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안장원 중앙일보 부동산팀장

서울 20%가량 공시가 9억 넘을듯···마·용·성 20평대도 종부세 낸다

한강을 바라보고 옆으로 서울숲을 끼고 있는 서울 성동구 트리마제. 20평대 '미니' 아파트 공시가격이 올해 9억원을 넘길 것으로 예상된다.

한강을 바라보고 옆으로 서울숲을 끼고 있는 서울 성동구 트리마제. 20평대 '미니' 아파트 공시가격이 올해 9억원을 넘길 것으로 예상된다.

앞으로 한강, 옆으로 대규모 공원인 서울숲을 끼고 있는 서울 성동구 성수동1가 트리마제 아파트. 방이 하나만 있는 '미니' 22평형짜리 49㎡(이하 전용면적). 전셋값이 서울 평균 아파트값과 맞먹는 9억원 선이다. 매매 거래가격이 지난해 8월 16억1000만원까지 올랐고 최근 거래가는 지난달 중순 15억원이었다. 
 

[안장원의 부동산노트]
지난해 고가 아파트값 많이 올라
시세 비싼 새 아파트 입주 쏟아져
올해 9억 초과 종부세 대상 많이 늘 듯
현실화율 차등 적용으로 희비 엇갈려

지난해 말 기준 국민은행의 상위시세가 13억6000만원이다. 이 금액이든 지난해 최고 실거래가를 기준으로 하든 정부가 계획한 시세 9억~15억원의 현실화율(시세 반영률) 70%를 적용하면 올해 공시가격(1월 1일 기준)이 9억원을 넘길 것으로 예상된다. 지난해 최고 공시가격이 6억6800만원이었다.
 
올해 아파트 등 공동주택 공시가격이 19일께 열람에 들어갈 예정이다. 공시가격 9억원이 넘어 종합부동산세 대상이 되는 아파트가 강북 20평대 소형으로 대폭 늘어날 전망이다. 지난해 고가 아파트 가격이 많이 올랐고 정부가 고가주택의 현실화율을 높이기로 했기 때문이다. 같은 엘리베이터를 쓰는 같은 크기의 아파트도 층에 따라 공시가격 상승률이 다르고 종부세도 크게 차이 나게 된다. 
 

서울 공시가 9억 초과 아파트 5가구 중 하나

 
지난해 1년간 서울 아파트값이 평균 1.11% 올라 서울 집값이 오르기 시작한 2014년 이후 가장 낮은 상승률을 보였다. 하지만 정부가 지난해 12·16대책에서 밝혔듯 고가 아파트값이 많이 상승했다. 집값이 비싼 새 아파트 입주도 쏟아졌다. 지난해 서울에 준공한 아파트가 4만5630가구로 2008년(5만3287가구) 이후 가장 많다.  
 
올해 공시가격 9억원이 넘는 아파트가 5~6가구 중 하나꼴로 25만~30만가구 정도로 예상된다. 지난해 서울 아파트 161만 가구 중 공시가격 9억원 초과가 20만가구로 12.4%였다.   
 
지난해까지 강북에서 종부세 대상인 소형이 용산구 한남동 한남더힐 59㎡(공시가 최고 11억9200만원)뿐이었다. 올해 종로와 마포·성동 등에서 공시가격 9억원이 넘는 소형 아파트가 잇따라 나올 것으로 예상된다.
 
지난해 공시가격 8억3200만원인 종로구 홍파동 경희궁자이 2단지 59㎡의 지난해 말 국민은행 시세가 13억3500만원이다. 현실화율 70%를 적용하면 9억3450만원이다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 59㎡도 지난해 11월 이후 실거래가격이 13억원을 넘어섰다(최고 13억5000만원). 지난해 최고 공시가가 6억7600만원이었다.  
 
지난해 공시가가 7억8800만원인 성동구 성수동1가강변동양 59㎡의 시세가 지난해 말 15억원을 돌파했다. 
 
박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "지난해 30대가 적극 주택 구입에 나서면서 인기 지역 내 대표적인 아파트의 소형 가격이 뛰었다"고 말했다.   
지난해소형아파트공시가. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

지난해소형아파트공시가. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

경기도 과천에서도 종부세를 내는 59㎡가 등장할 전망이다. 지난해 59㎡ 최고 공시가가 래미안센트럴스위트 8억1600만원이었다. 지난해 말 기준 최고가 시세가 13억5000원 선이다. 공시가격 9억4000만원 정도로 예상된다.  
 
강남에선 소형 아파트 공시가가 강북의 2배가 넘는 20억원을 눈앞에 두고 있다. 서초구 반포동 아크로리버파크 59㎡의 지난해 최고 거래가가 26억원이었다. 이 금액으로 시세 15억~30억원 구간의 현실화율 75%를 적용해 공시가격을 예상하면 19억5000만원이다. 이 금액에 해당하는 보유세(재산세+종부세)가 재산세 650만원, 종부세 730만원 등 1380만원이다(1주택자 기준). 실제 세금은 세부담상한 덕에 820만원 정도다. 세부담상한은 급격한 세금 증가 부담을 줄이기 위해 1주택자의 경우 보유세가 지난해의 150%를 넘지 못하게 한 장치다.   
국내 최고가 아파트로 꼽히는 서울 서초구 반포동 아크로리버파크. 올해 소형 아파트 공시가격이 20억원에 육발할 전망이다.

