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로또라는 '줍줍 아파트'의 배신···12억 벌어도 세금 거의 10억

'줍줍 청약' 열기기 뜨겁다. 중앙포토

'줍줍 청약' 열기기 뜨겁다. 중앙포토

‘로또 아파트’, ‘반값 아파트’, ‘줍줍 청약’….  
요즘 부동산 시장에서 쉽게 그리고 자주 접하는 말이다. 담고 있는 의미는 하나다. 아파트 청약에 당첨만 되면 수억원의 시세차익을 벌 수 있다는 것이다.   
 
이 중에서도 '줍줍 청약'의 열기는 거의 광풍 수준이다. 지난달 말 경기도 광교신도시 더샵 광교산 퍼스트 파크 무순위 청약에는 2가구 모집에 2만6931명이 몰렸다. 경쟁률은 1만3465대 1에 달했다. 같은 달 초 경기도 수원시 영통구 망포동에 들어서는 영통자이 분양은 더 뜨거웠다. 3가구에 10만1590명이 몰려 3만3863대 1의 경쟁률을 기록했다.
 
'줍줍 청약'은 일반적인 아파트 청약과 달리 청약 자격 제한이 없어 무순위 청약으로 불린다. 국내 아파트 청약 시장의 기본은 청약가점제다. 무주택 기간‧부양가족‧청약통장 가입 기간을 따져 점수를 부여하고 주택 보유 여부‧사는 지역‧거주 기간 등을 따져서 당첨자를 선정한다. '줍줍 청약'은 이런 조건을 갖추지 않아도 만 19세 이상이면 신청할 수 있다. ‘편의점에서 복권 사듯이 청약한다’는 얘기가 나오는 이유다. 
 

만 19세 이상이면 ‘누구나’ 청약 

 
복권을 긁듯 청약에 뛰어드는 건 시세차익에 대한 기대감이다. 정부가 고분양가 관리지역이나 분양가 상한제를 확대하며 분양가를 틀어진 탓에 분양가가 주변 시세보다 상대적으로 저렴해진 영향이다. 여기에 최초 분양 후 일정 기간이 지난 뒤에 분양하기 때문에 그사이 주변 아파트값이 오르며 차익이 늘어날 것이란 기대감은 더 커진다. 
 
지난 5월 3가구 모집에 26만4625명이 신청한 서울 성동구 성수동 아크로 서울 포레스트 97㎡(이하 전용면적) 분양가는 17억원 선이다. 2017년 8월 분양 당시 15억원대던 주변 84㎡ 아파트가 현재 최고 29억원에 거래된다. 이 때문에 무순위 청약에 당첨만 되면 ‘최소 10억은 번다’는 인식이 생겼다.  
 
하지만 ‘10억 차익’을 기대하고 '줍줍 청약'에 나선다면 실망할 수 있다. 복권도 당첨금에 따라 최대 33%(소득세+주민세)의 세금을 내야 한다. 아파트로 얻은 시세차익에는 더 많은 세금이 부과된다. 예컨대 무주택자가 아크로 서울 포레스트 97㎡에 당첨됐다고 하자. 이 아파트 분양가는 17억원 선이고 내년 1월 완공 예정이다. 
 
우선 완공(소유권 이전 등기)까지 전매가 제한된다. 내년 1월까지 팔 수 없다는 이야기다. 완공된 뒤 현재 주변 84㎡ 아파트 시세인 29억원에 판다면 시세차익은 12억원이다. 집을 팔면서 돈을 남겼으니 양도소득세를 내야 한다. 지난 7‧10대책으로 내년부터 분양권 양도세율이 보유 기간 1년 미만은 70%, 나머지는 60%다. 이렇게 따지면 양도세로 8억4000만원을 내야 한다. 등기를 위한 취‧등록세 등으로 1억원 정도 더 들어간다. 
서울 성동구 성수동 아크로 서울 포레스트 전경. 대림산업

서울 성동구 성수동 아크로 서울 포레스트 전경. 대림산업

 

세금에 자금 마련 부담 고려해야 

 
분양받고 완공까지 준비해야 할 현금도 만만찮다. 분양가가 17억원이 넘어 주택담보대출을 받을 수 없어서다. 이 아파트는 분양가의 20%를 내면 나머지 80%는 잔금으로 내면 된다. 일단 3억4000만원이 있어야 한다. 만약 연 5%의 이자를 주고 이 돈을 마련한다면 1년 이자만 1700만원이다. 결국 실제로 손에 쥘 수 있는 이익은 2억4000만원 정도다.
 
만약 주택이 있다면 이익은 더 줄어든다. 취‧등록세가 최대 2억원까지 늘어나기 때문이다. 1주택자는 주택 가격에 따라 1~3%, 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%가 적용된다. 보유하고 있는 주택의 가격에 따라서 실제 얻는 이익은 1억4000만원까지 줄 수 있다. 
 
물론 양도세 비과세 혜택을 노릴 수도 있다. 2년간 직접 살면 된다. 9억원까지 비과세 적용을 받을 수 있어서 9억원이 넘는 부분에 대해서 양도세를 내면 되는데 4억4000만원 정도다. 완공 직후 팔 때보다 양도세를 4억원 아낄 수 있어 6억원 넘게 차익을 남길 수 있다. 문제는 분양가인 17억원을 현금으로 마련해야 한다는 데 있다. 연 5% 이자를 주고 17억원을 마련한다면 1년 이자만 8500만원에 이른다. 
 
여기에 보유세(재산세+종합부동산세) 부담도 있다. 공시가격이 거래가격의 75%라고 가정하면, 공시가격이 21억원인 아파트의 올해 보유세는 1300만원이 넘는다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “다음 달 수도권·지방 광역시까지 전매제한 기간이 확대(소유권이전 등기)되면 환금성이 떨어져 단기차익을 얻기 힘들어진다”며 “여기에 대출·세금 규제도 강화돼 실수요가 아닌 투자 목적으로 청약에 나서는 것은 위험하다”고 말했다.
 
최현주 기자 chj80@joongang.co.kr 
 
 
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