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고액 연봉이라도 써버렸다면 주택자금출처 인정 안 돼

기자
최용준 사진 최용준

[더,오래] 최용준의 절세의 기술(52)

 
Q. 최근 윤모씨는 국세청으로부터 2년전 취득한 아파트와 관련해 증여세 탈루 혐의에 대한 세무조사를 받고 있다. 당초 아파트 취득에 대한 것만 조사할 줄 알았는데 국세청은 아파트 취득자금의 출처 뿐만 아니라 과거 몇 년간 윤씨의 금융계좌에서 입출금된 내역까지 상세히 살펴보고 있어 더욱 난감한 상황이다. 윤씨는 왜 세무조사 대상이 되었을까? 그리고 앞으로 어떻게 소명해야 할까?

 
A. 지난달 국세청은 고가 아파트 취득자 및 고액 전세입자 등 자금출처가 불분명한 탈세 혐의자에 대한 세무조사에 착수한다고 발표했다. 국세청 보도자료에 따르면 2017년 8월 이후 편법증여 등 탈루혐의로 2285명을 조사해 약 4398억원을 추징했다. 최근 주택 시장이 과열되면서 향후 이러한 자금출처조사는 더욱 강화되고 확대될 예정이다. 수 많은 주택 구입자 중 세무조사 대상은 어떻게 선정되는 것인지 그리고 이를 소명하는 방법을 살펴보며 향후 주택 구입 시 주의할 사항은 무엇인지 되짚어보자.
 
투기과열지구 내에서 실거래가 3억원 이상의 주택 구입 시 의무적으로 제출해야 하는 자금조달계획서 중 의심스러운 내용을 매월 국토교통부로부터 건네 받아 조사 대상 선정시 참고하고 있다. [사진 pixabay]

투기과열지구 내에서 실거래가 3억원 이상의 주택 구입 시 의무적으로 제출해야 하는 자금조달계획서 중 의심스러운 내용을 매월 국토교통부로부터 건네 받아 조사 대상 선정시 참고하고 있다. [사진 pixabay]

 
무리한 주택구입은 세무조사 대상
국세청은 최근 서울 및 지방 일부지역에서 고가 아파트 거래 비중이 지속적으로 증가하고 있고, 주로 50대 이상 장년층이 주택을 구입하는 것이 아니라 비교적 자력으로 주택을 구입하기 쉽지 않은 30~40대 청년층이 전체 주택구입자의 약 56%나 차지한다는 점에 주목했다. 그 주택 구입자금의 출처를 집중 점검하면 부모로부터의 편법증여를 찾아낼 수 있다고 판단한 것이다.
 
그러나 수많은 주택 구입자 중에 어떻게 그 조사 대상자를 선별해 낼 수 있을까? 이를 위해 국세청은 여러 가지 인프라를 적극 활용한다. 투기과열지구 내에서 실거래가 3억원 이상의 주택 구입 시 의무적으로 제출해야 하는 자금조달계획서 중 의심스러운 내용을 매월 국토교통부로부터 건네 받아 조사 대상 선정 시 참고하고 있다. 또한 국세청 전산자료를 활용해 대상자의 근로소득 등 자금원천에 비해 부동산 취득이나 신용카드 등의 지출이 많을 경우 그 부족한 자금은 무언가 편법으로 증여받은 것으로 의심해 조사 대상을 선별해 낸다. 필요할 경우 금융정보분석원(FIU)으로부터 금융정보를 수집해 현금흐름까지 감안해 조사 대상을 선정하게 된다.
 
평소 금융계좌 관리를 철저히 하고 불가피한 상황일 경우 관련 증빙 등을 미리 잘 갖추어 놓는 것이 좋다. [사진 pixabay]

평소 금융계좌 관리를 철저히 하고 불가피한 상황일 경우 관련 증빙 등을 미리 잘 갖추어 놓는 것이 좋다. [사진 pixabay]

 
따라서 그동안의 소득 및 자산 규모에 비해 무리하게 주택을 구입할 경우 자칫 세무조사 대상이 될 수 있다는 점을 명심해야 한다. 그리고 추후 세무조사를 받을 때 소명하는 과정에서 오해가 생기지 않도록 평소 금융계좌 관리를 철저히 하고 불가피한 상황일 경우 관련 증빙을 미리 갖추어 놓는 것이 좋다.
 
그럼 주택을 구입하지 않으면 자금출처 세무조사를 받지 않는걸까? 그렇지는 않다. 세무조사를 피하기 위해 자녀의 주택 구입을 도와주기 보다 전세금을 보태주는 경우도 많은데 국세청은 고액의 전세금에 대해서도 조사하고 있다는 점을 명심해야 한다.
 
