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부동산 대책 나와도 ‘U자’ 반등했던 집값…이번엔 잡힐까

문재인 정부는 21번째 부동산 대책을 17일 발표했다. 지난해 나온 고강도 규제안인 ‘12ㆍ16 부동산 대책’, 핀셋 규제로 불린 올해 ‘2ㆍ20 대책’까지. 그동안 여러 부동산 대책이 나왔지만 그때마다 집값은 내렸다가 다시 오르는 ‘U자형’ 회복을 거듭했다. 정부 규제→일시 하락→원상 회복→규제 강화의 공식을 이번에는 깰 수 있을까.
 
김현미 국토교통부 장관(가운데)이 17일 오전 서울 종로구 정부서울청사 합동브리핑실에서 갭투자 규제를 핵심 내용으로 한 문재인 정부 21번째 부동산대책을 발표하고 있다. 뉴시스.

김현미 국토교통부 장관(가운데)이 17일 오전 서울 종로구 정부서울청사 합동브리핑실에서 갭투자 규제를 핵심 내용으로 한 문재인 정부 21번째 부동산대책을 발표하고 있다. 뉴시스.

과거 규제지역 선정에도 실거래가는 반등  

이날 정부는 ‘주택시장 안정을 위한 관리 방안’을 통해 기존 조정대상지역이었던 경기 수원, 용인 수지ㆍ기흥, 안양, 의왕, 구리, 세종(행정중심복합도시 예정 지역) 등을 투기과열지구로 지정했다. 상대적으로 안정돼 있던 경기 지역의 집값까지 뛰는 ‘풍선효과’가 발생하자 투기과열지구 대상을 늘렸다.
 
대표적인 곳이 수원이다. 2018년 8월 말 팔달구에 이어 올해 2월 영통ㆍ권선ㆍ장안구가 추가로 조정대상지역으로 지정됐다. 그러나 수원은 올해 들어 이달 8일까지 규제지역 중 가장 큰 폭으로 집값이 뛴 곳으로 꼽힌다. 한국감정원에 따르면 이 기간 수원 지역 아파트 매매가는 지난해 같은 기간보다 13.9% 올랐다. 구별로는 팔달(17%), 권선(16.3%), 영통(13.8%) 순으로 매매가 상승률이 높았다. 매매가 상승률이 가장 낮은 장안도 9.6%를 기록했다.
 

구리ㆍ용인 아파트 매매가도 10% 이상 ‘껑충’  

연초 이후 풍선효과로 아파트 가격 뛴‘수용성’ 그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

연초 이후 풍선효과로 아파트 가격 뛴‘수용성’ 그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

국토교통부의 실거래가 공개시스템을 보면 지난해 12ㆍ16 부동산 대책 직후 수원 팔달구에 위치한 화서블루밍푸른숲 아파트(84.942㎡ㆍ11층)의 실거래가는 3억9300만원이었다. 그러나 올해 5월 6억원(10층)에 거래됐다. 반년이 채 지나지 않아 2억700만원(52.7%)이 뛰었다. 3.3㎡(1평)당 804만원 값이 오른 셈이다. 올해 2ㆍ20대책 직후의 가격과 비교하면 상승분은 300만원(0.5%)으로 줄긴 한다. 하지만 한 번 오른 아파트값은 내리지 않았다.
 
지난해 12ㆍ16 부동산 대책 발표 이후 올 5월까지 수원 영통구에 위치한 청명마을삼성(92.233㎡)도 1억300만원(20.7%) 올랐다. 권선구 가온마을3단지(59.81㎡) 아파트값도 9000만원(25%) 상승했다. 다른 조정대상지역으로 시야를 돌려봐도 마찬가지다. 이 기간 구리(12.7%), 용인수지(11.1%), 용인 기흥(9%), 안양 만안(6.7%), 안양 동안(5.8%), 의왕(5.6%), 세종(11.5%) 등 아파트 매매가가 큰 폭으로 올랐다.  
 

규제 발표 후 U자 반등 ‘학습효과’ 우려

서울 경기 아파트 매매가격 지수. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

서울 경기 아파트 매매가격 지수. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

 
물론 그렇다고 해서 정부 부동산 대책이 아예 효과가 없었던 건 아니다. 단기 효과는 있었다. 2018년 9ㆍ13대책 발표 당시 경기 지역 아파트 매매가격지수(101.0)는 전월보다 5.4% 높은 수준이었다. 그런데 대책 발표 이후 상승 폭이 점차 줄더니 3개월 후인 그해 12월부터는 전월보다 매매가격지수가 떨어졌다. 2019년 4월 매매가격지수는 전월 대비 0.51% 하락하기도 했다. 그러나 이후 U자형으로 반등하기 시작했다. 지난해 12ㆍ16대책에도 소용없었다. 올해 3월에 매매가격지수는 전월 대비 1.87%까지 올랐다.  
6·17 부동산 주요 대책. 그래픽=김현서 kim.hyeonseo12@joongang.co.kr

6·17 부동산 주요 대책. 그래픽=김현서 kim.hyeonseo12@joongang.co.kr

 
이번 대책은 어떤 결과로 이어질까. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “최근 수도권 부동산이 오른 것은 지난 12ㆍ16대책으로 서울 지역 주택 수요자가 수도권으로 몰려가며 나타난 현상”이라며 “이번엔 풍선효과까지 고려해 정책 수단을 쓴 데다, 그간 오른 부동산 가격이 조정 기간을 거칠 것으로 보여 당분간은 효과가 있을 것으로 본다”고 전망했다.
 
다만 심 교수는 “코로나19로 거시경제 전반이 침체한 상황에서 부동산 시장을 억누르는 대책이 자칫 침체한 경기에 더욱 찬물을 끼얹을 수 있다”며 “정책 타이밍이 아쉽다”고 평가했다.
 
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “지금까지 나온 대책의 맹점은 수요를 억누르는 규제만 있을 뿐 공급 대책이 병행되지 않는 것”이라며 “3기 신도시 물량이 본격 공급될 때까지 종전의 상황이 반복될 가능성이 크다. 서울ㆍ경기 대부분이 규제에 묶임으로써 부동산 수요의 절반이 ‘통제 체제’에 들어오게 된 것”이라고 지적했다.  
 
또 그는 “과거 20번에 걸친 정부의 부동산 규제가 단기적 효과에 그치는 등 학습효과가 만연한 데다, 초저금리 기조가 장기화하며 시중 부동산 자금이 1100조원을 넘기고 있는 상황”이라며 “풍부한 유동 자산이 안전 자산으로 꼽히는 부동산, 특히 비규제지역으로 이동하며 비슷한 현상이 반복될 수 있다”고 우려했다.
 
세종=허정원 기자 heo.jeongwon@joongang.co.kr
 
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