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[상한제 일문일답] "풍선효과·고분양가 우려 땐 추가 지정"

이문기 국토교통부 주택토지실장이 6일 오전 정부세종청사에서 주거정책심의위원회 결과를 발표하고 있다. 주거정책심의위원회에서는 민간택지 분양가상한제 적용지역을 결정했다. [뉴시스]

이문기 국토교통부 주택토지실장이 6일 오전 정부세종청사에서 주거정책심의위원회 결과를 발표하고 있다. 주거정책심의위원회에서는 민간택지 분양가상한제 적용지역을 결정했다. [뉴시스]

정부는 6일 민간택지 분양가상한제 지역 서울 27개 동을 발표하면서 "풍선효과 등 주변 시장 불안, 고분양가 책정 우려 등이 나타나면 신속히 추가 지정하겠다"고 밝혔다. 정부의 주요 설명 내용을 정리했다. 
 

정부 민간택지 상한제 지역 발표 일문일답

분양가상한제 적용지역 지정 및 조정대상지역 해제 배경은.
"최근 국내외적으로 경제 불확실성이 커지는 가운데 저금리와 풍부한 유동성을 바탕으로 투자수요가 서울 주택시장으로 유입되고 있다.
 
이와 더불어 지난 1년간 서울의 분양가가 집값보다 4배 이상 오르며 기존 주택의 가격 상승을 부추기고 있다.
 
실수요자의 내집 마련 부담을 완화하고 집값 상승의 악순환을 끊기 위해 민간택지 분양가상한제의 제도개선을 추진했다. 지난 10.29일 주택법 시행령이 개정·시행되면서 제도적 기틀이 마련됨에 따라 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정한 것이다. 
 
한편, 국지적 상승을 보이는 지역과 달리 수도권 외곽 및 지방 일부는 하락세가 이어지고 있다. 그간의 규제 등의 효과로 시장 안정세가 지속한 부산, 남양주, 고양에 대해서는 조정이 필요하다는 지역의 요청이 제기되었고 시장 상황에 따른 맞춤형 대응이라는 원칙에 따라 해제했다."
 
기재부 등 관계부처와의 협의는 진행된 것인지. 
"민간택지 분양가상한제는 지난 8월 제도개선 발표, 10월 1일 보완방안 발표 등 초기부터 기재부 등 관계부처와 수차례 충분히 논의하고 협의해 마련했다.   
 
이번 지정안도 관계부처와 충분히 협의하여 마련한 것이다. 이번은 1차 지정으로, 추후 풍선효과 등 주변 시장 불안, 고분양가 책정 우려 등을 모니터링해 필요하면 신속히 추가 지정하겠다는 데도 의견을 모았다.
 
정부는 부동산시장점검회의(기재부 1차관 주재)를 정례화해 시장 모니터링을 강화하고, 자금조달계획서를 집중적으로 점검하는 한편, 시장과열 지속 시 추가대책을 강구하는 등 시장 안정 기조를 확고하게 유지해나갈 계획이다."
 
이번 분양가상한제 지정 기준은. 
"지난달 1일 발표한 '최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안'을 통해 밝힌 지정 방향과 같이 법정 요건을 충족한 지역(주택법 제58조 및 시행령 제61조) 중에서 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 8·2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역으로서 일반분양 예정 물량이 많거나, 후분양 등으로 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 구(區) 단위로 선별했다.
 
해당 구(區) 내의 정비사업‧일반사업 추진 현황, 최근 집값 상승률, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려하여 동(洞) 단위로 지정했다."
 
분양가상한제로 공급이 위축되는 것은 아닌지. 
"과거(2007년)와 달리 과열지역에 한해 선별적으로 시행하고 상한제가 적용되더라도 사업성이 확보되는 수준에서 과도한 이익을 적정화하는 것이므로 위축 우려는 크지 않다.
 
서울 전체 25개구(區) 467개동(洞)중 8개구(區)의 27개동(洞)(5.8%)만 지정했다. 
 
