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“한남 3구역 입찰 무효” 충격 빠진 재개발시장

서울 강북 재개발 최대 규모인 서울 용산구 한남뉴타운 한남3재개발구역(지도)의 사업이 연기될 위기에 놓였다. 과열 수주 경쟁 논란이 일면서 현장점검에 나선 국토교통부와 서울시가 입찰에 참여한 시공사 3사(현대건설·GS건설·대림산업)를 검찰에 수사의뢰하기로 했기 때문이다. 정부의 유례없는 강력한 제재에 시장 위축 우려도 나온다.
 

정부, 건설사 3곳 검찰 수사의뢰
정비사업 사상 초유의 강력 제재
무이자·무상지원 등 위법 20여건
사업연기 위기 조합·업체 “날벼락”

한남3재개발구역. 그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

한남3재개발구역. 그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

국토교통부와 서울시는 26일 이 같은 합동점검 결과를 발표했다. 국토부 이재평 주택정비과장은 “도시 및 주거환경정비법 등 현행법 위반 소지가 있는 20여 건을 적발했다”며 “시공 3개사 모두 검찰에 수사의뢰했고, 용산구청 및 조합에 입찰무효가 될 수 있는 사유에 해당돼 시정조치하라고 통보했다”고 밝혔다. 행정당국이 정비사업 시공사 수주 입찰을 점검해 업체를 수사의뢰하고 ‘입찰 무효’라고 유권해석을 내리기는 사상 초유다.
 
정부가 가장 문제라고 판단하고 있는 것은 ‘시공 외 금전 이익 제공’과 관련된 내용이다. 시공사들은 총 사업비 7조원, 공사비만 2조원인 재개발 시공권을 수주하기 위해 ‘돈 전쟁’을 펼쳤다. 각종 ‘무이자·무상 지원’ 혜택을 제시했다. 담보인정비율(LTV) 40% 이상의 이주비와 1조원이 넘는 사업비를 무이자로 지원하고, 당초 조합 설계와 다른 혁신설계를 위해 추가로 드는 수백억원대의 비용 역시 무상 지원하겠다는 식이다. 정부는 이 제안들이 도시 및 주거환경정비법(도정법) 132조(금품 및 향응 등 그밖의 재산상 이익 제공 의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위)에 해당한다고 판단했다.
 
국토부는 2017년 서울 서초구 반포동 반포주공1단지 과열 수주전 이후 도정법을 개정해 시공 외 재산상 이익 제공을 금지했다. 정비사업 계약업무 처리기준을 마련해 건설사가 시공과 관련 없는 사항을 제안하지 못하도록 못 박았다.
 
이재평 과장은 “3.3㎡당 7200만원의 분양가 보장을 한 것도 간접적으로 재산상 이익을 약속한 것과 마찬가지고, 임대주택 민간 매각도 시공과 관련 없는 내용”이라고 말했다. 서울시는 공정거래위원회에 불공정 거래 관련 조치도 요청할 방침이다.
 
재개발 지나친 규제 시장 위축 우려
 
김성보 서울시 주택기획관은 “시공사에서 관행적으로 과열 수주 경쟁에 나서면서 공정경쟁을 해치는 만큼 시장 질서를 바로잡기 위한 조치”라고 강조했다.
 
정부의 강력한 제재 조치에 건설사와 조합은 “날벼락을 맞았다”며 대책 마련에 나섰다. 건설업계의 한 관계자는 “조합이 28일 열리는 시공3사 합동설명회에서 정부의 시정조치 등에 대해 설명하고 향방을 결정할 것으로 보인다”고 말했다. 이번 점검 결과는 국토부-서울시-용산구청을 거쳐 조합에 ‘시정명령’으로 전달된다. “입찰 무효 후 재입찰할지, 위법한 내용을 수정하고 진행할지는 조합에 자율적으로 맡기겠다”는 게 국토부의 입장이다. 어떤 식이든 조합이 이번 점검 결과를 받아들여 조치를 취하지 않을 경우 도정법에 따라 정부 직권으로 시공사 선정을 취소하겠다는 방침이다.  
 
조합이 입찰 무효를 택할 경우 입찰보증금이 논란이 될 것으로 보인다. 정부의 위법 판단에 따라 조합은 건설사들이 납부한 입찰보증금 4500억원(각 1500억원)을 몰수할 수 있다. 몰수 여부 판단은 조합의 권한이라는 게 정부의 입장이다. 이에 따라 조합과 건설사 간에 소송전이 벌어질 수 있다.
 
조합이 제안서 수정으로 갈 경우도 난항이다. 검찰 수사 결과에 따라 위법이 밝혀지면 국토부는 입찰에 참가한 3개사에 대해 2년간 정비사업에 대한 입찰참가 자격 제한을 하겠다는 방침이다.
 
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “강남 재건축에 이어 강북 재개발로 이어지는 정부의 지나친 규제가 공급 부족 우려를 심화시킬 수 있다”고 지적했다.
 
안장원·한은화·김민중 기자 onhwa@joongang.co.kr
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