국내 최고가 아파트로 꼽히는 서울 서초구 반포동 아크로리버파크. 올해 소형 아파트 공시가격이 20억원에 육발할 전망이다.

올해 공시가격이 가장 많이 뛰는 아파트는 시세 30억원 이상이다. 올해 현실화율이 80%로 지난해(69.2%)보다 10% 넘게 오르기 때문이다. 시세 변동이 없어도 현실화율 제고만으로 공시가격이 16% 상승한다. 시세 30억원의 공시가격이 지난해 20억7600만원이었는데 올해는 24억원이 되는 것이다. 
 
강남에선 국민주택규모인 84㎡도 반포동 아크로리버파크·래미안퍼스티지 등에서 실거래가 30억원을 넘었다. 최고가가 아크로리버파크 34억원이었다. 현실화율 80%로 올해 공시가가 27억2000만원이 된다. 지난해(19억400만원)보다 43% 급등한다. 공시가 27억2000만원의 보유세가 2700만원 정도인데 실제 세금은 세부담상한으로 절반인 1400만원이다.

 
올해 국내 최가 공시가는 지난해까지 14년째 1위를 지켜온 서초구 서초동 트라움 하우스 273㎡가 확실시된다. 지난해 공시가격이 소폭 하락할 정도로 시세가 상승세는 아니지만 2위(용산구 한남동 한남더힐 244㎡)와 워낙 차이가 크기 때문이다.
 
트라움하우스 273㎡의 시세를 지난해와 같이 보면 올해 공시가가 80억원에 육박한다. 지난해 공시가가 68억6400만원이었고 지난해 시세 30억원 이상의 현실화율이 69.2%였다. 시세가 99억원인 셈이다. 올해 현실화율 80%를 적용하면 79억원 정도다. 보유세가 지난해 8720만원에서 올해 1억2900만원으로 세부담상한까지 늘어난다.

 
지난해 2위 한남더힐 244㎡공시가는 55억6800만원으로 트라움하우스 5차보다 20% 넘게 낮다.  
 

층별 공시가 격차 벌어져

 
층별 공시가격 희비가 크게 엇갈린다. 고층과 저층 간 시세 차이로 현실화율이 다르게 적용돼 공시가격 격차가 더 벌어져서다.  
 
한강을 내려다보는 최고 56층 용산구 이촌동 래미안첼리투스. 지난해 말 124㎡의 국민은행 시세를 보면 27억5000만~35억원이다. 한강조망권 차이 등으로 시세가 30%가량 차이 난다. 실제로 지난해 8월 같은 달 41층 거래가격이 32억1998만원으로 4층(23억3000만원)보다 38% 비쌌다.  
 
올해 현실화율을 적용하면 공시가격이 20억6000만원과 28억원으로 격차가 더 크다. 보유세는 1200만원과 1900만원으로 60% 정도나 고층이 더 많다.  
올해공동주택공시가현실화율목표. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

올해공동주택공시가현실화율목표. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

지난해 신축 여부에 따라 보유세가 달라진다. 공시가격이 같더라도 지난해 준공해 올해 처음으로 공시가격이 나오는 아파트의 세금이 더 많다. 세부담상한이 갈라놓는 희비다. 지난해 준공한 아파트는 공시가격 그대로 보유세를 내지만 그 이전 들어선 주택의 보유세에는 세부담상한이 적용된다. 
 
지난해 입주한 강남구 개포동 디에이치아너힐즈·래미안블레스티지는 2009년 들어선 서초구 반포동 반포자이와 84㎡ 시세가 비슷하다. 지난해 실거래가 최고가가 래미안블레스티지 26억2000만원(6층), 반포자이 26억4000만원(27층)이다. 모두 최고가 시세를 26억5000만원으로 보면 공시가가 20억원이다. 디에이치아너힐즈와 래미안블레스티지 보유세가 1500만원이다. 반포자이는 1100만원이다. 지난해 세금이 740만원이어서 세부담상한 덕을 보는 것이다. 
 
김종필 세무사는 "강남권 공시가격이 2018년 이후 많이 올랐지만 세부담상한으로 보유세는 공시가격 상승폭에 비해 상대적으로 덜 늘어난다"고 설명했다.   
 
지난해 멸실됐거나 올해 5월까지 철거돼 없어지는 재건축 단지는 종부세에서 벗어난다. 종부세가 6월 1일 현재 소유한 주택에 부과된다. 강동구 둔촌주공이 지난해 멸실됐다. 개포동 개포주공1단지가 막바지 철거 단계다.

 
멸실되면 재건축 조합원은 토지지분에 대해 0.2%의 재산세만 내면 된다. 개포주공1단지 61㎡의 경우 올해 아파트 보유세가 나온다면 900만원 정도로 예상되지만 토지 재산세는 200여만원에 불과하다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr  
 
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