첫발 뗀 공공재개발…공공임대 50% 주민 동의가 관건

정부가 14일 공공재개발 후보지 8곳을 선정하면서 사업이 첫발을 내디뎠다. 서울 도심의 공급대책으로 공공재개발과 공공재건축을 주요 사업으로 추진해왔던 터다. 공공재건축과 달리, 공공재개발은 모집 당시부터 관심이 높았다. 과거 뉴타운으로 지정됐다가 해제된 지역까지 후보군을 넓히면서다. 지난해 공공재개발 후보지 공모를 한 결과 70곳이 접수했다. 이번에 후보지로 선정된 8개 구역의 경우 기존에 정비구역으로 지정된 곳인 데다 모두 역세권이지만 사업성 부족, 주민 간 갈등 등으로 사업이 10년 이상 정체됐었다.  
 
공공재개발은 조합 중심의 기존 재개발과 달리, 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 등 공공이 단독 또는 공동시행자로 참여한다. 인센티브로 용적률을 법적 상한의 120%까지 올려주고, 분양가상한제 대상에서 제외된다. 빠른 속도전도 매력 요소다. 국토부 측은 “10년 걸릴 사업을 5년으로, 절반을 단축할 수 있다”고 자신했다. 
 
공공이 참여해 주민 간 갈등을 줄이고, 공사 과정에서 발생하는 건설사와의 마찰도 줄일 수 있다는 것도 장점으로 꼽힌다. 하지만 인센티브 내용을 담은 도시주거환경정비법 개정안은 현재 국회에 계류돼 있다. 아직 법 개정이 진행 중이라 세부 조건은 확정되지 않은 상황이다.  
 
공공의 역할이 커지는 만큼 우려도 있다. 한 건설업계 관계자는 “이익이 첨예하게 갈리는 재개발·재건축 사업을 경험이 많지 않은 공공이 얼마나 현장에서 소통하며 갈등을 줄여나갈지 미지수”라고 말했다. 공공이 사업시행자로 단독으로 참여하게 될 경우 기존에 설립된 조합은 해산해야 한다. 대신 주민대표회의를 구성해 의사결정 과정에 참여할 수 있게 한다는 방침이다.  
 
조합원 분양분을 제외한 주택의 50% 이상을 공공임대로 공급해야 한다는 조건도 걸림돌로 꼽힌다. 실제로 서울 동대문구 답십리17구역의 경우 분양가 상한제를 피할 수 있다는 이점 때문에 공공재개발 사업 후보지로 신청했다가, 결국 철회했다. 높은 임대주택 비율 탓에 수익성과 단지의 가치가 떨어진다는 반대의 목소리가 높았다.  
 
용적률을 높이는 대신 과밀화의 문제도 있다. 서울시가 추진하는 역세권 청년 주택이 속속 완공되고 있지만, 좁은 땅에 많은 가구 수를 집어넣은 탓에 ‘닭장 주택’이라며 회자되기도 했다. 
 
결국 주민 동의률이 관건이다. 공공시행자가 단독으로 재개발 사업을 추진할 시 주민 3분의 2 이상의 동의가 필요하다. 공공시행자와 조합이 공동으로 사업을 추진할 경우 주민의 절반 이상이 동의해야 한다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “원만하게 사업을 진행하려면 조합원들에게 적정 이익을 보장하며 공공성의 균형을 맞춰야 한다”면서 “과거 사례를 찾아보고 협의하고 설득하는 작업이 필요할 것”이라고 말했다.  

 
한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr