨 자산의 대부분을 차지하는 아파트는 향후 양도세 중과와 보유세 증가 등으로 재정 부담이 커지게 된다. 아파트 등 부동산 일부를 매각해 연금 등 노후 자산으로 확보할 필요가 있다. 우선 양도세 절세가 가능한 아파트의 차익을 먼저 실현하고, 나머지 아파트들과 오피스텔을 순차적으로 처분하는 것이 바람직하다. 부동산 처분 후 생긴 여유자금 활용처는 공모주 펀드와 저축은행 정기예금을 추천한다. 주식 투자 대상으로는 안정적인 배당주가 좋겠다. 
◆양도세 감면 아파트부터 먼저 매각=현재 김씨는 아파트 3채와 오피스텔 1채를 갖고 있다. 보유한 주택 중 수원 소재 아파트 2채는 차익이 발생하고 있고, 또 다른 아파트 1채와 오피스텔은 차익과 손실이 상쇄되는 수준이다. 차익이 생긴 아파트 2채 중 1채는 과거 신축 주택에 대한 양도세 감면이 시행되던 시기에 취득해 지금 매각하더라도 보유주택수와 상관없이 양도차익에 대한 세금 감면이 가능하다. 순서를 따져보면 양도세 감면 대상인 아파트를 먼저 양도하는 것이 유리한데, 이 아파트를 시가 6억4000만원에 양도했을 때 세금은 약 1800만원이다. 또 다른 아파트와 오피스텔은 같은 해에 처분할 것을 권한다. 두 주택을 같은 해에 양도하게 되면 양도차익과 손실이 합산돼 차익이 거의 없어지므로 양도소득세 부담이 확 줄어든다. 현 거주 아파트는 계속 보유하는 것이 좋겠다. 다주택자가 다른 주택을 모두 양도하고 나서 최종 1주택을 양도세 비과세 받기 위해서는 취득 시점부터 2년 이상 거주해야 한다.

 
◆배당 및 공모주 투자=정씨는 퇴직 후 63세부터 국민연금을 받을 수 있다. 배우자도 전업주부지만 4년 전부터 국민연금에 임의가입해 최소 보험료를 납입하고 있어 63세부터는 국민연금을 탈 수 있다. 부부가 받는 노령연금은 매달 250만원 정도 될 전망이다. 개인연금은 원래 연금개시 연령이 55세부터였지만, 현재 연금이 당장 필요 없어 수령 시기를 미뤄 놓은 상태다. 65세부터 받는다고 했을 때 월 70만원은 받을 수 있을 것으로 보인다. 합하면 대략 월 320만 원의 연금을 안정적으로 수령할 수 있다. 월 생활비 500만원 중 국민연금과 개인연금을 합한 320만원을 제외한 나머지는 180만 원은 자가 아파트를 담보로 주택연금을 받아 충당하는 것도 좋겠다.
 
현재 의뢰인은 1억 원 수준으로 주식투자를 하고 있다. 정씨는 곧 60대를 바라보는 나이인 만큼 주식투자 자금은 현재 수준보다 늘리지 않는 것이 좋겠다. 가능하면 배당투자 등 안정적인 방법으로 투자 비중을 늘리길 권한다. 또 다른 투자 대상은 공모주에 투자하는 공모주 펀드다. 개인이 직접 공모주 청약을 할 필요 없이 공모주 우선 배정 물량을 골고루 편입해 상대적으로 안정적이고 높은 투자수익을 기대할 수 있다. 올해도 카카오뱅크· SK바이오사이언스를 비롯한 대어급 공모주 청약이 줄줄이 이어질 것으로 보인다. 부동산 매각자금 중 2억 원 정도를 공모주 펀드에 투자하기 바란다.
 
나머지 자금은 결혼 적령기가 다가오는 자녀 결혼자금 등으로 활용할 수 있도록 저축은행 정기예금으로 관리하는 것이 좋겠다. 몇몇 저축은행에 원금과 받을 이자를 포함해 예금자보호 한도인 행당 5000만 원 이하로 분산투자하는 것이 좋다. 저축은행의 정기예금 금리는 시중 일반은행보다 높은 연 1.9% 정도다. 온라인으로 가입하면 최대 연 2.2%까지 우대금리를 받을 수 있다.
 
노후생활을 준비할 때 연금과 함께 준비해야 하는 것이 보장성 보험이다. 정 씨는 의료실비보험 등 보장성 보험이 있지만, 배우자는 전혀 없다. 정 씨의 배우자는 지금이라도 보험 가입이 가능하지만 은퇴기를 앞둔 연령대라 보험료가 상대적으로 비싸고, 건강상의 문제가 있다면 가입을 못 할 수도 있다. 월 20만 원 정도면 남편인 정씨가 가입한 보장성 보험의 보장 수준으로 구비할 수 있다. 
 
◆지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.
 
◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다.
 
김재언, 김윤정, 강신창, 허현(왼쪽부터).

김재언, 김윤정, 강신창, 허현(왼쪽부터).

◆ 재무설계 도움말=김재언 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 부동산수석컨설턴트, 김윤정 국민은행 WM투자자문부, 강신창 한화투자증권 투자컨설팅팀 팀장, 허현 오렌지라이프생명보험 FC
 
◆ 후원=미래에셋대우·하나은행 
 
서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr  
 

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