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공공임대 주변도 집값 올라…가격 안정 효과는 글쎄

‘소셜믹스’의 명암 

정부가 2016년 1월 행복주택을 짓겠다고 하자 해당 지역 주민들이 집단 반발했다. [중앙포토]

정부가 2016년 1월 행복주택을 짓겠다고 하자 해당 지역 주민들이 집단 반발했다. [중앙포토]

공공임대주택(공공임대)을 반대하는 지역·주민의 단골 메뉴는 ‘집값’ 혹은 ‘임대료’ 하락이다. 여기에 더해 ‘교통난’ 등을 주로 주장한다. 사회 취약계층이 모여 살면 주거환경이 나빠져 집값·전셋값이 떨어지고, 인구 증가로 교통난이 심화할 것이라는 주장이다. 전문가들은 고밀(층수를 올려 주택 수를 늘리는 것) 개발에 따른 교통난 심화는 어느 정도 불가피한 측면이 있다고 설명한다. 공공임대를 최대한 확보하기 위해선 고밀개발이 불가피하기 때문이다. 하지만 집값 하락 주장엔 고개를 가로젓는다.
 

SH공사 도시연구원 등 보고서
구매력·공공서비스 확대 긍정적
3기 신도시에 공공임대 늘렸지만
민간 시장에 공급 확대 시그널 약해

실제로 여러 연구 결과에 따르면 공공임대와 주변 집값은 별다른 상관관계가 없다. 2017년 6월 서울주택도시공사(SH공사) 도시연구원이 펴낸 ‘서울의 (공공)임대주택이 주변 지역의 주택 가격에 미치는 영향’ 보고서에 따르면 공공임대 반경 500m 이내에 있는 아파트값은 평균 7.3%, 반경 250m 이내의 아파트값은 평균 8.8% 상승했다. 연구원이 2006년 이후 영구·국민·장기전세주택이 공급된 재개발 사업지 주변 아파트의 실거래가(2015년 7월~2016년 6월)를 분석한 결과다.  
 
연구원은 보고서에서 “공공임대를 공급하면 인구와 구매력이 증대되고, 버스 노선 신설 등 공공서비스가 확대하면서 집값에도 긍정적인 영향을 줄 수 있다”고 분석했다.
 
2017년 5월 학술지 ‘주택연구’에 실린 ‘행복주택이 인근 주택가격에 미치는 영향’(고진수·이창무 공저) 보고서도 비슷한 연구 결과를 보여준다. 이 논문은 2014년 사업 승인을 받아 2015년 입주를 시작한 행복주택 4곳 주변 아파트 실거래가격(2012년 1월~2016년 7월)을 이중차이분석(이중차분법)을 통해 비교했는데, 그 결과 행복주택 반경 250m 이내의 아파트는 사업 이후 250~1500m 떨어진 아파트에 비해 약 6.5% 더 상승한 것으로 나타났다. 기준을 500m 이내로 넓히면 인근 지역 아파트는 외부지역(500~1500m) 아파트보다 4.3% 더 올랐다. 보고서는 “행복주택이 주변 집값을 떨어뜨릴 것이라는 우려는 실제로 작동하지 않는다는 것을 확인할 수 있다”고 밝혔다.
 
반대로, 공공임대를 대거 들인다고 해서 주변 집값을 안정화하기 어렵다는 주장도 나온다. 정부는 공급 부족이 서울·수도권 집값 상승의 원인이라는 지적이 잇따르자 2018년 3기 신도시, 8·4 주택 공급 대책을 내놨다. 하지만 3기 신도시의 적지 않은 물량이 공공임대다. 8·4 대책 물량도 마찬가지다. 한국건설산업연구원은 최근 낸 ‘8·4 대책의 주요 내용과 평가’ 보고서에서 “공공임대가 많은 3기 신도시는 집값 안정에 효과적이지 않았다”고 밝혔다.  
 
정부가 2018년 9·13 대책에서 수도권 30만 가구 주택 공급을 발표했지만 서울 집값 안정 효과는 나타나지 않았다는 얘기다. 이에 대해 연구원은 “입지적 요인과 함께 3기 신도시 공급 물량 중 절반이 공공임대로 계획돼 민간 시장에 미치는 공급 시그널이 미약했기 때문”이라고 주장했다. 허윤경 건산연 연구위원은 “시장 불안을 잠재우기 위해선 공급량이 확실해야 하고, 지역 반발을 감안해 기반시설 공급도 모색해야 한다”고 지적했다.
 
황정일 기자

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