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20억 다주택자 종부세 568만→1487만원…"확실한 세 부담"

정부가 3주택자(조정대상지역은 2주택자) 이상 다주택자를 콕 집어 종합부동산세(종부세) 세율을 2배로 올렸다. 하지만 공제비율 축소, 공시가격 상승 등 다른 요인까지 더하면 다주택자의 세 부담은 이보다 더 커지는 것으로 분석됐다.
 

다주택자를 겨눈 3가지 화살

정부는 10일 주택시장 안정 보완대책을 발표하면서, 3주택(조정대상지역 2주택) 이상 종부세 최고세율을 3.2%에서 6%로 올리겠다고 밝혔다. 이에 맞춰 각 구간 세율도 약 2배로 올렸다. 단순 계산으로는 세 부담이 2배(증가율 100%)로 늘어난 셈이다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관도 이날 "다주택자로서 시가 30억원인 경우를 사례를 든다면 종부세가 약 3800만원 정도, 시가 50억원이면  1억원 이상으로서 전년의 2배를 약간 넘는 수준의 인상이 되겠다"고 말했다.
 
종합부동산세 세율 인상안. 그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

종합부동산세 세율 인상안. 그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

하지만 실제 세 부담은 여기에 그치지 않는다. 우선 종부세 과표 기준이 되는 공정시장가액비율이 올해 90%에서 내년 95%로 오른다. 종부세를 구할 때는 우선 공시가격에서 6억원(1주택자는 9억원)을 공제한다. 거기에 공정시장가액비율을 곱해 과표를 구한 뒤 세율을 적용한다. 세금을 부과하는 과표가 커지기 때문에 당연히 내야 할 세금도 는다. 또 종부세액의 20%를 부과하는 농어촌특별세도 같이 커진다.
 
기재부의 모의 계산에 따르면 자신이 가진 전체 주택 가격 합이 10억원이면 올해 48만원이었던 종부세(농어촌특별세 포함)가 내년에는 178만원으로 3.7배로 늘었다. 합산 시세가 20억원이면 종부세가 568만원에서 1487만원으로 2.6배로 불어난다. 합산 시세가 75억원이면 8046만원에서 2억440만원으로 오른다. 
종부세 인상에 따른 다주택자 세부담 변화. 그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

종부세 인상에 따른 다주택자 세부담 변화. 그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

 
세 부담을 가중하는 요인은 또 있다. 바로 공시가격 인상이다. 국토교통부는 공동주택의 경우 시세 70% 수준인 공시가격을 시세 수준으로 현실화하겠다며 매년 공시가격을 올리고 있다. 실제 올해 서울 공동주택 공시가격은 평균 14.73% 올랐다. 특히 최근 집값이 많이 오른 서울 고가 아파트의 경우 내년 공시가격 상승률은 급격히 높아질 수 있다. 공시가격이 오르면 종부세는 물론 재산세 등 다른 보유세도 오른다.

 

"내년에는 확실한 세 부담"

서울 서초구 반포동 아크로리버파크. 중앙일보.

서울 서초구 반포동 아크로리버파크. 중앙일보.

재산세까지 포함한 실제 보유세 부담은 얼마나 늘었을까. 신한은행 분석에 따르면 반포 아크로리버파크(전용면적 112㎡, 공시가 30억9700만원), 대치 은마(84㎡, 15억3300만원), 잠실주공 5단지(82㎡, 16억5000만원)를 각각 한 채 보유하고 있다면 올해 종부세 7230만원을 내야 한다. 여기에 재산세와 농어촌특별세까지 포함한 보유세는 1억726만원이다. 
 
하지만 종부세율 인상안을 적용하고 공시가격이 10% 오른다고 가정하면 내년 보유세는 2억5717만원(종부세 1억9478만원)으로 1억5000만원가량 오른다. 올해의 2.4배가 되는 셈이다. 신한은행 우병탁 세무사는 "종부세율 인상에 다른 요인까지 겹쳐 내년에 다주택자는 확실한 세 부담을 지게 될 것"이라고 설명했다.
 

"집값 잡기엔 역부족"

10일 열린 제10차 비상경제 중앙대책본부 회의에서 홍남기 부총리가 발언하고 있다. 기획재정부

10일 열린 제10차 비상경제 중앙대책본부 회의에서 홍남기 부총리가 발언하고 있다. 기획재정부

보유세 부담이 급격히 늘어나지만, 전체 집값을 안정시킬지는 미지수다. 다주택자에 대한 징벌적 과세라는 상징성과 별개로, 종부세 대상 고가 아파트를 소유한 다주택자의 수가 많지 않다. 기획재정부에 따르면 2019년 주택 부분 종부세 납세자는 51만1000명으로 전체 인구 대비 1%다. 여기에 이번에 세율을 인상한 3주택자(조정대상 2주택) 이상 중과세율 적용 대상은 0.4%에 불과하다.
 
또 다주택자가 보유세 부담에 집을 팔고 싶어도 높은 양도소득세 때문에 팔지 못한다는 분석도 나온다. 현재 다주택자는 6~42%의 기본 양도세율에 2주택은 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트를 더한다. 이번 대책은 기존 중과세율에 10%포인트 더 얹었다. 2주택의 경우 20%포인트, 3주택의 경우 30%포인트 더 양도세를 내야 한다. 시세 차익의 최고 70% 넘는 금액을 세금으로 내야 하다 보니 집을 팔기보다 버티거나 자녀에게 증여하는 사람이 늘어날 수 있다.
 
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "양도세 인상 등으로 다주택자 물량 잠김은 계속될 거라 집값 안정에 큰 효과는 없을 것"이라고 말했다. 박원갑 KB부동산 수석위원도 "세 부담이 무거워지고 주택가격이 우하향한다는 신호가 있을 경우 매각으로 나설 가능성이 있으나, 조정대상지역에서는 다주택자 양도세 중과세로 매물이 쏟아질 가능성은 크지 않다"고 진단했다. 
 
이에 대해 정부는 양도세율 추가 인상에 대해 1년간 유예 기간을 둔 점을 강조한다. 홍남기 부총리는 "(앞으로 늘어날) 양도세 부담을 고려해 (미리) 주택을 매각하라고 하는 사인으로 받아들여졌으면 좋겠다"고 말했다.
 
세종=김남준 기자 kim.namjun@joongang.co.kr
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