 
흔히 자금출처에 대한 소명은 주택 취득자금의 80%만 소명하면 된다고 생각하는 경우가 많다. 그래서 지금까지 직장에 다니면서 받은 연봉 총액과 대출금을 합해 주택 매입가액의 80%만 되면 별 문제 없을 것이라고 단순하게 생각하면 큰 오산이다. 소명하지 않은 20% 부분에 대해서도 조사과정에서 증여사실이 밝혀지면 증여세와 가산세까지 추징되기 때문이다.

 
또한 오랜기간 근무하면서 많은 연봉을 받았더라도 그 자금이 꾸준히 저축되어 통장에 남아 있지 않으면 아무런 소용이 없다. 그동안의 소득은 그야말로 숫자에 불과할 뿐 윤씨의 통장에 남아 있지 않다면 자금출처가 되지 않는다. 실제로 자금출처 세무조사가 진행되면 당시 아파트를 취득한 매매계약서와 함께 윤씨의 통장에서 계약금, 중도금, 잔금이 어떻게 지급됐는지 일일이 대조하면서 꼼꼼하게 따져 보게 된다. 
통장에 저축되거나 재투자 되어 실제로 윤씨가 아파트를 구입할 때 사용이 되었는지 금융계좌를 들여다보며 따져 보기 때문에 윤씨가 받은 월급 중 써버린 금액은 당연히 주택 구입자금 출처로 인정받을 수가 없다.
 
그럼 주택 구입 오래 전부터 미리 미리 꾸준하게 통장에 두둑히 자금을 넣어 두었다가 그 자금으로 주택을 구입하면 괜찮을까? 그렇지 않다. 본인 통장에 쌓인 자금도 그 출처가 어디인지 다 따져보기 때문이다. 가령 예금이 본인의 근로소득이거나 증여받은 것이라면 상관 없지만 금융계좌를 살펴 보는 과정에서 부모로부터 송금된 내역이 나오면 증여 사실이 다 드러나게 된다. 이를 피해 보려고 부모의 통장에서 현금을 인출해 자녀 통장에 조금씩 입금하는 경우도 있는데 이 경우 부모와 자녀의 통장을 대조해 증여사실을 파악하기 때문에 소용이 없다.
 
주택 구입 전에 스스로의 재산 및 소득으로 입증 가능한 범위를 계산해 본 후 입증하기 어려운 금액은 일부 미리 증여세 신고를 하는 등 선제적인 조치가 필요하고 어떻게 소명할 것인지에 대해서도 준비해 두어야 한다. [사진 pixabay]

주택 구입 전에 스스로의 재산 및 소득으로 입증 가능한 범위를 계산해 본 후 입증하기 어려운 금액은 일부 미리 증여세 신고를 하는 등 선제적인 조치가 필요하고 어떻게 소명할 것인지에 대해서도 준비해 두어야 한다. [사진 pixabay]

 
부모·친인척간 자금흐름도 다 뒤져 
특히 자금출처 조사과정에서 과거 금융거래 내역도 모두 조사하기 때문에 비록 주택 구입과 무관한 내용이더라도 또 다른 증여사실이 드러나면 증여세와 가산세가 추징될 수 있다는 점을 명심해야 한다. 가령 주택의 자금 출처는 어느 정도 소명을 하더라도 과거 통장으로 부모가 송금한 금액과 부모가 대신 자녀의 정기예금 등을 들어준 사실들이 드러나면 어쩔 수 없이 증여세와 몇 년치에 해당하는 가산세를 낼 수 밖에 없다. 더구나 조사 과정에서 본인 또는 부모님의 차명계좌가 드러날 경우 조사 범위가 더 확대될 수 있다는 점도 주의해야 한다. 국세청도 세무조사 과정에서 금융조사 등을 통해 대상자 본인의 자금원천 뿐만 아니라 부모 및 친인척간 자금흐름과 사업자금 유용 여부까지 추적하고 그 사후관리도 철저히 할 계획이라고 밝힌 것도 같은 맥락이다.
 
막연하게 자금출처가 충분할 것이라고 생각해 무리하게 부모님의 도움을 받아 주택을 구입했다가 세무조사를 받는 사례가 많다. 따라서 주택을 구입하기 전에 먼저 스스로의 재산 및 소득으로 입증 가능한 범위를 계산해 본 후 입증하기 어려운 금액이 있다면 일부 미리 증여세 신고를 하는 등 선제적인 조치가 필요하고 추후 이를 어떻게 소명할 것인지에 대해서도 준비해 두어야 한다.
 
세무사 theore_creator@joongang.co.kr
 

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