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증권가서 보는 7·10대책…"다주택자=마이너스 확정금리"

증권가에서는 이번 7·10 부동산 대책을 어떻게 보고 있을까. 증권사의 부동산 담당 애널리스트들은 업무 특성 상 기본적으로 주택을 투자의 관점에서 본다. 7·10 대책으로 부동산 투자의 수익률은 떨어질 거란 의견이 많았다.
 
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백광제 교보증권 연구원은 “다주택자가 되면 마이너스 확정금리 상품에 가입하는 것과 같은 효과가 발생할 수 있다”고 설명한다. 백 연구원은 “현재 서울·수도권 아파트의 임대수익률은 1.3~1.4% 수준인데, 이번 개정으로 최저 종합부동산세율은 1.2%”라면서 강남의 고가 아파트를 두 채 소유하면 어떤 일이 벌어지는지 예를 들었다. 
 
24억원짜리 아파트를 한 채 소유하면 종부세로 연 1400만원을 내는데, 같은 아파트를 한 채 더 사면 세 부담은 연 8800만원으로 급증한다. 백 연구원은 “동일 아파트 연간 임대료는 3240만원 수준으로, 1주택을 추가하는 순간 종부세만으로 연간 3914만원의 추가 손실을 보게 된다”고 말했다. 그는 “풍부한 시중 유동자금이 마이너스 수익률 상품에 몰릴 것으로 기대하는 건 난센스”라면서 “주택 가격은 하반기부터 장기 하락 안정화될 것”이라고 봤다.
 

유동성 이렇게 많은데?…“부동산으론 안 올 것”

신종 코로나 바이러스 감염증(코로나 19)이 번진 후 기준금리를 0.5%까지 낮추는 등의 재정정책으로 유동성은 매우 풍부한 상황이다. 하지만 그렇다고 그 돈이 부동산 시장으로 흘러들어오느냐는 또 다른 문제다.
 
김형근 NH투자증권 연구원은 “단기·다주택자·고가주택에 대한 세금 중과와 고강도 대출규제, 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 강화로 부동산 시장으로의 자금유입은 제한적일 것”이라고 봤다. “다만 초저금리로 주택담보대출 이자 부담도 줄어들면서 부동산 가격은 급락이 아닌 지속적 조정세로 이어질 것”이라는 게 김 연구원의 분석이다.
 
이광수 미래에셋대우 연구원도 “투자 수익률이 하락하면 유동성이 늘어도 주택 투자 수요가 감소한다”면서 “최종 시장가격은 매도물량에 따라 결정될 텐데, 다주택자 종부세 강화와 임대사업제도 변화에 따라 매도물량이 늘어 시장 가격 위축은 불가피할 것”이라고 분석했다.  
 
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당장은 올랐지만…“하반기 물량 생각해야” 

지금 오르고 있는 집값은 어떻게 설명해야 할까. 한국감정원에 따르면 6일 기준 아파트 매매가격 주간변동률은 전국이 +0.15%, 수도권 +0.17%, 지방 +0.12%다. 수도권 아파트 전셋값을 보면 경기는 0.24% 올랐고 서울은 0.10% 올랐는데 그 중 강남 3구(강남구+0.16%, 서초구+0.15%, 송파구 +0.16%)는 더 올랐다.  
 
백 연구원은 “최근 주택 가격 상승은 단기 수급 악화에 따른 쏠림 현상이고, 하반기 수도권 공급 완화로 임대 가능 물건이 풍부해지면 가격 상승도 멈출 것”이라고 했다. 라진성 KTB투자증권 연구원도 “이번 하반기 수도권 아파트 입주물량은 약 11만 세대로 예년 대비 17% 많다”면서 “전반적인 전세 시장은 안정세를 유지할 것”이라고 했다.
 

‘신축 아파트’ 선호 안 변해…추가 대책 주목

반면 이번 대책만으로 집값을 잡긴 어려울 거란 반론도 만만찮다. 박세라 신영증권 연구원은 “한계 매물은 일시적으로 시장에 공급되겠지만, 투자자 관점에서 보유 시 수익률이 유지비보다 비싸다면 버티기 전략이 유리할 것”이라면서 “서울과 수도권의 ‘신축’,‘아파트’에 대한 선호는 쉽게 바뀌지 않아 아파트 가격 상승이 둔화할지는 미지수”라고 했다.
 
박용희 IBK투자증권 연구원은 “일시적 가격 조정은 있겠지만, 초고가 주택 중심의 가격 상승을 제한하기는 어려울 것”이라고 봤다. 박 연구원은 “저금리로 인한 과잉 유동성 및 신축 중심의 ‘똘똘한 한 채’ 수요를 막는 건 공급 대책뿐”이라면서 “향후 보완책으로 주택공급 대책 등이 나올 것”이라고 했다.
 
박 연구원은 또 “부동산 거래·투자 위축이 장기화하면 부동산 리츠, 오피스텔·꼬마빌딩 등 수익형 부동산 투자 시대가 열릴 것”이라고 했다. 대신증권 글로벌부동산팀도 “주거용 오피스텔·다가구·단독주택 등 비(非) 아파트 주거상품에 풍선 효과가 나타날 수 있다”고 내다봤다.
 
증권사에서 부동산을 연구한다고?
증권사에도 부동산 담당 애널리스트들이 있다. 건설업·은행업·인테리어업 등 부동산의 영향을 받는 주식 종목들이 있기 때문이기도 하지만, 규모가 큰 증권사일수록 주식 브로커리지 위주에서 종합자산관리 회사로 영역을 넓히고자 하기 때문이다. 이제 많은 증권사에서 부동산·SOC·리츠 등 대체투자를 투자자산의 한 분야로 보고 있다. 또 종합컨설팅을 원하는 고객들이 늘어나면서 금융자산 뿐 아니라 부동산과 관련한 시장상황에 대한 분석의 필요성이 커져 부동산을 전문으로 하는 애널리스트들을 채용하는 증권사도 늘어났다.

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문현경 기자 moon.hk@joongang.co.kr 

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