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갭투자 많아 월세 전환 어렵다? 전·월세난 부른 '김현미 착각'

 서울 마포구의 한 부동산중개소 앞을 시민이 지나고 있다. 연합뉴스.

서울 마포구의 한 부동산중개소 앞을 시민이 지나고 있다. 연합뉴스.

세를 준 집주인 10명 중 6명은 현금 등 금융자산으로 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 있는 것으로 나타났다. 여기에 대출까지 고려하면 집주인의 90%는 전세금 지급 여력이 충분한 것으로 파악됐다.  
 

김상훈 의원실 "임대차 3법 부작용 우려"
대출 더하면 90%가 보증금 반환 가능
집주인 평균 자산은 10억4574만원
상당수 빚 적고, 1억 이상 고소득자

정부는 집주인이 전세를 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭투자’ 비율이 높아 월세 전환이 쉽지 않을 것으로 예상했으나 실제 대다수 집주인은 보증금을 돌려준 뒤 전셋값을 올리거나 월세로 전환할 수 있다는 의미로 풀이된다. 김현미 국토교통부 장관은 지난 8월 언론과의 인터뷰에서 “서울은 갭투자 비율이 높아 전세금을 돌려주고 전세를 월세로 전환하기 어려울 것”이라고 밝힌 바 있다.    
 
23일 김상훈(국민의힘) 의원이 통계청의 ‘2019년 가계금융복지조사’를 분석한 자료에 따르면 2019년 보증금 부채가 있는 약 326만8000가구 중 금융자산이 보증금보다 많은 가구는 193만7000가구로 전체의 59.3%다. 세를 준 집주인 10명 중 6명은 현금을 비롯해 예금과 펀드, 주식 등 단기간 현금화할 수 있는 자산을 처분하면 곧바로 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 있다.
 
금융자산 규모가 보증금과 같거나 적은 133만800가구 중 101만7000가구는 금융사에서 돈을 빌릴 여력이 있다. 차입능력이 있는 집주인까지 더하면 임대 가구의 90.4%는 세입자의 계약 기간이 끝난 뒤 보증금을 돌려주고 전셋값을 올려서 새 세입자를 찾을 수 있다. 차입능력은 원리금 상환액을 가처분소득으로 나눈 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 미만을 기준으로 삼았다.  
 
집주인의 재무건전성도 양호했다. 평균 금융자산은 1억7786억원이지만 평균 임대보증금은 1억3133만원이었다. 임대 가구의 60.1%는 소득 4분위(6977만원)~5분위(1억3756만원)에 포함돼 소득이 높고 평균 10억4574만원 상당의 자산을 보유하고 있다는 게 김 의원실 측 분석이다.  
 
반면 빚은 평균 2억5048만원(금융부채 1억1951만원)이었다. 임대 가구의 전체 자산에 비하면 부채비율은 23.9%로 낮은 편이었다. 또 자산대비 부채비율이 100%를 넘는 가구는 1만310가구(0.31%)에 불과했다.

 
김 의원은 “임대보증금을 반환할 수 있는 집주인이 많아 계약 만기 시점에 전셋값을 크게 올릴 여지가 있다”고 주장했다. 그는 “임대차3법통과 이후 정부는 전세금을 반환하고 월세값을 올리는 사례가 적을 것이라고 했지만 희망 사항에 그칠 가능성이 크다”며 “기초자료를 재검토해 실수요자의 주거부담을 완화할 보완정책이 필요하다”고 강조했다.  
 
염지현 기자 yjh@joongang.co.kr
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