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경희궁자이 세금 2배로…‘공시가 증세’ 쇼크 온다

정부가 공동주택·단독주택·토지 등 부동산 공시가격을 대폭 올린다. 이에 따른 세금도 크게 늘 전망이다.
 

정부, 시세 90%까지 현실화 유력
15억 이상 아파트는 5년 뒤 목표
9억 미만 10년 뒤까지 단계적 인상
“집값 하락 땐 공시가와 시세 역전”

4년간 공시가 연평균 5.33% 올려
올 보유세수 6700억 늘어난 효과

“정부 부동산 거품 잡겠다면서
거품 낀 시가 반영 이율배반적”

27일 국토교통부는 국토연구원 주관으로 ‘부동산 공시가격 현실화 계획 수립’ 공청회를 열고, 공시가격에 대한 시세 반영률을 높이는 방안을 논의했다. 공시가격은 부동산 보유세(재산세·종합부동산세)를 비롯해 증여세, 건강보험료, 개발부담금 등 60개 분야에서 기준 지표로 활용된다.
 
이날 공청회에서 발표된 ‘부동산 공시가격 현실화 계획(안)’에 따르면 정부는 공시가격을 시세의 80%, 90%, 100%까지 높이는 3개 안을 제시했다. 인상 속도는 가격대와 유형별로 조절한다는 방침이다. 가장 유력한 방안은 90% 안이다.  
 
이에 따르면 시세 9억원 미만 아파트는 10년 후인 2030년 시세의 90%까지 공시가격이 높아진다.  
 
공시가 현실화 보유세. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

공시가 현실화 보유세. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

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지금은 공시가격이 시세의 68.1% 수준이다. 9억~15억원 구간의 아파트(현재 69.2%)는 7년에 걸쳐 연평균 3%포인트씩 공시가격이 올라 2027년 90%가 된다. 15억원 이상(현재 75.3%)은 5년 후인 2025년 90%가 된다.
 
이렇게 되면 부동산 보유세(재산세+종합부동산세)는 이르면 5년 내에 올해보다 최대 2~3배 늘 수 있다.  
 
공시가격의 시세 반영률이 높아지면 집값이 오르지 않아도 보유세 부담이 크게 늘어난다.
 
‘시세 90% 반영’으로 공시가격을 결정하게 되면 가장 먼저 영향권에 들어오는 것이 시세 15억원 이상 고가 아파트다. 현재 15억원 이상 아파트의 공시가격 시세 반영률은 75.3%다. 2025년까지 시세의 90%로 공시가격을 맞추려면 5년간 매년 3%포인트씩 높여야 한다.
 
예컨대 A씨가 서울 종로구에 17억원(최근 실거래가)의 경희궁자이3단지(전용 84㎡) 한 채를 갖고 있다면 2025년 보유세로 669만원을 내야 한다. 올해(297만원)보다 125% 오른 금액이다. 양경섭 세무사(온세그룹)가 시세 반영률을 90%(15억3000만원)로 높인 공시가격을 고려해 모의 계산한 결과다. 강남 래미안대치팰리스(전용 84㎡) 한 채를 가진 사람은 올해(974만원)보다 165% 뛴 2586만원을 5년 뒤 보유세로 납부해야 한다. 
 
공시가 뛰면 세금뿐 아니라 건보료도 … 또 하나의 증세 
 
다주택자의 세 부담은 눈덩이처럼 불어난다. 만일 A씨가 경희궁자이3단지와 래미안대치팰리스 두 곳의 아파트를 한 채씩 보유한 2주택자라면 2025년 보유세 부담은 1억3000만원을 넘어선다. 올해(3818만원)의 3.4배 수준이다. 지난 7·10대책으로 다주택자에 대한 종부세 최고세율이 기존 3.2%에서 6%로 높아진 영향이다. A씨가 보유한 2채의 공시가격 총액 43억2000만원(시세의 90% 적용)에 매겨지는 종부세 세율도 3.6%로 올해(1.8%)의 두 배로 오른다.
 
공시가격 얼마나 올랐나

공시가격 얼마나 올랐나

올해 집값 상승으로 시세 10억원 넘는 아파트를 소유한 1주택자의 부담도 커진다. 공시가격이 9억원을 넘으면 종합부동산세 납부 대상에 포함되기 때문이다. 예컨대 서울 마포구 신공덕삼성래미안1차(114㎡) 한 채를 가진 B씨는 공시가격이 시세의 90%까지 오르면 종부세까지 내야 해 보유세가 466만원이 된다. 재산세만 납부했던 올해(152만원)보다 세금 부담이 3배로 불어난다.
 
9억원 미만 주택 보유자도 안심할 수 없다. 이들 아파트의 공시가격 시세 반영률도 앞으로 10년에 걸쳐 90%로 맞춰질 수 있어서다. 현재 정부는 서민 주택의 세 부담을 낮추기 위해 공시가 9억원 이하 1주택자에 한해 재산세 세율을 최대 50% 낮추는 방안을 협의 중이다.
 
아파트보다 시세 반영이 덜 되어 있는 단독주택 공시가격(평균 시세 반영률 53.6%)은 9억원 미만 2035년, 9억~ 15억원 2030년, 15억원 이상은 2027년 90%가 된다. 시세 반영률이 65.5%인 토지도 매년 3%포인트씩 시세 반영률을 높여 2028년 90%에 맞춘다. 주거용·상업용·임야 등 토지 용도와 관계없이 일괄 적용된다.
 
정부의 ‘공시가격 현실화 로드맵’ 윤곽이 나오자 온라인 부동산 카페를 중심으로 “1주택자건, 다주택자건 간에 정부가 전 국민을 대상으로 증세에 나선 것” “기승전 세금밖에 없는 정부” “앞으로 수십만원에서 수백만원가량의 월세를 나라에 내게 됐다”와 같은 아우성이 쏟아졌다.
 
전문가들은 “공시가격 현실화는 필요하지만, 지나치다”고 우려한다. 익명을 요구한 부동산학과 교수는 “서민 주거 안정을 위해 다주택자를 잡겠다고 했던 정부가 서민의 세금 부담까지 늘렸다”며 “결국 ‘세수 증가’를 노리는 모양새가 됐다”고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “집값이 내려갈 경우 소형 면적이나 저가 주택은 공시가격이 시세를 초과하는 역전현상이 발생할 수 있다”고 지적했다. 김준형 명지대 부동산학과 교수는 “정부는 지금까지 집값이 투기적 요인으로 거품이 껴 있어서 이를 잡아야 한다고 말해 왔는데 거품이 껴 있는 시가를 반영해 세율을 올린다는 정책은 이율배반적”이라며 “만약 저가 아파트는 세율을 낮추고 고가 아파트는 그대로 간다면 결국 징벌적 세제로 과세 형평성에도 맞지 않는다”고 지적했다.
 
정부가 공시가격을 꾸준히 올린 결과 정부의 세금 수입은 계속 늘어나고 있다. 정부는 2016~2020년 주택 공시가격을 연평균 5.33% 올렸다. 국회예산정책처(예정처)에 따르면 올해 재산세, 종부세를 포함한 보유세수는 지난해보다 7600억원 늘어날 전망이다. 이 중 6700억원은 공시가격 상승에 따라 늘어난 세수라는 게 예정처의 추산이다. 종부세수는 3800억원, 재산세수는 2900억원 증가한다.
 
염지현·최현주·한은화 기자 yjh@joongang.co.kr
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