일반주택사업은 분양가에 이윤이 포함되어 있고, 품질향상 비용, 물가상승도 반영되어 건설사 손실이 없고 공급위축 우려도 낮다.
 
서울의 정비사업은 대부분 관리처분계획인가 이후 단계 또는 조합설립인가 이전 단계로 공급위축 우려 낮다.
 
특히, 관리처분 인가를 받은 단지(서울 54개, 약 6만5000가구)는 6개월 내 분양하면 상한제 대상에서 제외되므로 오히려 공급이 조기화할 수 있다.
 
현재 서울에서 추진 중인 332개 재건축·재개발사업 중 사업이 본격화된 착공(81개), 관리처분인가 단지(54개)가 135개(약 13만1000가구)에 달하는 상황이다.
 
초기 재건축·재개발 사업의 경우 분양 시점까지 장기간이 소요되므로 분양가상한제로 인한 사업지연 우려는 낮다.
 
실제 과거 전국적인 분양가상한제 시행시기에도 금융위기 시기를 제외하면 뚜렷한 공급 감소는 없었다.
 
서울 도심 유휴지 개발과 3기 신도시 등 수도권 30만호 공급계획 등을 통해 중장기 주택공급도 확대해 공급 기반이 충분하다."
 
부산·남양주·고양을 조정대상 지역에서 해제한 이유는.
"지자체의 해제 요청에 따라 검토했고 시장 상황에 따른 맞춤형 대응이라는 원칙에 따라 해제하기로 한 것이다.
 
부산 동래·수영·해운대구는 최근 1년간 주택가격 누적 변동률이 각 -2.44%, -1.10%, -3.51%로 하향 안정세를 보인다.
 
남양주는 서울 및 인근 하남·구리의 상승세에도 불구, 전반적으로 안정적 수준을 유지하고 있어 조정대상 지역에서 해제하되, 최근 1년간 상승세가 뚜렷한 다산동·별내동은 서울에 인접해 신도시가 위치한 지역으로, 시장 안정세가 확고하다고 판단할 수 없어 조정대상지역을 유지한다.
 
고양은 최근 1년 주택가격 누적 변동률이 –0.96%로 하향 안정세가 지속하고 있어 조정대상지역에서 해제하되 서울 접근성, 교통 편의성 및 신축 소재 등 거주 여건이 양호하여 높은 가격 수준을 보이는 주요 7개 지구는 조정대상지역을 유지한다. 삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스 1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드) 등이다."
 
관계기관 합동조사의 조사대상은.
"최근 실거래 신고 내역 중 주변 시세보다 낮거나 높게 신고한 거래건, 미성년자 거래 등 편법 증여가 의심되는 거래건과 함께 차입금 비중이 높거나 LTV(담보인정비율) 규제비율을 초과한 고가주택 거래 등 자금출처가 의심되는 거래사례를 면밀히 조사할 계획이다.
 
관계기관 합동조사 우선 조사 대상이 1536건이다. 지역별로 강남·서초·송파·강동 550건(36%), 마포·용산·성동·서대문 238건(15%), 그 외 17개 구 748건(49%)이다.
 
거랫가격별로 9억원 이상 570건(37%), 6억원 이상 9억원 미만 406건(26%) 6억원 미만 560건(37%)이다.
 
유형별로 ① 차입금 과다, 미성년자 거래 등 자금출처·편법증여 의심사례 1,360건(88%)② 업·다운계약 등 부동산거래신고법 위반 의심사례 176건(12%)이다."
 
상시조사체계 운영으로 달라지는 점은.
"그간 특정 지역과 기간을 정해서 추진한 합동조사체계를 내년부터는 상시조사로 전환하고 대상 지역도 확대하여 국지적인 시장 과열과 불법행위 발생 시 신속하게 조사를 추진할 계획이다.
 
특히 부동산거래신고법 개정으로 내년 2월부터 국토부의 직권조사가 가능하므로 국토부·감정원 합동 '실거래상설조사팀'을 구성해 보다 효과적인 상시 조사를 추진할 예정이다." 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
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