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전세금반환소송 전 고려 시 유의해야 할 점은?


최근 정부의 부동산 정책으로 대출 규제가 강화되면서 발생된 역전세난 여파로 갭투자자들이 파산하는 사례가 늘고 있다. 갭투자는 전세 세입자가 있는 아파트를 매매 가격과 전세금의 차액만큼만 내고 구입하는 부동산 투자 방법 중 하나로 전셋값 하락은 갭투자자에게 치명적이다.

현재 입주한 세입자의 보증금보다 금액을 낮추면 차액만큼은 자신이 융통해서 돌려줘야 하기 때문이다. 자금 융통이 어려운 경우 세입자에게 전세금반환이 어려워지면서 그 피해는 고스란히 세입자가 받게 되며 이로 인해 법적분쟁으로 이어질 수 있다. 그렇다면 세입자 입장에서 계약 만료 시점에 전세보증금을 제 때 돌려 받으려면 어떻게 해야 할까?

우선 임대차계약 체결 직후 전입신고 및 확정일자를 받아두어야 대항력 및 우선변제권을 취득한다. 우선변제권은 해당 부동산에 후순위로 전세권, 저당권, 가압류 등을 설정한 담보권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 수단이므로 우선변제권 확보가 전세보증금 반환 시 가장 중요하다고 할 수 있다.

또한 계약 만료 최소 한달 전 전세금 반환 내용증명을 통해 임대차계약을 종료할 것이라는 의사를 명확하게 밝혀 두어야 한다. 만약 계약 종료 1개월전까지 계약 연장 의사가 없다는 것을 전달하지 않으면 묵시적으로 계약 연장이 될 수 있기 때문이다. 내용증명을 보낸다는 것은 집주인과 세입자간의 채무 관계를 공식적으로 확인하며, 소송 시 증거로 활용이 가능하다.

또한 채무자에 대한 심리적 압박수단으로 효과가 높기 때문에 이를 활용하는 것이 좋은 방법이 될 수 있다. 이후 전세금을 돌려받지 못했다면 우선적으로 고려해볼 수 있는 것이 임차권등기명령이다. 임차권등기명령을 신청해둔다면 이사를 가도 우선변제권이 유지돼 보증금을 지킬 수 있다.

이와 함께 할 수 있는 대응방법으로 지급명령신청과 전세금반환소송을 고려해볼 수 있다. 지급명령은 세입자의 신청만으로 진행 가능한 재판 절차로 채권자가 제출한 서류만으로 심사 후 결과가 나오기 때문에 매우 간결하다. 또한 지급명령 후 2주 이내에 이의신청이 없다면 압류, 경매 등의 강제집행이 가능하다.

전세금반환소송의 경우 소송을 하는데 시간이 필요하지만 확실한 방법이며, 승소하게 되면 변호사비용을 포함한 소송비용도 집주인에게 청구할 수 있기 때문에 세입자가 경제적인 부담 없이 진행할 수 있는 방법이라 할 수 있다. 일반 소송의 경우 장시간이 소요되지만 보증금소송은 일부 소액절차가 준용되어 단기간에 판결을 받는 것이 가능하다.

장헌법률사무소 유영진 대표변호사는 “전세금반환소송을 비롯한 부동산 문제의 경우 법적 권리가 복잡하며, 이에 따라 명확하게 진행하는 것이 중요하다. 따라서 부동산 관련 사건 경험이 풍부한 변호사인지 확인을 하고 상담을 받아보는 것이 좋다”라고 조언했다.

전세금을 돌려 받지 못하는 문제가 사회적으로 이슈가 될 만큼 수많은 피해자를 양산하고 있다. 이로 인해 고생을 하는 피해자들을 위해 다양한 법률적인 방법이 마련되어 있지만 이러한 사항들은 일률적으로 진행될 수 있는 것이 아니다.

이러한 이유로, 경험이 풍부한 부동산변호사와 정확한 상담을 통해 자신의 상황에 맞는 해결 방안을 찾아 지금껏 노력한 자신의 소중한 재산을 보호해야 한다.

이소영 기자
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